Đề xuất bổ sung quy định mới vào dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

(Xây dựng) – Góp ý dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Dự thảo) tại Văn bản số 89/2024/CV-HoREA gửi Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo, trong đó bổ sung quy định về nghĩa vụ tài chính bổ sung và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để thống nhất quy định.

Theo HoREA, nhiều quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa đồng bộ, thống nhất. (Ảnh: T/L)

Cần bổ sung quy định nghĩa vụ tài chính bổ sung

Theo HoREA, Điều 14 dự thảo Nghị định quy định điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn vốn đầu tư công, trong đó cho phép điều chỉnh mục tiêu, quy mô (số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác được kinh doanh thương mại), việc bàn giao phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án, vốn đầu tư, thời hạn hoạt động của dự án dẫn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung, có thể dẫn đến việc làm tăng hệ số sử dụng đất, tăng số lượng căn hộ, diện tích kinh doanh, thời hạn hoạt động của dự án.

Tuy nhiên, Dự thảo chưa quy định về nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) của chủ đầu tư dự án nên cần bổ sung.

HoREA cũng cho rằng, Dự thảo hiện chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, nhưng chưa bao gồm trường hợp chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư như trên, nên cũng có thể dẫn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư đối với Nhà nước do thay đổi mục tiêu, quy mô dự án (số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác được kinh doanh thương mại) hoặc nghĩa vụ bàn giao phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. Hoặc có thể làm thay đổi vốn đầu tư, thời hạn hoạt động làm tăng hiệu quả kinh tế của dự án, nên rất cần thiết phải bổ sung nội dung này vào khoản 2 Điều 40 dự thảo Nghị định để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Đảm bảo đồng bộ, thống nhất quy định về xử lý tài sản công

Liên quan đến quy định về xử lý tài sản công chưa đồng bộ, HoREA nhận thấy, khoản 1 Điều 16 dự thảo Nghị định quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và phải không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công chỉ đúng đối với các trường hợp nhà chung cư, khu nhà chung cư do các chủ đầu tư tư nhân xây dựng và kinh doanh sau khi có Pháp lệnh nhà ở 1991 thì không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công.

Còn đối với các nhà chung cư, khu nhà chung cư, nhà ở tập thể mà Nhà nước đã bán hóa giá nhà (bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang sử dụng) thì vẫn còn diện tích nhà, đất thuộc tài sản công như hành lang, cầu thang, tường bao tòa nhà, diện tích mái nhà.

Quy định trên cũng chưa thống nhất với các quy định như: Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công giao tham gia họp lựa chọn nhà đầu tư dự án. Hay quy định cơ chế xử lý bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 16 Dự thảo cũng chưa sát với thực tiễn bởi lẽ trong vài chục năm qua, Nhà nước đã thực hiện bán hóa giá nhà và để giảm giá bán nhà thì Nhà nước đã không tính giá trị phần diện tích xây dựng thuộc quyền sử dụng chung của nhà chung cư như hành lang, cầu thang, tường bao tòa nhà, diện tích mái nhà vào giá bán nhà nên về nguyên tắc thì các phần diện tích xây dựng này vẫn thuộc tài sản công và trên thực tế vẫn có một số tòa nhà chung cư hỗn hợp bao gồm các căn hộ đã bán hóa giá nhà thì vẫn còn một số căn hộ hoặc diện tích khác như văn phòng cho thuê vẫn thuộc tài sản công.

Do đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề và khoản 1, khoản 2 Điều 16 dự thảo Nghị định là rất cần thiết, vừa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, vừa phù hợp với thực tiễn…

Ngoài ra, Hiệp hội nhận thấy, Điều 39 dự thảo Nghị định chưa quy định chính sách “ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật” được quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 63 Luật Nhà ở 2023 đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nên rất cần thiết bổ sung quy định “chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được vay vốn tín dụng với lãi suất thấp hơn trong một thời gian nhất định theo quy định của Ngân hàng Nhà nước”.

Bởi hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai Chương trình tín dụng quy mô 135.000 tỷ đồng (do 07 ngân hàng thương mại hàng đầu tự nguyện đóng góp) với lãi suất thấp hơn từ 1,5 – 2% lãi suất cho vay thương mại thông thường đối với chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong giai đoạn 2021 – 2030, nên rất cần thiết bổ sung quy định này vào khoản 5 (mới) Điều 39 dự thảo Nghị định.