Khi giá chung cư “lên đồng”…

Thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu khởi sắc trong nửa đầu năm 2024, điều đó được phản ánh rõ nét với nhà chung cư.

Tại Hà Nội, phân khúc này sôi động ở cả nguồn cung, sức mua và tính thanh khoản. Nhưng giá bán tăng cao cũng khiến “giấc mơ an cư” của không ít người gặp trở ngại.

Giá nhà chung cư hiện nay gia tăng với tốc độ chóng mặt.

“Hụt hơi” với giá căn hộ

Sau khi “nhắm mắt xuống tiền” vào cuối tháng 3-2024 vì nghi ngại giá nhà sẽ tiếp tục tăng, anh Vũ Đăng Khoa (37 tuổi, quận Hà Đông) vẫn không hiểu chuyện gì đang xảy ra với giá nhà chung cư bởi tốc độ gia tăng chóng mặt. Sau 3 năm ròng rã đi xem nhà, vợ chồng anh “nằm lòng” thông tin về các dự án và giá bán căn hộ tại khu vực An Khánh (huyện Hoài Đức).

“Năm 2022, vợ tôi thích một căn hộ hơn 60m2, đầy đủ nội thất, giá bán khoảng 1,5 tỷ đồng. Nhưng tiếc là lúc đó chưa đủ tiền, lại không dám đi vay ngân hàng nên chúng tôi ngậm ngùi chờ tích lũy thêm. Vậy mà đầu năm nay, giá nhà tăng tới 70% khiến cả nhà lo lắng. Những căn hộ “vừa mắt” từ năm 2022 đến nay đã chênh cả tỷ đồng. Thật không tin nổi khi chúng tôi có hơn 2 tỷ đồng trong tay mà vẫn khó mua nhà” – anh Khoa kể.

Vì sợ giá nhà chung cư tiếp tục tăng, vợ chồng anh Khoa đành vay mượn thêm cho đủ gần 3 tỷ đồng để mua một căn góc tầng 18, diện tích 68m2, 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh tại khu vực trên. Chỉ sau hơn 4 tháng, vợ chồng anh thở phào vì đã có quyết định đúng đắn.

“Nếu ngày đó còn chần chừ thì không biết bao giờ mới có được nhà. Giờ đây, nợ đi vay vẫn còn tới quá nửa nhưng giá căn hộ đã chênh gần nửa tỷ đồng” – chị Hà, vợ anh Khoa vui mừng vì quyết định sáng suốt của hai vợ chồng.

Biến động của giá nhà chung cư được các chuyên gia phân tích thị trường bất động sản Hà Nội cập nhật đầy đủ trong các báo cáo sơ kết tình hình 6 tháng đầu năm. “Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa đầu năm là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3-2024, tăng gần 60% so với cuối năm 2023. Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” về mức độ quan tâm nhưng giá vẫn không giảm” – ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định.

Tại sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vừa diễn ra, Công ty Đầu tư và Dịch vụ bất động sản thương mại Việt Nam (CBRE Việt Nam) thông tin, nguồn cung căn hộ chung cư đang tăng nhanh tại Hà Nội, cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong 6 tháng ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay. Thúc đẩy bởi nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội cũng ghi nhận sức mua tăng mạnh. Số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận của cả năm 2023.

“Tính riêng trong quý II, số lượng đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt” – bà Nguyễn Hoài An cho biết.

Đặc biệt, quý II ghi nhận một số dự án có số lượng căn mở bán lớn, từ 1.000 – 2.000 căn nhưng đã bán hết 80 – 90% quỹ hàng. Về loại sản phẩm, các căn diện tích nhỏ, có giá trị vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và căn 1 phòng ngủ ghi nhận thanh khoản tốt. Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội ngày càng tiệm cận mức giá tại thành phố Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với mức giá trung bình hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% so với cùng kỳ năm 2023.

Với mức giá như trên, trả lời cho câu hỏi, liệu có đang xảy ra tình trạng “bong bóng” giá chung cư? Nhiều chuyên gia cùng đưa ra câu trả lời phủ định. Theo ông Đinh Minh Tuấn, các yếu tố tạo nên “bong bóng” là nhu cầu bị nâng khống, lực cầu đầu tư nhiều hơn nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, thực tế, tốc độ tăng dân số tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cho thấy nhu cầu ở chung cư vẫn rất lớn, trong khi giá chung cư hiện tại ở 2 thành phố này chưa quá cao so với các thành phố trên thế giới. “Thực tế, do nguồn cung hạn chế, nên dù giá mở bán cao, thị trường vẫn có đợt tăng trưởng mạnh vừa qua” – ông Đinh Minh Tuấn lý giải.

Khi người mua đổi… khẩu vị

Nhìn nhận về sự phát triển nóng của thị trường, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng giám đốc MIKGroup, đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh và phát triển bất động sản tại Việt Nam tin tưởng những dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua thì cũng phản ánh vào giá trị thị trường.

“Đơn cử, cách đây 4 năm, dự án Smart City Tây Mỗ có giá bán chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã lên tới 80 – 90 triệu đồng/m2” – ông Nguyễn Dũng Minh nói.

Nhìn nhận về sự thay đổi về “khẩu vị” của khách hàng, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty cổ phần One Mount Real Estate (OneHousing) phân tích, giai đoạn 2017 – 2019, thành phố Hồ Chí Minh đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ chung cư có sự chênh lệch rất lớn với thị trường Hà Nội. Tới năm 2021, nhiều nhà đầu tư bài bản đến từ Đài Loan, Hồng Kông, Hàn Quốc đã tìm mua chung cư tại Hà Nội bởi giá ở thành phố Hồ Chí Minh đi ngang và không còn hấp dẫn. Thời điểm đó, giá căn hộ ở 2 thành phố lớn này chênh lệch 30 – 50% tùy từng phân khúc.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá tiệm cận với thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên nhân bởi số lượng người dân ở miền Bắc như Hà Nội có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn, trong đó có cả những người dân đến từ nơi khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang… Nhiều người có con sẽ học đại học ở Hà Nội và họ lựa chọn chung cư.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thậm chí phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Ông Đính dự báo, từ nay đến cuối năm, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 – 8%. Nguyên nhân do số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

Như vậy, bước sang giữa quý III-2024, theo các chuyên gia, giá nhà chung cư tiếp tục có chiều hướng tăng. Cơn sốt giá nhà chung cư chỉ có thể “hạ” khi bài toán nguồn cung của thị trường được giải. Song đó là câu chuyện của tương lai, đặc biệt khi các chính sách mới về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản cần có thời gian để thẩm thấu, tăng thêm nguồn cung, giúp người tiêu dùng dễ tiếp cận, có nhiều lựa chọn và giá căn hộ không còn lý do để “lên đồng” như trong thời gian qua.