Tiêu chuẩn ASTM về đánh giá tài sản thương mại vừa được cập nhật

Hướng dẫn này phác thảo một quy trình tiêu chuẩn dành cho đánh giá tình trạng tài sản (PCA) và cung cấp khuôn khổ để đánh giá những cải tiến cơ bản cũng như xác định những thiếu sót trọng yếu tại các bất động sản thương mại thông qua các cuộc khảo sát và nghiên cứu toàn diện.

Theo Jim Bartlett – Phó Chủ tịch cấp cao của Bureau Veritas và Chủ tịch tiểu ban về đánh giá và quản lý bất động sản (E50.02), đây là tiêu chuẩn được trích dẫn nhiều nhất ở Hoa Kỳ về phạm vi giao dịch nhằm hỗ trợ việc mua lại bất động sản thương mại, lập kế hoạch tài chính, đầu tư và chi tiêu vốn.

Bản thân hướng dẫn này gần đây đã trải qua một quá trình sửa đổi rộng rãi bao gồm hơn 140 thay đổi, cập nhật các hướng dẫn được xuất bản vào tháng 8 năm 2015, nhằm nhấn mạnh hơn vào việc thiết lập các mục tiêu của người dùng cho từng PCA và hướng dẫn các chuyên gia tư vấn PCA về cách tinh chỉnh phạm vi công việc của họ để giải quyết khả năng chấp nhận rủi ro, lịch trình, ngân sách và mục đích riêng của mỗi người dùng.

Các bản sửa đổi bao gồm nhiều phần mới để nhấn mạnh các tùy chọn và trách nhiệm của người dùng; phần “Tài liệu tham khảo” mới để tổng hợp các tài liệu được tham chiếu trong hướng dẫn; và một lượng đáng kể “dọn dẹp” để cải thiện khả năng đọc, giảm sự dư thừa và làm rõ thêm các điều khoản mơ hồ trước đây nhằm đáp lại một cuộc khảo sát toàn ngành được thực hiện sớm trong quá trình ba năm.

Như Bartlett giải thích, rất ít thứ còn nguyên vẹn. Mọi phần, hầu hết mọi định nghĩa, đều được tinh chỉnh để phản ánh thực tế vị trí của PCA trên thị trường ngày nay.

“Tiêu chuẩn E2018 được sử dụng cho nhiều mục đích. Và điểm mấu chốt của những thay đổi nằm ở nhiều cách phát triển và độc đáo mà người dùng đang áp dụng tiêu chuẩn cho các tình huống riêng của họ. Bạn không thể chỉ đến gặp một nhà tư vấn và cho rằng PCA tiêu chuẩn của họ sẽ đáp ứng nhu cầu của bạn. Điều quan trọng là phải hiểu mục đích sử dụng báo cáo, mục đích và mục đích của người dùng khi yêu cầu báo cáo và đảm bảo rằng nhà tư vấn hiểu được toàn bộ tình huống”, Bartlett nhấn mạnh.

Khung tiêu chuẩn giống nhau có thể được sử dụng cho nhiều mục đích. Và điều đó đã gây ra nhiều vấn đề và nhầm lẫn trong ngành trong nhiều năm kể từ khi E2018 được giới thiệu lần đầu, đặc biệt khi các trường hợp sử dụng ngày càng tăng.

Một trường hợp sử dụng như vậy là đánh giá điều kiện cơ sở (FCA). FCA được sử dụng bởi chủ sở hữu và người quản lý tài sản muốn tìm hiểu tình trạng và lượng tồn kho của các bộ phận và hệ thống tòa nhà chính tại một địa điểm như một phần trong kế hoạch quản lý và lập kế hoạch vốn dài hạn của họ đối với cơ sở đó. FCA thường coi E2018 là tiêu chuẩn chăm sóc, nhưng nó không hoàn toàn phù hợp.

Cũng theo ông Bartlett, tiêu chuẩn PCA hướng tới việc tạo ra một báo cáo tình trạng tài sản tĩnh cho một thời điểm cụ thể. Tuy nhiên, có một cuộc cách mạng về tòa nhà thông minh đang diễn ra, đó là việc chuyển dịch vụ quản lý tài sản khỏi bảng tính sang cơ sở dữ liệu và hệ thống quản lý bảo trì tiên tiến. Và những hệ thống đó không tự xuất hiện. Ai đó phải đi thu thập và ghi lại dữ liệu và ý kiến của cơ sở một cách hiệu quả về tình trạng, thời gian sử dụng hữu ích còn lại và chi phí thay thế, đồng thời điều này cũng có thể bao gồm kiểm kê tài sản và mã vạch. E2018 bao gồm các giới hạn hữu ích áp dụng cho cả PCA và FCA, nhưng cuối cùng nó phù hợp nhất cho mục đích giao dịch.

An Hạ