Gỡ vướng công tác xác định giá đất trên địa bàn TP.HCM

Đề án nói trên của Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP.HCM đã đưa ra 14 nhóm giải pháp, tập trung vào các “điểm nghẽn” về nhóm đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (gọi tắt là giấy chứng nhận) theo Luật Đất đai; việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất; dự án có diện tích công trình công cộng phục vụ nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước.

Công tác xác định giá đất là “điểm nghẽn” từ lâu nay tại TP.HCM.

Các nhóm vấn đề về diện tích đất do Nhà nước quản lý; thời điểm xác định giá đất; trường hợp có khác biệt về thời hạn sử dụng đất so với thời hạn của dự án đầu tư; quyết định giao đất, cho thuê đất ghi nhận thời điểm sử dụng đất trước thời điểm ban hành quyết định.

Ngoài ra, đề án cũng đề cập đến các nhóm giải pháp về vấn đề đính chính các thuật ngữ chưa phù hợp trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; các trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án; các hồ sơ có liên quan về nghĩa vụ nhà ở xã hội; các hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Thành phố cũng sẽ có giải pháp cụ thể đối với nhóm vấn đề các trường hợp dự án đang bị các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp hồ sơ, yêu cầu giải trình; các hồ sơ cần thực hiện xác định lại giá đất theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình triển khai thực hiện kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán.

Theo nhận định của Sở TNMT TP.HCM: Thời gian qua do liên quan đến việc xác định giá đất nên có nhiều dự án chưa triển khai thực hiện được. Sự bế tắc trong công tác trình và thẩm định giá đất cụ thể đã trở thành “điểm nghẽn” trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, cũng như quá trình phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố.

Đến nay có hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố đang trong tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo do công tác trình và thẩm định giá đất bị chậm trễ, kéo dài. Hệ lụy là các dự án đã không thể triển khai tiếp theo đúng quy hoạch, diện mạo đô thị kém tươi sáng. Các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn do không thể đưa nguồn hàng ra thị trường để hoàn vốn đầu tư dẫn đến khả năng mất cân đối nguồn tài chính.

Hoạt động kiểm tra, thanh tra, điều tra, xét xử nhiều vụ việc có liên quan đến vi phạm về đất đai, những quy định của pháp luật có liên quan khá phức tạp, chồng chéo, mâu thuẫn, khó hiểu, một số quy định mới ban hành chưa đủ để áp dụng, giải quyết những hồ sơ còn tồn đọng đang gặp vướng mắc. Đặc biệt trong thời gian qua đã có nhiều vụ việc mà các sở, ngành chuyên môn đã có những giải trình đảm bảo có cơ sở pháp lý nhưng không được các cơ quan bảo vệ pháp luật ghi nhận, dẫn đến tình trạng một bộ phận không nhỏ cán bộ có tâm lý e ngại, đùn đẩy trách nhiệm, không dám mạnh dạn tham mưu, đề xuất để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý đối với các dự án.

Hiện trên địa bàn Thành phố chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự có thực hiện công tác thẩm định giá đất. Việc áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau đối với cùng một dự án có khả năng sẽ ra nhiều kết quả khác nhau. Có hiện tượng một số đơn vị tư vấn “dễ làm, khó buông”, hiện tượng “đi đêm” với nhà đầu tư để nhận thêm thù lao thẩm định giá ngoài quy định của hợp đồng thẩm định giá.

Số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể trên địa bàn Thành phố còn rất lớn, với gần 200 hồ sơ và có gần 80.000 nền đất, căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể, để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM” kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy hàng trăm dự án bất động sản khởi động, hoàn thành.

Cùng với đó, quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chi phi đầu tư kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế lại càng trở nên căng thẳng hơn.

Công tác tham mưu xác định giá đất là công việc khá phức tạp, nhạy cảm; việc kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra có liên quan đến công tác xác định giá đất với nhiều góc nhìn, quan điểm khác nhau đã làm cho một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức, viên chức lo ngại nên không dám tham mưu, đề xuất, né tránh và đùn đẩy trách nhiệm hoặc tham mưu cầm chừng, vừa làm vừa nghe ngóng. Hệ lụy là xuất hiện tâm lý mất niềm tin từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, của người dân, làm giảm việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai trong đầu tư phát triển.

Trong gần 8 năm (từ năm 2015 là thời điểm Sở TNMT đảm nhận việc tham mưu xác định giá đất đến tháng 9/2023), Sở TNMT đã tham mưu trình và được Ủy ban nhân dân Thành phố (UBND) ban hành quyết định xác định giá đất phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hơn 500 dự án. Đối với công tác tham mưu xác định giá đất cụ thể cho các dự án bất động sản, Sở TNMT đã tham mưu và được UBND Thành phố quyết định phê duyệt giá cho hơn 350 dự án.

Nguồn thu từ tiền sử dụng đất thông qua công tác xác định giá từ các dự án đạt khoảng 86.700 tỉ đồng, trung bình thu hơn 10.000 tỷ đồng mỗi năm. Chưa kể các sản phẩm bất động sản hoàn thiện pháp lý, trong đó có công tác xác định giá đất, đã giúp nhà đầu tư và người dân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, qua đó phát sinh thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước với khoảng 40.000 tỷ đồng/năm, chiếm gần 8% tổng thu ngân sách của TP.HCM. Ngoài ra, thông qua công tác xác định giá đất đã cấp được khoảng 109.826 giấy chứng nhận, trung bình mỗi năm cấp khoảng hơn 13.000 giấy chứng chứng nhận.