Doanh nghiệp kêu cứu vì dự án bất động sản vướng mắc

Năm 1998, Dự án tại phường Bình An, Quận 2, TP.HCM (nay là phường An Khánh, TP. Thủ Đức) được Thủ tướng chính phủ giao đất với diện tích 30.710m² cho Công ty TNHH ĐT-XD Trường Thịnh (gọi tắt Công ty Trường Thịnh) xây dựng Khu nhà ở. Công ty Trường Thịnh đã liên doanh xây dựng hạ tầng phát triển dự án với Công ty TNHH Duy Đức nay là Công ty ¬¬Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Tân Việt An (gọi tắt công ty Tân Việt An). Hai công ty liên doanh gọi tắt là Chủ đầu tư.

Nguồn gốc đất

Dự án nằm trong diện tích đất của 3 chi trong một gia tộc là bà Nguyễn Thị Hơn, có 2 người con là bà Phạm Thị Bích Thủy và bà Phạm Thị Kim Xe (gọi tắt chi tộc bà Thủy, bà Xe), bà Nguyễn Thị Nhuận, có 4 người con là ông Ngô Văn Hai, Ngô Văn Biết, Ngô Văn Dấu, Ngô Thị Điều (gọi tắt chi tộc ông Hai). và bà Nguyễn Thị Nhiều, có 6 người con là bà Trần Thị Tỉnh, Trần Thị Huệ, Trần Thị Tư, Trần Thị Hương, Trần Văn Sang, Trần Văn Nghề (gọi tắt chi tộc bà Tỉnh và bà Huệ).

Ngoài ra còn có khoảng 50 hộ dân thuộc diện dồn ấp chiến lược cư ngụ trên đất của 3 Chi gia tộc này, và một phần diện tích đất còn lại do các hộ dân khác sử dụng.

Chủ đầu tư đã thỏa thuận đền bù lần 1 cho các hộ dân có bằng khoán

Năm 2003, Chủ đầu tư đã thực hiện đền bù bằng hợp đồng mua bằng khoán của 3 Chi với chi¬ tộc bà Thủy, bà Xe tổng diện tích là 11.997m². Trong đó, Chủ đầu tư đã đền bù tiền cho gia đình bà Thủy, bà Xe diện tích 9.997m² và đất còn lại 2000m² hoán đổi bằng 1000m² đất nền tại dự án tương đương 9 nền đất. 

Chủ đầu tư đền bù tiền cho chi tộc ông Hai 10.000m² và diện tích đất còn lại 2000m² hoán đổi bằng 1000m² đất nền dự án, tương đương 9 nền đất. Ngày 23/02/2009, chủ đầu tư đã ký phụ lục hợp đồng thỏa thuận đền bù bổ sung phần diện tích tăng thêm 1.372,3m² cho chi nhà ông Hai. Tổng số tiền và đất nền dự án chi tộc ông Hai nhận tương đương 13.373,3m². 

Tiếp đến, chủ đầu tư đền bù tiền cho chi tộc bà Tỉnh, bà Huệ 4.530m², hoán đổi 1000m² đất còn lại lấy 500m² đất nền tại dự án tương đương 4 nền. Ngày 23/06/2003, chủ đầu tư đã ký Phụ lục Hợp đồng thỏa thuận đền bù bằng tiền phần diện tích tăng thêm là 1.285,5m². Như vậy, chi tộc bà Tỉnh, bà Huệ đã nhận đền bù bằng tiền và đất nền tại dự án tương đương 6815,5m².  

Thỏa thuận đền bù lần 2 cho các hộ dân ở trên đất bằng khoán

Sau khi thỏa thuận đền bù tiền và hoán đổi đất nền ở tại dự án cho 3 chi gia tộc bằng hình thức “Hợp đồng thỏa thuận đền bù và hoán đổi đất” tương đương 32.184,8m² (diện tích đền bù nhiều hơn so với diện tích thực tế). Chủ đầu tư tiếp tục thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng với 50 hộ dân (cư ngụ trên đất của 3 chi gia tộc) với phần diện tích 9.602,4m²/32.184,8m². Tổng số tiền thỏa thuận cho 50 hộ dân hai lần là hơn 106,564 tỷ đồng. 

Chủ đầu tư cũng đã hiệp thương và thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng cho 9 hộ dân diện tích 1.798,1m² và chọn phương thức tái định cư tại chỗ theo quy định của phương án bồi thường và 5 hộ dân thỏa thuận với chủ đầu tư đề nghị bố trí nền tái định cư tại dự án Khu quy hoạch phường Phú Hữu, Quận 9 (cũ) nay là TP. Thủ Đức do Công ty Tân Việt An làm chủ đầu tư để nhận bàn giao nền đất hoặc chủ đầu tư xây dựng nhà để ở ngay. 

Như vậy, chủ đầu tư đã đền bù có nơi 2 lần, đền bù chồng đền bù lên cùng một diện tích đất. Cụ thể là : Lần thứ nhất, chủ đầu tư đền bù đất có bằng khoán của 3 chi và lần thứ hai, đã đền bù cho các hộ dân ở trên đất của 3 chi.

Trường hợp cố thủ, lấn chiếm đất và xây nhà trái phép khi đã nhận tiền đền bù

 Tại Dự án, có những trường hợp đã nhận tiền đền bù và thỏa thuận hoán đổi đất lấy đất nền tại dự án, nhưng ngang nhiên quay lại lấn chiếm đất, xây dựng không phép trên đất của dự án.

Trường hợp bà Phạm Thị Bích Thủy và con là Huỳnh Thanh Tùng, sau khi chi bà Thủy nhận đủ tiền, bà đã gây khó khăn, không bàn giao trả mặt bằng cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền, khi có bản án bà Thủy vẫn cố thủ không bàn giao mặt bằng, chỉ đến khi cơ quan chức năng tiến hành cưỡng chế chủ đầu tư mới thu hồi được phần đất chi bà Thủy. Sau đó, con trai bà Thủy là ông Huỳnh Thanh Tùng luôn gây rối mất trật tự tại dự án, ngăn cản chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án trong suốt thời gian từ năm 2010 đến nay, ngang nhiên lấn chiếm đất trái phép, nhiều lần đe dọa và đánh nhân viên bảo vệ dự án, lập hàng rào bằng tole trên đất của chủ đầu tư, chiếm diện tích khoảng 2000m² đất dự án, treo băng rôn gây rối trật tự tại dự án.

Chủ đầu tư đã nhiều lần làm đơn tố cáo hành vi vi phạm của bà Thủy và con trai Huỳnh Thanh Tùng đến Công an phường Bình An, công an Quận 2 (nay là phường An Khánh, Công an Tp. Thủ Đức), UBND phường Bình An và UBND Quận 2 (nay là UBND phường An Khánh và UBND thành phố Thủ Đức), nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. 

Trường hợp chi bà Trần Thị Tỉnh và bà Trần Thị Huệ thì đã nhận đủ tiền đền bù 5815.5m², còn lại 1000m² hoán đổi bằng 500m² đất nền tại dự án (tương đương 4 nền). Khi chủ đầu tư chưa thể triển khai dự án do những khó khăn nêu trên, bà Huệ đã lấn chiếm đất và xây nhà không phép để làm 30 phòng trọ cho thuê. UBND quận 2 (nay là TP. Thủ Đức) đã ban hành các quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 4338/QĐ-XPHC ngày 22/07/2013 và Quyết định cưỡng chế công trình xây dựng trái phép số 2068/QĐ-CC ngày 05/05/2014. Chủ đầu tư đã kiến nghị với các cơ quan chức năng nhiều lần nhưng chưa giải quyết triệt để thì năm 2020 con của bà Huệ lại xây dựng nhà không phép với kết cấu 02 tầng, bê tông cốt thép. Việc xây dựng trái phép này đã được UBND quận 2 ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền và buộc tháo dỡ số 1050/QĐ-XPVPHC ngày 05/05/2020.

Ngày 27/7/2015, ông Võ Văn Nghiệp là con bà Trần Thị Tỉnh đã ký Giấy ủy quyền thay giấy giao công việc và được nhận việc cho ông Ngô Hữu Vinh các giấy tờ pháp lý về đất đai với diện tích đất 2551m² để đòi chủ đầu tư đền bù và hỗ trợ. Diện tích đất này chủ đầu tư đã đền bù cho chi ông Hai vì trên bằng khoán thể hiện đất thuộc chi ông Hai. Việc ủy quyền này tạo điều kiện cho các thành phần từ nơi khác đến lấn chiếm đất, làm nhiều căn nhà không phép để cho thuê. 

Cụ thể, năm 2016, ông Ngô Hữu Vinh cùng nhiều đối tượng khác lấn chiếm khoảng 800m² đất của dự án, rào kẽm gai xung quanh và đưa container vào để ở, xây dựng nhà không phép, tường gạch, cột gạch, khung sắt, mái tole với diện tích khoảng 137m². UBND Quận 2 (cũ) nay là TP. Thủ Đức đã ban hành quyết định xử phạt hành chính số 3225/QĐ-XPVPHC ngày 24/9/2016 và ra quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt hành chính số 3478/QĐ-CC ngày 18/10/2016. Ngày 22/03/2017, đoàn cưỡng chế xuống hiện trường, đang tháo dỡ thì ông Vinh đã xin tự nguyện chấp hành việc tháo dỡ. Nhưng ông Vinh chỉ tháo dỡ một phần công trình xây dựng, phần nhà vệ sinh và container đến nay vẫn bị ông Vinh lấn chiếm đất của dự án để sử dụng trái phép. Không chấp hành các văn bản quyết định của cơ quan chức năng về việc tháo dỡ và di dời container ra khỏi đất của dự án, ông Vinh còn tiếp tục xây dựng trái phép lần 2 một căn nhà có diện tích khoảng 135m². UBND Quận 2 (nay là UBND TP. Thủ Đức) ban hành quyết định xử phạt hành chính do đã có hành vi tổ chức thi công công trình không phép số 1333/QĐ-XPVPHC ngày 25/5/2018 và Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả số 3267/QĐ-CCXP ngày 19/7/2018. 

Không những xây nhà không phép trên phần đất lấn chiếm, ông Vinh còn cho ông Nguyễn Hùng Cường thuê lại phần lớn diện tích để kinh doanh. Ông Cường đã tiến hành xây dựng không phép căn nhà 218m². UBND quận 2 (nay là TP. Thủ Đức) đã ban hành các quyết định xử phạt và cưỡng chế nhưng ông Cường không thực hiện tháo dỡ mà còn xây dựng thêm căn nhà không phép có diện tích khoảng 247m2, kết cấu khung sắt, tường tấm 3D, mái tole. 

Trường hợp bà Ngô Thị Hoàng Oanh, Ngô Thị Cẩm Hằng, Ngô Thị Ngọc Hiếu (là con cháu của chi ông Ngô Văn Hai) thì năm 2008, bà Oanh, bà Hiếu, bà Hằng đã thuê một số đối tượng vào trong dự án chiếm đất và rào tole xung quanh với diện tích khoảng 300m² sau đó dựng khung cột sắt và giữ đất. Việc vi phạm này đã được UBND quận 2 (nay là Tp. Thủ Đức) ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 1036/QĐ-XPVPHC ngày 04/05/2020. 

Mặc dù UBND phường Bình An (nay là phường An Khánh) đã nhiều lần ra Quyết định xử phạt và ban hành kế hoạch cưỡng chế các hộ lấn chiếm đất, xây dựng không phép trên đất của chủ đầu tư và Quyết định này đã được UBND cấp quận phê duyệt theo đúng trình tự của pháp luật như trên, nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để. Hiện nay, các phòng trọ, nhà xây dựng không phép, đất lấn chiếm bị rào chắn kiên cố vẫn đang hiển thị trên đất của chủ đầu tư.

Giải phóng mặt bằng, nỗi khổ dai dẳng của doanh nghiệp

Khâu đền bù, giải phóng mặt bằng từ lâu vẫn là một “bài toán” nan giải đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Rất khó đạt được đồng thuận 100% từ người dân và là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm triển khai trong nhiều năm. Trong dự án này, chủ đầu tư đã đền bù đạt 96% trên toàn đất dự án, chỉ còn lại 4% đang khó khăn trong việc đền bù do chủ đầu tư chưa rõ chủ thể đền bù.Hiện nay, tại dự án còn 05 trường hợp chưa nhận tiền đền bù. 

Trong một bài phát biểu về tình trạng khó khăn về việc giải phóng mặt bằng ở Tp.HCM hiện nay, ông Lê Hoàng Châu chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cũng đã đề xuất với Chính phủ cần sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 để khắc phục những vướng mắc, bất cập như đã chia sẻ ở trên cho phù hợp với tình hình thực tế. Đặc biệt, cần xem xét bổ sung quy định đối với các DA đã bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 80% diện tích trở lên, thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất DA còn lại để DN có điều kiện thực hiện bồi thường thỏa đáng, phù hợp giá thị trường và đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Kiến nghị các cơ quan chức năng.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Trường Thịnh, cho biết: “Dự án bị người dân lấn chiếm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, nhưng chúng tôi luôn tin tưởng thượng tôn pháp luật, sự nghiêm túc và trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Khi người dân lấn chiếm đất, chúng tôi đã nhiều lần gửi đơn tố cáo và đề nghị chính quyền xử lý theo đúng quy định pháp luật, nhưng chưa được giải quyết triệt để”.

Dự án đã bồi thường được 96%, hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất, san lấp mặt bằng và thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông đạt 80%. Một số hộ dân tái định cư, hoán đổi đất và khách hàng đã xây dựng nhà ở ổn định, kiểm toán nhà nước đã kiểm toán dự án, đã được Thanh tra thành phố Hồ Chí Minh thanh tra toàn diện và có kết luận thanh tra số 42/KL-TTTP-P4 ngày 24/11/2017 và Chủ tịch UBND thành phố HCM Nguyễn Thành Phong giao cho Sở Tài nguyên và môi trường kết hợp UBND Quận 2 (nay là Tp. Thủ Đức) xem xét cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. 

“Chúng tôi kiến nghị không đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan có thẩm quyền, kiên quyết tháo dỡ những công trình xây dựng không phép trên đất lấn chiếm của dự án. 

Cụ thể, chính quyền sớm triển khai thực hiện cưỡng chế việc chiếm đất và các công trình xây dựng trái phép đã được UNND Quận 2 (cũ) nay là TP. Thủ Đức ban hành quyết định cưỡng chế. Cần xử lý nghiêm các đối tượng gây rối, cản trở. 

Chúng tôi đề nghị xem xét cấp ngay Giấy CNQSD đất và tài sản gắn liền với đất cho các hộ tái định cư và 14 hộ đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 2014 đến nay. Chúng tôi kỳ vọng với sự quyết liệt của lãnh đạo cơ quan chức năng thuộc TP. Thủ Đức, TP. TP.HCM, những vướng mắc pháp lý đang còn tồn đọng của dự án nhà ở tại phường Bình an, Quận 2 (cũ) nay là phường An Khánh, TP. Thủ Đức sẽ nhanh chóng được tháo gỡ. Qua đó, góp phần quan trọng giúp cho doanh nghiệp ổn định hoạt động, triển khai thi công xây dựng những phần còn lại theo phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ năm 1998, gia tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở mới, thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM phát triển minh bạch và bền vững”, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, nói.