Kỳ vọng Luật Đất đai

Thay đổi cách tiếp cận

Năm 2023, việc sửa đổi Luật Đất đai tiếp tục là nội dung quan trọng nhận được quan tâm lớn. Trong đợt lấy ý kiến toàn dân về dự thảo luật, đã có đến 12 triệu lượt ý kiến góp ý. Bởi đây là bộ luật quan trọng, đóng vai trò định hướng sự phát triển của thị trường, là cơ sở để giải quyết đúng và trúng những vấn đề mà xã hội và thị trường cần, giải quyết những điểm nghẽn trên thị trường nhiều năm qua.

Các vấn đề về định giá đất và cơ chế Nhà nước thu hồi đất đã được giải quyết hợp lý.

Ngày 18/1/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 432 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 87,63%). Theo đó, các vấn đề về định giá đất và cơ chế Nhà nước thu hồi đất đã được giải quyết gãy gọn, có phương án hợp lý.

Về các quy định tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp, điều 79 (thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng) được thiết kế thu hồi đất phục vụ cho việc xây dựng hạ tầng KT-XH, phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này đã được thiết kế mới, thể chế hóa đầy đủ điều 54 của Hiến pháp về việc chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết.

Đặc biệt, về mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đất sử dụng đa mục đích, giới hạn khi chuyển mục đích sử dụng đất đã thu hẹp lại trường hợp phải xin phép, nhận chuyển đổi đất nông nghiệp, đây là những điểm mới tạo thuận lợi cho cả người dân và doanh nghiệp.

Đáng chú ý, các quy định về tài chính đất đai đã tách bạch vấn đề định giá đất, bảng giá đất, ổn định tiền thuê đất, doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm.

Đổi mới tài chính đất đai

Đại hội Đảng lần thứ XIII chỉ ra là giai đoạn kết thúc công nghiệp hóa để Việt Nam trở thành một nước phát triển có thu nhập cao. Khi mục tiêu khác nhau thì luật pháp phải điều chỉnh và cách tiếp cận luật pháp phải khác nhau.

Cải cách chính sách thuế tài sản cũng là một chủ trương lớn của Đảng. Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 xác định đường lối chung “có chính sách thuế để thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả và điều tiết thu nhập của người sử dụng nhiều đất”. Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 cũng đã yêu cầu “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” và “Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng”. Đây chính là nhiệm vụ quan trọng cần thực hiện tốt trong giai đoạn tới.

Trong bối cảnh nước ta hiện nay, để thu thuế tài sản theo đúng mục tiêu đã xác định thì hệ thống quản lý đất đai, bất động sản phải đảm bảo tính công khai, minh bạch để phát hiện đúng những trường hợp nhiều nhà đất, đầu cơ bất động sản, bỏ đất hoang hóa.

Chắc chắn, để phát hiện và thu được thuế tài sản thời gian tới, chúng ta phải thực hiện được 3 việc lớn:

Một là, tạo cơ chế hữu hiệu để giá giao dịch thực được ghi trên hợp đồng chuyển quyền nhằm xây dựng được cơ sở dữ liệu giá trị đất đai phù hợp thị trường.

Hai là, áp dụng triệt để luật pháp liên quan đến phòng, chống tham nhũng và rửa tiền để quản lý được đất đai, bất động sản gắn với các chủ sử dụng, sở hữu thực, trong đó có biện pháp ngăn ngừa tình trạng đứng tên hộ và tình trạng không giải trình được nguồn gốc đồng tiền nhận chuyển nhượng đất đai, bất động sản.

Ba là, thực hiện tích cực quá trình chuyển đổi số để xây dựng hệ thống hành chính số trong quản lý đất đai, bất động sản và thuế tài sản.

Thực hiện cả 3 mục tiêu nói trên cần tới một lộ trình khá dài, các bước đi hợp lý và quyết tâm rất cao.

Theo đó, cần từng bước giảm dần nguồn thu từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất và chuyển dần sang thu chủ yếu từ thuế tài sản, bao gồm cả thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra.

Trong thuế tài sản, từng bước chuyển hẳn sang thu thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản và tăng tỷ suất thuế sử dụng đất, thuế sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Và cuối cùng là xác định lộ trình thực hiện thay đổi nguồn thu giá trị đất đai, cải cách thuế tài sản gắn với cải cách hệ thống quản lý đất đai, hệ thống quản lý thuế. Đồng thời, thuế bất động sản cần kết hợp với việc hoàn thiện Luật phòng chống tham nhũng, Bộ luật Dân sự và nhiều luật khác có liên quan.