Khoảng 70% số căn hộ mở bán rơi vào phân khúc trung và cao cấp

Tại Tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô tại Hà Nội cho thấy tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, so sánh tương quan cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp với biên độ tương đối vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%. Theo các chỉ số, nguồn cung sản phẩm này đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Với mặt bằng giá và diễn biến thị trường như vừa qua, đại diện CBRE Việt Nam so sánh mặt bằng giá bán nhà ở 2 thành phố lớn với mặt bằng thu nhập của người dân để đưa ra bức tranh tổng thể. Theo đó, mặt bằng giữa mức giá bán và thu nhập người dân ở đang khá nhỏ so với các thành phố khác trong khu vực như Kuala Lumpua (có thu nhập cao hơn 4 lần Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nhưng giá nhà tương đối ngang bằng). Tức, khả năng chi trả của người dân tại thành phố này cao hơn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất nhiều.

“Nhìn tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh”, bà Nguyễn Hoài An đánh giá.

Khoảng 70% số căn hộ mở bán từ đầu năm đến nay rơi vào phân khúc trung và cao cấp.

Về triển vọng, trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, từ nay đến 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55 nghìn sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP. Hồ Chí Minh chỉ là 35 nghìn. Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3 vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026. Giá dự báo, cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này là khoảng trên 20%/năm – một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay.

Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm. “Chúng ta có thể lý giải vì sao thị trường giá bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh gần như không tăng trong 2 năm qua, trong khi khu vực Hà Nội diễn biến tăng mạnh, bằng cách nhìn lại mặt bằng giá đã tạo lập tại khu vực này từ những năm 2015-2019 với mức tăng 15%/năm và tạm dừng”, bà Nguyễn Hoài An phân tích.

Theo các chuyên gia, một số động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam giai đoạn vừa qua phải kể đến dòng vốn FDI đang tiếp tục tăng trưởng tốt. 6 tháng đầu năm 2024, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia đứng đầu về thu hút FDI (cả về đăng ký lẫn giải ngân) trong khu vực. Lượng vốn này vừa đóng góp vào tăng trưởng kinh tế nói chung, vừa thúc đẩy phát triển bất động sản, nhất là bất động sản công nghiệp.

Một động lực tăng trưởng nữa là phục hồi của xuất nhập khẩu trong 6 tháng đầu năm nay, với mức 14,5%, đóng góp vào sự phục hồi đáng kể của GDP của quốc gia. Sự hồi phục của cán cân xuất nhập khẩu này nhờ vào phục hồi của nhu cầu toàn cầu. Yếu tố tiếp theo là gia tăng lượng khách du lịch quốc tế trở lại Việt Nam, sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Dự kiến, con số này có thể lên tới 18-19 triệu lượt du khách quốc tế tới Việt Nam. Ngoài ra, cần phải nhắc tới lượng khách du lịch trong nước đã và đang tiếp tục là động lực tích cực cho ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức. Lạm phát đã và đang có thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá bất động sản, thắt chặt chi tiêu của người dân và đặc biệt là ảnh hưởng đến mặt bằng lãi suất. Thời gian trước, mặt bằng lãi suất ở mức tương đối vừa phải đến thấp, cũng là động lực giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua.

Bảo Thoa