Trái phiếu bất động sản giảm nhiệt vẫn rất cao: SSI Research nói gì?

Các doanh nghiệp phát hành 188 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm 4,1% so với quý trước và giảm 17% so với cùng kỳ giữa bối cảnh dịch bệnh bùng phát mạnh mẽ và giãn cách xã hội tác động đến kế hoạch phát hành của doanh nghiệp. Tuy nhiên, lũy kế 9 tháng năm 2021, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là 443,1 nghìn tỷ đồng, duy trì đà tăng 18,6% so với cùng kỳ.

Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi sát diễn biến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Trái phiếu bất động sản luôn là tâm điểm chú ý trong thị trường sơ cấp với mức lãi suất hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư. Nhóm ngành bất động sản duy trì ngôi vị quán quân, lên tới 201,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 45,5%. Nhóm ngân hàng theo sau với lượng phát hành 136,4 nghìn tỷ đồng, chiếm 30,8%.

Theo báo cáo của SSI Research, lãi suất bình quân trái phiếu bất động sản là 10,36%/năm. Với kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản trong hai năm gần đây khoảng 3,5 – 4 năm, nhóm nghiên cứu của SSI Research cho rằng, áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025.

Điểm đáng chú ý, tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác. Do vậy, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận các thông tin về tình hình tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu.

Cũng theo nhóm nghiên cứu đến từ FiinRatings, trong 9 tháng năm 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư, lên đến 100 nghìn tỷ đồng thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.

“Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động”, FiinRatings nhấn mạnh. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ là 2,5 lần.

Theo báo cáo của SSI Research, loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác khi hầu hết phát hành đều không có tài sản đảm bảo, các trái phiếu doanh nghiệp còn lại được phát hành trong 9 tháng có 36,2% được đảm bảo bằng một phần tài sản, bất động sản và một phần là cổ phiếu, cổ phần; 20,4% được bảo đảm bằng bất động sản; 9,5% được đảm bảo bằng tài sản; 6,7% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 17,1% là không có tài sản đảm bảo.

Tài sản đảm bảo của nhóm trái phiếu bất động sản chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành.

Cụ thể, nếu tính các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140 nghìn tỷ đồng, chiếm đến 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 9 tháng năm 2021. “Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành”, nhóm nghiên cứu SSI chỉ rõ.

Nhóm nghiên cứu SSI Research lưu ý: “Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo, thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng”.