Bất động sản du lịch Singapore: Biến yếu điểm thành lợi thế và chiến lược sử dụng “Đất Trắng“

Singapore là quốc gia có diện tích nhỏ nhất trong khu vực Đông Nam Á, chỉ khoảng hơn 700km2. Trong quá trình phát triển, đảo quốc này phải đối mặt với những thách thức to lớn trong việc sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu của quốc gia, phát triển các cụm công nghiệp bền vững và chiến lược, cũng như đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông mạnh mẽ để hỗ trợ nền kinh tế đang phát triển.

Thế nhưng Singapore lại biến những yếu điểm thành thế mạnh riêng cùng với sự hỗ trợ từ hệ thông pháp lý đồng bộ, Singapore từng bước trở thành một quốc đảo của những thiên đường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Tại Hội thảo Khoa học quốc tế: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch – Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” diễn ra ngày 16/11, nhiều chuyên gia đến từ Singapore đã chia sẻ những kinh nghiệm trong xây dựng chính sách quy hoạch, quản lý đất đai cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản du lịch nói riêng và một số gợi mở cho thị trường Việt Nam.

Biến yếu điểm trở thành lợi thế đặc biệt

Tại Hội thảo, ông Christopher Khoo – Giám đốc điều hành Master Consult Services, Tổng cục Du lịch Singapore chia sẻ, Singapore rất hạn chế về mặt đất đai – chỉ có hơn 728km2, không chỉ trong quá khứ và hiện tại, mà cả tương lai đất không thể nở ra được. Vì vậy, chuyện quy hoạch là tất yếu và thiết yếu. Singapore có 2 kế hoạch cho sự phát triển gồm: Dài hạn trong vòng 50 năm và kế hoạch ngắn hạn trong vòng 10 năm.

Ông Christopher Khoo cho hay: “Do tài nguyên đất không nhiều nên việc lên kế hoạch cũng rất khó. Singapore coi trọng từng mét vuông để phân bổ như đất ở, đất công nghiệp, công viên, khu dự trữ quốc gia, giải trí, hồ chứa, sân bay… và đặt biệt là đất cho quy hoạch du lịch như thế nào. Việc xác lập quy hoạch đất cho lĩnh vực nào đều phải tham chiếu một loạt các thông số, tham số”.

Đặc biệt, đối với ngành du lịch, lĩnh vực này được nhiều bộ ngành và các cơ quan, tổ chức khác nhau quan tâm, mỗi quy hoạch đều được phân vùng rõ ràng. Tất nhiên, trong những trường hợp phát sinh vẫn đòi hỏi phải có ngoại lệ, song nhìn chung đều được phân định rõ ngay từ đầu.

“Có thể nói phát triển về bất động sản du lịch rất cần quan tâm đến yếu tố quy hoạch. Ở Singapore, cùng với sự tham gia của các bộ, ngành còn có các cơ quan tái phát triển đô thị, phát triển bất động sản…”, chuyên gia nói.

Về tổng quan du lịch, Singapore đã phát triển rất ngoạn mục ngành bất động sản du lịch cho đến cuối năm 2019 khi đại dịch Covid-19 ập đến. Như vậy, rõ ràng đà tăng hầu như liên tục, chỉ có một quãng ngắn có sự sụt giảm. Có được điều đó là bởi Singapore không chỉ quan tâm đến lượng du khách gia tăng mà còn cả những khoản chi. Du lịch không chỉ có du khách mà còn cần quan tâm đến vốn đầu tư nước ngoài, các nhóm ngành phụ trợ phát triển, làm cho nền kinh tế và đất nước phát triển.

Ở thời điểm tiền Covid-19, tỷ lệ lấp đầy du khách ở Singapore đều cao tầm 80 – 90%. Điều này chứng tỏ, tốc độ lấp đầy đang rất tốt mặc dù đất tại Singapore ngày càng trở nên đắt đỏ.

Về quản lý các nguồn cung khách sạn như thế nào? Đưa các phòng vào khai thác ra sao? ông Christopher Khoo cho hay doanh nghiệp cũng cần tuân thủ đầy đủ quy trình, thậm chí nhiều khi doanh nghiệp phải mất đến 5 năm, từ khi cấp đất cho đến lúc dự án đó được đưa vào khai thác trên thị trường.

Về thu hút và quản lý du lịch, doanh nghiệp Singapore đề cao các tiêu chí: Tiếp cận, lưu trú, hấp dẫn, hoạt động, giải trí tạo nên điểm đến du lịch thành công. Tại Singapore có rất nhiều điểm hấp dẫn cho du khách như phong cảnh trên đất liền, phong cảnh trên biển, những di tích, những điểm giải trí, những nơi tổ chức sự kiện, giao lưu văn hóa,… Singapore có những thành công trong tổ chức sự kiện chuyên nghiệp nhằm thu hút khách du lịch.

“Tóm lại, thành công của một điểm đến du lịch phải cần 2 yếu tố: Thứ nhất là, không trộn lẫn, cần điểm nổi bật. Thứ hai là, sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh. Bối cảnh hậu Covid-19, sự cạnh tranh diễn ra rất gay gắt nên buộc các doanh nghiệp phải tạo ra sự đổi mới. Tôi nhận thấy, du lịch Việt Nam đã có sự phát triển theo hệ thống, cùng với đó kinh tế cũng đã ổn định. Có thể nói tương lai của du lịch Việt Nam rất tươi sáng nhưng cũng đầy thách thức trước tình hình dịch bệnh Covid-19”, ông Christopher Khoo nói.  

Hệ thống quản lý chặt chẽ với sự tham gia hỗ trợ của Nhà nước vào thị trường bất động sản du lịch

Ông Jeffefy Foo – Nguyên Chủ tịch Viện các Đại lý BĐS Singapore (IEA) cũng chia sẻ, phát triển du lịch tại Singapore không chỉ là tăng lượt khách mà tăng nguồn lực du lịch và đây cũng là một thách thức của toàn cầu hoá.

Ông chia sẻ thêm, tại Singapore, STB – Cơ quan Tiếp thị hình ảnh và Quảng bá điểm đến du lịch, cơ quan này có mạng lưới rộng và thúc đẩy sự phát triển du lịch, tăng cường tính cạnh tranh và thông qua đó phát triển du lịch tại Singapore. STB tiếp thị hình ảnh cũng như quảng bá hình ảnh đất nước Singapore như một điểm đến du lịch toàn cầu.

Bên cạnh đó, các ngành dịch vụ và các hạng mục khác như sân golf, khu trung tâm mua sắm, vườn thú, karaoke, quán bar… cũng đóng góp vào việc thu hút khách du lịch. Ngoài ra, các loại hình bất động sản du lịch khác nhau cũng phát triển để cung cấp nhiều lựa chọn lưu trú cho khách du lịch như: Khách sạn 4 sao, 5 sao, villa, nhà nghỉ…

Đặc biệt, ông Jeffefy Foo cho biết: “Cũng có một số đơn vị thuộc Nhà nước tham gia lĩnh vực du lịch và bất động sản du lịch. Đơn cử như cơ quan quản lý đất đai, cơ quan xây dựng, cơ quan tiền tệ, cơ quan quản lý các doanh nghiệp…”

Thị trường bất động sản du lịch Singapore cũng có sự tham vấn góp ý giữa các bên khác nhau. Ví như khi khởi công một dự án thì cần có sự tham dự của các bộ ngành, các cơ quan chịu trách nhiệm về lĩnh vực bất động sản, du lịch…

Đặc biệt, Singapore có các mã phân loại chặt chẽ về các hoạt động xây dựng và kinh doanh. Cụ thể, STB phải có trách nhiệm với sự phát triển bền vững và lâu dài của du lịch.

UERA – Cơ quan tái phát triển của đô thị, sẽ cung cấp giấy phép và để có được giấy phép này các doanh nghiệp phải đảm bảo các yêu cầu về chiều cao, sự phân bổ diện tích đất, tỷ lệ xây dựng… Việc sở hữu đất sẽ tuỳ thuộc diện tích và vị trí của mảnh đất đó. Và đơn vị quản lý sẽ là UERA.

SERA – Cơ quan pháp quy trực thuộc hệ thống luật pháp của Singapore sẽ quản lý các tài sản đất công của quốc gia. 

Liên quan đến thuế, Singapore có các loại thuế là: Thuế bất động sản, thuế thu nhập. IARS quản lý thuế của Singapore cũng như dự thảo các quy định về thuế với các loại thuế khác nhau. Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản sẽ phải đăng ký với cơ quan thuế.

SSIC – mã phân loại ngành của Singapore cũng phục vụ cho công tác đăng ký và quản lý tốt hơn cho các doanh nghiệp. SICC là mã chuẩn hơn, chi tiết hơn để phân loại doanh nghiệp sau đó áp các quy định thuế khác nhau. Với các hệ mã khác nhau sẽ phân biệt được các loại hình doanh nghiệp khác nhau. Điều đó tốt cho sự phát triển của các ngành như bất động sản, du lịch và nhà ở.

Các nhà phát triển địa ốc phải chuẩn bị kỹ lưỡng các thông tin và chấp hành các quy định của Chính phủ thì mới được triển khai dự án.

Ông Jeffefy Foo cho biết thêm, Singapore cũng rất cởi mở và cho phép người nước ngoài mua bất động sản nhưng họ phải chịu một số các quy định về thuế.

Linh hoạt trong chính sách sử dụng đất

Tại hội thảo, chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc enCity, người có nhiều năm sinh sống và làm việc tại Singapore cho hay, về khía cạnh thị trường, các sản phẩm bất động sản du lịch có tính rủi ro cao hơn so với nhà ở, nhà xưởng hay văn phòng do du lịch có thể không được coi là hoạt động thiết yếu và thường xuyên để đảm bảo cuộc sống và sinh kế của cá nhân và hộ gia đình. Bất động sản du lịch là sản phẩm nhạy cảm hơn cả đối với khủng hoảng kinh tế. Do đó, các thành phố coi trọng du lịch như là một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ phải có chính sách để vừa đảm bảo nguồn cung đất đai khi phải cạnh tranh với các nhu cầu khác, vừa hỗ trợ tạo ra nhu cầu cho loại hình nhiều rủi ro này.

Theo kinh nghiệm của ông Dũng, Singapore là một ví dụ điển hình về việc sử dụng công cụ quy hoạch sử dụng đất trong việc hỗ trợ ngành du lịch phát triển. Kéo dài suốt từ cuối thập niên 60 tới đầu thập niên 80, đất nước này đối mặt với việc thiếu hụt khách sạn và các công trình hạ tầng du lịch do quỹ đất thích hợp về cả quy mô và vị trí để xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế rất hạn hẹp.

Tuy nhiên, Cơ quan quy hoạch Singapore – URA đã đưa ra một danh mục phân vùng riêng cho khách sạn (tạm gọi là đất khách sạn) trong bản Quy hoạch tổng thể (Master Plan) năm 1985. URA bố trí quỹ đất của chính phủ đủ lớn cho việc xây dựng khách sạn, đặt tại những vị trí trọng điểm du lịch như dọc theo sông Singapore, phố mua sắm Orchard, đảo Sentosa, khu Trung tâm thể thao (Sport Hub) hay trong khu vực trung tâm thương mại của thành phố. Các quỹ đất này được chính phủ bán cho tư nhân thông qua đấu thầu để xây dựng khách sạn, nhằm đảm bảo nguồn cung cho nhu cầu thị trường du lịch mà không bị cạnh tranh bởi các nhu cầu bất động sản khác.

Mười năm sau khi giới thiệu sử dụng đất khách sạn, URA lại giới thiệu một loại hình sử dụng đất mới có tính linh hoạt cao cho bất động sản thương mại: Đất Trắng (White site), trong đó cho phép một loạt các chức năng sử dụng đất khác nhau cho nhà đầu tư lựa chọn. Đất Trắng thường được áp dụng ở những vị trí cực kỳ đắc địa có giá trị cao hoặc trong các khu chức năng đặc thù như khu công nghệ cao hay đảo du lịch Sentosa, nhằm giảm rủi ro và cho phép sự sáng tạo của thị trường.

Đất Trắng được áp dụng trong ngành du lịch nhằm phát triển một mô hình mới: Điểm đến tích hợp (Integrated resorts). Hai điểm đến tích hợp nổi tiếng nhất ở Singapore chính là tổ hợp khách sạn – casino – hội nghị và trung tâm thương mại Marina Bay Sands ở trung tâm thành phố và tổ hợp trung tâm vui chơi giải trí và casino Resorts World Sentosa trên đảo Sentosa. Không chỉ đơn thuần là các khu sòng bạc, hai khu tổ hợp này bao gồm nhiều điểm tham quan du lịch như khu vui chơi giải trí và khu trình diễn hòa nhạc, khách sạn, nhà hàng, không gian hội nghị và triển lãm, trung tâm mua sắm, không gian công cộng và không gian xanh, bảo tàng và công viên giải trí.

Marina Bay Sands được đánh giá là một khu tổ hợp MICE – du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, du lịch khen thưởng – hấp dẫn bậc nhất tại Singapore do tận dụng lợi thế về vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố, với tầm nhìn tuyệt đẹp và khả năng tiếp cận cao.

Bên cạnh đó, điểm đến tích hợp này có khả năng tăng gấp đôi  không gian sử dụng cho MICE, lên đến 200 nghìn mét vuông và gấp đôi số phòng khách sạn lên đến 10 nghìn phòng và tất cả đều nằm trong khoảng cách đi bộ. Trong khi đó, tổ hợp Resorts World Sentosa được xây dựng như một khu nghỉ dưỡng gia đình quy mô lớn, lên tới 47 héc ta với hàng loạt các điểm tham quan giải trí đẳng cấp thế giới dành cho các gia đình.

Được phê duyệt bởi Cơ quan phê duyệt đất đai Singapore, Sentosa Cove là nơi duy nhất tại quốc đảo này cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản và mua nhà. Từ năm 2020, khi làm việc tại nhà trở thành “bình thường mới” dưới tác động của đại dịch Covid-19, ngày càng nhiều người giàu ở Mỹ tìm mua những căn biệt thự tại Sentosa Cove.