Bất chấp thách thức của dịch bệnh, bất động sản Châu Á sớm trở lại

Trong đó, thị trường văn phòng và trung tâm dữ liệu là tâm điểm.

Thị trường bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương được hưởng lợi nhờ định hướng kinh tế vĩ mô, bất chấp những thách thức mà Covid-19 đặt ra.

Đại dịch sẽ tiếp tục bao trùm lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới, tuy nhiên lượng đầu tư vào bất động sản đang tăng mạnh hơn. Louise Kavanagh, Giám đốc đầu tư và Trưởng Bộ phận Quản lý quỹ khu vực Châu Á – Thái Bình Dương tại Công ty Quản lý quỹ Nuveen cho biết, triển vọng toàn ngành là khả quan khi các ngân hàng trung ương trong khu vực duy trì môi trường tiền tệ với mức lãi suất thấp và tỷ lệ tiêm chủng ngày càng tăng cao.

Tổng khối lượng đầu tư vào bất động sản thương mại Châu Á – Thái Bình Dương đạt 26 tỷ USD trong quý đầu tiên của năm 2021, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo công ty tư vấn bất động sản CBRE, tâm lý đầu tư tiếp tục được củng cố trong giai đoạn này, với mức độ quan tâm cao hơn ở hầu hết các thị trường.

Lãi suất trong khu vực đã giảm mạnh trong những năm trước cuộc khủng hoảng sức khỏe và với các động thái khẩn cấp của các ngân hàng trung ương vào năm ngoái, hầu hết các nền kinh tế khu vực có lãi suất cơ bản đang ở mức thấp nhất mọi thời đại.

Kavanagh nói: “Lãi suất thấp đã thúc đẩy thanh khoản và tạo cơ sở vững chắc cho việc định giá, nhưng chưa được phản ánh đầy đủ trong lợi suất bất động sản”.

Cụ thể, lợi suất trái phiếu ở Úc, Singapore và Hồng Kông đã giảm xuống 70 điểm cơ bản tính riêng từ đầu năm đến nay, nhưng chi phí đi vay ở các thị trường này không giảm và vẫn ở mức thấp hơn 60 – 125 điểm cơ bản so với mức năm 2018. Vào tháng 4, Ngân hàng Dự trữ Úc cho biết sẽ cam kết sẽ duy trì lãi suất hiện tại cho đến khi lạm phát ổn định theo mục tiêu đề ra.

Mặt khác, tỷ lệ tiêm chủng đang tăng lên, mặc dù tốc độ này khác nhau giữa các khu vực.

“Việc tăng tốc tiêm chủng gần đây ở khu vực châu Á có thể làm giảm nguy cơ suy thoái kinh tế và tài chính công liên quan đến các làn sóng dịch bệnh tiếp theo, miễn là điều này được duy trì”, theo cơ quan xếp hạng toàn cầu Fitch Ratings.

Bất động sản của Trung Quốc cho thấy mức độ lạc quan hơn các quốc gia khác, thậm chí là phát triển nóng, vì quốc gia này là trung tâm kinh tế tăng trưởng lớn nhất trong khu vực. GDP của Trung Quốc đã tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái trong ba tháng đầu năm 2021, và con số hàng quý mạnh nhất kể từ năm 1992. Đây là một dấu hiệu mang tính bước ngoặt cho thấy các hoạt động kinh tế ở Trung Quốc đã trở lại mức trước đại dịch.

Thị trường văn phòng

Mặc dù đại dịch đã gây thiệt hại cho thị trường bất động sản thương mại, nhưng có một số xu hướng thú vị mà các nhà đầu tư không nên bỏ qua.

“Bạn đọc các bài báo cho rằng văn phòng đang trên đà sa sút. Thậm chí là văn phòng đã chết. Nhưng văn phòng sẽ trở lại và phát triển. Các công ty coi đầu tư vào văn phòng là các để thu hút và giữ chân nhân tài tốt nhất, đồng thời cải thiện sức khỏe và năng suất của nhân viên”, Kavanagh nói.

“Bạn sẽ thấy những khách thuê muốn nâng cấp chất lượng hoặc trải nghiệm cho nhân viên trong văn phòng. Họ sẽ xem nơi đây như một môi trường hợp tác và thể hiện văn hóa doanh nghiệp”, cô nói.

Điều này đã xảy ra ở khắp các thành phố lớn trong khu vực. Một vài xu hướng sẽ nổi lên như cải tạo các văn phòng hạng B, hoặc phát triển các văn phòng phi tập trung với một trụ sở và các địa điểm ở ngoại ô. Tuy nhiên, hơn 70% các nhà quản lý muốn nhân viên làm việc tại văn phòng, theo khảo sát của CBRE vào tháng 10/2020.

Theo CBRE, một số công ty đã hoàn thành việc di dời và mở rộng văn phòng theo quy mô lớn vào quý đầu tiên trong năm nay, bao gồm Huawei thuê mặt bằng ở khu phức hợp Raffles City The Bund tại Thượng Hải và LG Energy Solutions chuyển đến tòa tháp chọc trời Parc One Tower 1 ở Seoul.

Trung tâm dữ liệu

Mặc dù các trung tâm dữ liệu đang thu hút sự quan tâm lớn hơn từ các nhà đầu tư, nhưng việc thiếu nguồn cung để đầu tư đang cản trở nỗ lực tham gia thị trường của họ.

Nguồn vốn để thu mua các trung tâm dữ liệu ngày càng tăng ở những nơi như Hồng Kông, Singapore, Tokyo, các thành phố cấp một ở Trung Quốc và Sydney. Thật dễ hiểu, bởi lưu lượng truy cập di động toàn cầu được dự đoán sẽ tăng 31% mỗi năm cho đến năm 2025. Việc tăng tốc Internet vạn vật cũng sẽ làm tăng nhu cầu về các trung tâm dữ liệu.

Những điều trên cho thấy, các trung tâm dữ liệu chỉ chiếm 1,5% tổng lượng vốn đầu tư bất động sản trong khu vực từ năm 2015 đến năm 2019 là do thiếu nguồn cung để đầu tư, Kavanagh nói.

“Các trung tâm dữ liệu được dự báo sẽ có tiềm năng rất lớn ở Châu Á – Thái Bình Dương. Nhưng vấn đề là phải có nguồn cung để các nhà đầu tư tham gia rót vốn”, cô nói.

Trong khi đó, trung tâm dữ liệu là một trong những loại hình bất động sản hoạt động tốt nhất ở Mỹ.

Do vậy, Kavanagh cho rằng các nhóm thị trường vốn sâu hơn và tính thanh khoản, hay các nguyên tắc định giá phức tạp hơn cũng sẽ cần được thiết lập để loại hình bất động sản này trở nên phổ biến hơn ở châu Á.