Chia sẻ tại Hội
nghị Đối thoại “Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách pháp luật
về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức vào sáng 15/10, ông
Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chia
sẻ những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy
định chi tiết thi hành Luật.

Theo ông Nguyễn
Đắc Nhẫn, Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều. Trong đó, tăng 02 chương
so với Luật Đất đai năm 2013; bổ sung 01 Chương về Phát triển Quỹ đất; tách
riêng Chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và Chương về Bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật Đất đai 2024 có 8 điểm mới đáng chú ý

Thứ nhất, Luật phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh.

Phân cấp cho
Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Phân cấp cho
UBND cấp huyện: Thu hồi đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 78 và Điều 79 của
Luật Đất đai không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý,
chiếm hữu đất; Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc
trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai.

Phân cấp thẩm
quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện (đối với trường hợp
giao đất, cho thuê đất…) thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Thứ hai, cá nhân
trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đều là
“cá nhân” sử dụng đất. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân
trong nước. Quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Người gốc Việt
Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam ngoài được mua, thuê
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự
án phát triển nhà ở thì Luật mới còn cho phép nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở
và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về
dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc
hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cá nhân được nhận
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác trong cùng đơn vị
hành chính cấp tỉnh (và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi và lệ
phí trước bạ).

Thứ ba, quy hoạch
sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc
phòng, đất an ninh. Giao cho các địa phương xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
trong quy hoạch sử dụng đất.

Còn đối với quy
hoạch sử dụng đất cấp huyện thì nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
đơn giản hơn. Không quy định phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá
nhân.

Quy định cụ thể
một số trường hợp không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
(các dự án đã được chấp thuận đầu tư/quyết định đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng
Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh).

Thứ tư, liên
quan đến vấn đề thu hồi đất. Điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo
quy định của Luật Đất đai.

Đối với việc thu
hồi đất vùng phụ cận, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn
thì phải đáp ứng điều kiện tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác
hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Luật
còn quy định 31 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Trường hợp phải
thu hồi đất quốc phòng, an ninh, tài sản gắn liền với đất để chuyển giao cho địa
phương thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
nhưng diện tích đất dự kiến thu hồi chưa được xác định trong quy hoạch sử dụng
đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất chuyển giao cho địa
phương.

Thứ năm liên
quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Cụ thể, Luật đã
sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường,
gồm: Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi, bằng tiền, bằng
đất khác, bằng nhà ở.

Luật cũng mở rộng
thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với sự tham gia của đại diện
Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng
đất có đất bị thu hồi… để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các
bên liên quan.

Luật cũng quy định
bồi thường, hỗ trợ đối với chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng
đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

Thứ sáu liên
quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, quy định
các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực
hiện dự án có sử dụng đất tại: Các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; Các dự
án khu đô thị được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông
qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Ngoài ra, phân cấp
toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
(phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên) cho HĐND cấp tỉnh.

Sửa đổi một số
điều của Luật Lâm nghiệp để thống nhất phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận
việc chuyển mục đích sử dụng rừng cho HĐND cấp tỉnh.

Hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng
thửa đất có đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà có
nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện… (không phải đưa vào Kế hoạch sử dụng đất
hàng năm cấp huyện).

Thứ bảy liên
quan đến vấn đề tài chính đất đai. Theo đó, bỏ quy định về khung giá đất của
Chính phủ; Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; được
điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm; cục bộ theo loại đất, theo khu vực.

Thứ tám liên
quan đến vấn đề chế độ sử dụng đất. Theo đó, Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất
nông nghiệp của cá nhân.