Tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản

(Xây dựng) – Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15) với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường BĐS. Trong đó, một số điểm mới trong kinh doanh BĐS như việc thanh toán mua BĐS phải chuyển khoản; siết phân lô, bán nền; môi giới BĐS không được hành nghề tự do; đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán… đang được quan tâm.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 với nhiều điểm mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều “nút thắt” của thị trường BĐS. (Ảnh: Linh Anh)

Chuyển khoản mua nhà đất từ chủ dự án phải qua tài khoản

Tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh BĐS như sau: Việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao BĐS do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Như vậy, theo quy định mới, các doanh nghiệp BĐS nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản. Còn theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định việc thanh toán trong giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Với quy định này, các chuyên gia BĐS cho rằng sẽ bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch BĐS của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

So với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có. Đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi việc các dự án chậm triển khai là tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam.

Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán

Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Đáng chú ý, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Bên cạnh đó, tại Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS 2023 sửa đổi quy định mới về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Cùng với đó, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê hằng tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định…

Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp đó là: Trường hợp thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị (loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III); Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định phân lô bán nền hiện hành. Việc siết chặt giúp đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị.

Quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng. Cụ thể, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Trong 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất và trả lời về việc có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hay không.

Môi giới BĐS không được hành nghề tự do

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện đó là: Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.

Do đó, từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới BĐS…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập).

Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho Nhà nước.

Các chuyên gia nhận định, cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 01/8/2024 chắc chắn sẽ tạo ra sự thay đổi lớn với thị trường BĐS. Các quy định mới sẽ chặt chẽ hơn, người mua cẩn trọng hơn và với các doanh nghiệp, thời gian qua cũng đã có sự thay đổi, không còn tìm cách có lợi nhuận đơn thuần về phía mình, mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, với khách hàng. Qua đó cũng giúp thị trường BĐS minh bạch và phát triển ổn định, bền vững hơn.