Đầu tư bất động sản theo hạ tầng giao thông: Thận trọng để tránh rủi ro

Được nhận định là giải pháp hiệu quả để đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường, các dự án bất động sản phát triển theo hạ tầng giao thông đã chứng minh được giá trị thực tiễn tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần thận trọng bởi việc đầu tư bất động sản tự phát theo hướng này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khu chung cư Eurowindow River Park (huyện Đông Anh). Ảnh: Nguyễn Quang

Hạ tầng giao thông dẫn dắt

Báo cáo từ CBRE (Tập đoàn kinh doanh dịch vụ bất động sản quốc tế CBRE) về 2 thập kỷ phát triển đô thị tại Việt Nam vừa công bố đã nêu bật vai trò định hướng cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội trong giai đoạn 2014-2023 khi các dự án, công trình giao thông như cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân, tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông đi vào sử dụng, cùng với các tuyến Vành đai 2, 3 và 4 được khởi công. Ban đầu, các khu dân cư chỉ tập trung ở các quận dọc theo đường Vành đai 3, sau đó trọng tâm đã dần lan xa. Trong đó, một số khu đô thị được ra mắt ở khu vực ngoại thành dẫn đến sự xuất hiện của các cụm dân cư mới.

“Trong điều kiện đang hạn chế về nguồn cung hiện nay, người mua nhà có thể đặt kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ việc cơ sở hạ tầng phát triển. Và những dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng đến không tập trung nguồn cầu ở khu vực nội thành và khu vực trung tâm. Cũng theo đó, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với mức giá hợp lý, quỹ đất lớn hơn”, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng phân tích.

Sự dẫn dắt của hạ tầng giao thông đối với diện mạo đô thị và thị trường bất động sản cũng được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ rõ khi nhìn lại sự phát triển của Thủ đô Hà Nội kể từ khi mở rộng địa giới hành chính năm 2008. Các dự án hạ tầng giao thông là yếu tố kích thích sự tăng nhiệt của thị trường bất động sản với quy mô và giá trị gia tăng ngày một lớn hơn.

Theo đó, các nhà đầu tư thường không bỏ lỡ cơ hội “đón sóng” tăng giá bất động sản của một khu vực khi có sự đầu tư, phát triển các dự án hạ tầng giao thông. Giá đất dọc theo các tuyến đường mới sẽ hưởng “lợi kép” nhờ giao thông thuận tiện, kinh tế giao thương phát triển, kéo theo các dự án khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng… mọc lên nhiều hơn.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cơ sở hạ tầng là “bảo chứng phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh” cho thị trường bất động sản. Ngay cả khi toàn thị trường lâm vào trạng thái khó khăn kéo dài, các địa phương, khu vực chú trọng đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng vẫn được ghi nhận là những điểm sáng. Việc đón đầu quy hoạch hạ tầng ngay từ khi bắt đầu có thông tin là giai đoạn có biên độ tăng giá bất động sản lớn nhất.

Cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính chỉ ra, thực tế đã chứng minh, thị trường bất động sản đặc biệt “nhạy cảm” với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Trên thực tế đã xảy ra không ít vụ người dân đổ xô đi mua gom bất động sản trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch về giao thông được công bố. Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bán bất động sản không ngừng tăng.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư nhỏ lẻ rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng “lao” vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Hệ lụy là giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị “thổi” lên nhiều lần. Người thiếu nhà đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi khu vực lại bỏ hoang đất do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao.

Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng phân tích, trong trường hợp quy hoạch hạ tầng giao thông được triển khai và tốc độ triển khai đúng tiến độ, giá đất tăng theo tốc độ phát triển của hạ tầng, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ chênh lệch giá trị bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, từ khi có quy hoạch đến lúc dự án hạ tầng được chấp thuận chủ trương đầu tư thường mất nhiều thời gian. Thực tế, nhiều dự án hạ tầng giao thông đến khi khởi công hoặc khánh thành đã không tạo giá trị cao khiến không ít nhà đầu tư bất động sản theo quy hoạch này bị “chôn vốn” trong nhiều năm hoặc chịu lỗ lớn.

Để tránh những rủi ro nêu trên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính đưa ra khuyến cáo, nhà đầu tư tự phát cần xác minh, tìm hiểu kỹ thông tin về khu vực, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng cũng như xem xét kỹ thời hạn triển khai dự án, mức tăng giá kỳ vọng để lựa chọn thời điểm đầu tư phù hợp.

Ngoài ra, các nhà đầu tư tự phát cần xem xét kỹ lưỡng những tác động của hạ tầng giao thông được quy hoạch với tiềm lực của địa phương để có quyết định đúng đắn trong quá trình chọn lựa khu vực đầu tư. Giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng khi hình thành khu đô thị, khu dân cư. Do đó, nhà đầu tư cần tính toán, lên phương án tài chính hợp lý, đặc biệt nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Ngô Trí Long cũng đưa ra khuyến nghị, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư bất động sản “ăn theo” dự án sẽ có hạ tầng giao thông trọng điểm. Việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài, thậm chí chậm tiến độ. Nhà đầu tư cần chuẩn bị dòng tài chính bền vững, ổn định trong 3-5 năm. Cùng với đó, cần xem xét kỹ pháp lý dự án và quy hoạch của địa phương, tránh bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch.