Dự án Khu đô thị Bắc Đầm Vạc nhiều vấn đề cần được làm rõ

(Xây dựng) – Nhờ một văn bản do Sở Xây dựng Vĩnh Phúc thông báo “Dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc do Công ty Cổ phần Sông Hồng Hoàng Gia làm chủ đầu tư đủ điều kiện được huy động vốn…”, chủ đầu tư đã dựa vào nội dung này cho các sàn bất động sản huy động vốn với hàng trăm khách hàng liệu có đúng quy định?

Dù mới hoàn thiện khoảng 60 – 70 % hạ tầng kỹ thuật, Dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc đã bán rầm rộ thông qua hình thức ký kết vay vốn.

Như Báo điện tử Xây dựng đã phản ánh, Dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc, tên thương mại là River Bay Vĩnh Yên dù mới hoàn thiện khoảng 60%– 70% hạ tầng kỹ thuật nhưng đã giao bán tràn lan trên mạng với chiêu bài ký kết hợp đồng vay vốn với “người nhà” của chủ đầu tư. Thông qua hợp đồng này, khi hết thời hạn vay vốn, bên vay (“người nhà” của chủ đầu tư) sẽ hoàn trả khoản vay dưới hình thức tiền hoặc tài sản là lô đất mà bên vay đã mua của chủ đầu tư. Lô đất được hoàn trả này chính là lô đất mà bên cho vay đã lựa chọn và chuyển tiền cho bên vay.

Để thực hiện việc huy động vốn này, các sàn giao dịch được trang bị các bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ chuyển cho khách hàng tham khảo. Khi phóng viên hỏi các nhân viên tư vấn việc ký hợp đồng vay vốn như vậy có đúng quy định hay không thì được các nhân viên này khẳng định là hợp pháp bởi Sở Xây dựng Vĩnh Phúc đã có văn bản thông báo chủ đầu tư có đủ điều kiện để huy động vốn.

Cụ thể, ngày 5/2/2021, Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc đã có Văn bản số 488/SXD-PTĐT&HTKT về việc thông báo đủ điều kiện để huy động vốn dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc. Văn bản nêu: “Công ty Cổ phần Sông Hồng Hoàng Gia đề nghị được cấp thông báo đủ điều kiện được huy động vốn tại dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc thông qua hình thức theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”. Việc ký hợp đồng huy động vốn phải tuân thủ theo quy định tại Điểm a, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015”.

Theo đó, Sở Xây dựng xác nhận và thông báo: “Dự án khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc do Công ty Cổ phần Sông Hồng Hoàng Gia làm chủ đầu tư đủ điều kiện được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014”.

Văn bản khẳng định đủ điều kiện huy động vốn nhưng lại không giải thích rõ Điểm a, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định ra sao, vì vậy khách hàng nào không tìm hiểu kỹ dễ bị chủ đầu tư và các sàn giao dịch bất động sản “dẫn dụ” rằng khi hết thời hạn vay vốn, bên vay (“người nhà” của chủ đầu tư) sẽ hoàn trả khoản vay dưới hình thức tiền hoặc tài sản là lô đất mà bên vay đã mua của chủ đầu tư.

Điều này Điểm a, Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định rõ: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Không rõ, Sở Xây dựng sau khi ra văn bản thông báo này có kiểm tra việc thực hiện của chủ đầu tư hay không?

Dự án được san lấp trên phần diện tích lớn tại phía Bắc hồ Đầm Vạc (ảnh Báo Lao động).

Theo đánh giá của bạn đọc, hiện nay Khu đô thị Bắc Đầm Vạc mới hoàn thành được khoảng 60%-70% hạ tầng kỹ thuật. Căn cứ Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 Sửa đổi, bổ sung một số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì dự án này chưa đủ điều kiện để mở bán.

Cụ thể, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đảm bảo các yếu tố: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)…

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Theo tài liệu phóng viên thu thập được, ngày 23/6/2008, UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Quyết định số 2012/QĐ-UBND, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Sông Hồng Thủ đô đầu tư Dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc. Ngày 16/12/2009, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 4444/QĐ-UBND đồng ý chuyển chủ đầu tư thành Công ty Cổ phần Sông Hồng Hoàng Gia. Sau đó, dự án được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ngày 29/7/2010, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (lần 1) vào ngày 21/12/2016 và lần 2 ngày 30/6/2020 do ông Vũ Chí Giang – Phó Chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc khi ký Quyết định.

Điều cần xem lại, trong các quyết định chấp thuận đầu tư dự án và phê duyệt quy hoạch chi tiết (bao gồm cả Quyết định điều chỉnh) thì dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc lại không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Dù trước đó, tại Quyết định số 3040/QĐ-UBND ngày 4/10/2005, về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc có bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.

Diện tích nhà ở xã hội này lại được UBND tỉnh cho điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 và giao cho UBND phường Đống Đa thực hiện dự án khu đất dịch vụ phường Đống Đa (thành phố Vĩnh Yên). Vị trí khu đất này nằm ngoài đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt tại Quyết định 2099/QĐ-UBND ngày 29/7/2010.

Dư luận cũng đang đặt dấu hỏi, việc giao đất cho dự án này có thực hiện việc đấu thầu hoặc đấu giá không? Nếu không thì điều này có thể gây thất thoát nguồn kinh phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước?

Hồ Đầm Vạc gần 500ha có nguồn nước ngọt rất quý hiếm phục cho việc trồng trọt và có thể sử dụng cho sinh hoạt về lâu dài cho thành phố Vĩnh Yên và các huyện lân cận. Ai dám chắc nguồn nước thải từ công trình xây dựng mới trực tiếp đổ vào hồ Đầm Vạc có bảo đảm đã được xử lý theo tiêu chuẩn?

Tỉnh ủy, UBND tỉnh Vĩnh Phúc cần chỉ đạo các ngành chức năng đo đạc, cắm mốc giới bảo vệ hồ Đầm Vạc, cùng với đó là các biện pháp bảo vệ ô nhiễm môi trường một cách minh bạch và công khai cho nhân dân biết.