Xu hướng mới của thị trường nhà ở Việt Nam

30 năm đổi thay

Thị trường nhà ở Việt Nam, tính từ Luật Đất đai 1993, đã có 30 năm phát triển. Trong 30 năm ấy, thị trường đã liên tục đổi thay trên cả hai cấp độ là dự án và sản phẩm.

Xét cấp độ dự án, ở giai đoạn đầu tiên của thị trường, các dự án nhà ở (phổ biến là chung cư) thường là tòa nhà đơn lẻ, chiều cao phổ biến trong khoảng 10 – 20 tầng, thiết kế khối vuông. Các tòa nhà này hầu như chỉ có căn hộ, không có các tiện ích, dịch vụ kèm theo, vì thế về sau thường được gọi là “bed tower” (tòa tháp chỉ dùng để ngủ). Đặc điểm rất dễ nhận thấy của dự án nhà ở đời đầu này là các tòa tháp thường được đặt tên là “NO” (nhà ở) hoặc “CT” (cao tầng), ví dụ NO2, CT-17…

Ở giai đoạn tiếp theo, các dự án nhà ở bắt đầu có sự đổi thay căn bản. Về quy mô, thay vì những tòa nhà chung cư đơn lẻ, mô hình cụm chung cư trở nên phổ biến hơn (giới chủ đầu tư thường gọi là “khu đô thị”). Về hình thức, các tòa chung cư được xây dựng cao hơn, lên 30 – 40 tầng.

Không còn là những khối vuông thô kệch, các tòa được thiết kế theo hình chữ H, Z, I, L để tăng mặt thoáng, tạo ra nhiều căn góc hơn. Hệ thống dịch vụ, tiện ích (như siêu thị, trung tâm thương mại, sân chơi, vườn cây…) cũng bắt đầu được tích hợp vào các dự án.

Cũng từ đây, trào lưu đặt “tên Tây” cho dự án trở nên thịnh hành với những cụm từ phổ biến nhất là: “city” (thành phố), “residence” (nơi ở), “garden” (khu vườn), “riveside” (bên sông), “view” (tầm nhìn), “palace” (cung điện), “golden” (vàng), “diamond” (kim cương), “dragon” (rồng)…

Sau giai đoạn này, về căn bản, các dự án nhà ở đều đã đi theo mô hình đồng bộ tiện ích, kể cả các dự án nhà ở xã hội. Điểm đột phá tiếp theo nằm ở yếu tố “xanh” để tạo thành mô hình dự án “đồng bộ tiện ích – xanh”. Ban đầu, các dự án cố gắng tạo ra nhiều khoảng xanh, tức trồng nhiều cây, song song với tạo cảnh quan hồ nước.

Về sau, yếu tố xanh được nâng lên thành sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, ít phát thải khí nhà kính… Dần dần, một cuộc đua sở hữu chứng chỉ xanh như EDGE, LEED, Lotus… được hình thành trên thị trường bất động sản, như một “mốt” thời thượng để bán hàng.

5 – 7 năm trở lại đây, các dự án đã tích hợp thêm yêu tố “thông minh” để trở thành mô hình “đồng bộ tiện ích – xanh – thông minh”. Tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh xuất hiện tràn ngập trên thị trường, trở thành xu hướng không thể đảo ngược, nhất là khi công nghệ thông tin ngày càng phát triển với sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI).

Những năm gần đây, các dự án nhà ở cao cấp đã chú trọng thêm yếu tố “khép kín”, “riêng tư”, tăng cường tính bảo mật, hình thành các khu “compound” (khu biệt lập, không cho người lạ ra vào) nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Song song với sự đổi thay của mô hình dự án, các sản phẩm nhà ở, điển hình là căn hộ chung cư, cũng có những biến chuyển rất lớn. Thời kỳ đầu, các căn hộ thường có diện tích từ lớn đến rất lớn. Một căn 2 phòng ngủ cũng có diện tích trên 80m2. Loại căn hộ 3- 4 ngủ thịnh hành với diện tích phổ biến 120 – 200m2. Thiết kế của các căn hộ thời kỳ này rất bất hợp lý, với phòng khách rất rộng, trong khi bếp lại hẹp, phòng ngủ nhiều khi không có cửa sổ.

Trải qua thời gian, thiết kế căn hộ dần trở nên hợp lý hơn, song vẫn duy trì diện tích lớn. Tới cuối thập niên 2000, các loại hình căn hộ mới bắt đầu xuất hiện. Nổi bật trong số đó là căn hộ chìa khóa đôi (dual key, double key) – loại căn hộ lớn có một cửa ra vào, nhưng bên trong chia thành 2 lối đi dẫn tới 2 căn hộ riêng biệt. Một loại hình khác là căn hộ thông tầng (duplex, lofthouse) – loại căn hộ có từ 2 tầng trở lên, được liên thông với nhau bằng cầu thang bộ trong căn hộ đó. Ngoài ra, các căn tầng trên cùng ở các dự án cao cấp cũng được phát triển thành penthouse, sky villa với giá cực kỳ đắt đỏ.

Sau khi thị trường bất động sản trải qua cơn khủng hoảng 2011 – 2013, loại hình căn hộ diện tích lớn trở nên kém được ưa chuộng, do giá bán quá cao. Lúc này, Chính phủ cho phép các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ ra để bán, hạ chuẩn diện tích tối thiểu cho một căn hộ thương mại là 45m2.

Điều này đã chính thức mở ra thời kỳ của căn hộ nhỏ. Từ đây, một căn hộ 2 phòng ngủ chỉ còn diện tích 55 – 70m2, căn hộ 1 phòng ngủ chỉ còn diện tích 45m2. Với diện tích nhỏ, thiết kế căn hộ cũng đi theo hướng tối ưu diện tích sử dụng với phòng khách được thu gọn, ưu tiên cho phòng ngủ và bếp.

Càng ngày, căn hộ càng có xu hướng nhỏ lại, do giá bán căn hộ tăng quá nhanh, khiến người mua khó tiếp cận. Loại hình căn hộ 1 phòng ngủ được phát triển nhiều hơn, có thêm biến thể là “1 ngủ + 1” (tức thêm một không gian trống để gia chủ tùy ý sử dụng cho các mục đích khác nhau). Song song với đó, thị trường hình thành loại căn hộ studio (có diện tích chỉ khoảng 30m2), với đặc trưng là không chia phòng, chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở của người độc thân. Đến năm 2021, Chính phủ thậm chí đã cho phép loại hình căn hộ chỉ 25m2.

Ngoài diễn biến chính đã nêu trên, thị trường nhà ở trong khoảng 10 năm trở lại đây cũng hình thành một ngách phát triển riêng, là những sản phẩm “con lai” giữa căn hộ – văn phòng – khách sạn như: officetel (văn phòng khách sạn), condotel (căn hộ – khách sạn), hometel (nhà ở – khách sạn)…

Dù vô thừa nhận về mặt pháp lý, nhưng trên thực tế, các sản phẩm “con lai” này phát triển hết sức nhanh chóng, được thị trường đón nhận nồng nhiệt do các đặc trưng: linh hoạt công năng sử dụng, giá bán hợp lý, phù hợp với nhiều đối tượng mua.

Chẳng hạn như officetel, loại hình này mới chỉ xuất hiện khoảng năm 2014, nhưng số lượng đã đạt đến hơn 12.000 căn chỉ sau 5 năm, tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Còn condotel, cũng trong từng ấy năm phát triển, đã có hàng vạn căn ra đời, tập trung tại các thành phố du lịch biển như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Quy Nhơn, Phú Quốc…

Thị trường sẽ tiếp tục ra sao?

Có thể nói, trải qua 30 năm phát triển, thị trường nhà ở đến thời điểm này đã đạt đến mức độ toàn diện về loại hình (chung cư, biệt thự, liền kề, nhà phố…) về phân khúc (nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà thương mại giá rẻ, nhà thương mại trung – cao cấp và hạng sang), về mô hình (đồng bộ tiện ích – xanh – thông minh). Bởi vậy, xu hướng trong ngắn hạn của thị trường là các dự án sẽ làm sâu sắc hơn các yếu tố xanh, thông minh và tăng cường tính riêng tư, khép kín.

Tính phân hóa của thị trường sẽ càng trở nên gay gắt. Phân khúc cao cấp – sang trọng sẽ tiếp tục được đẩy lên các tầng nấc cao hơn nữa, tạo ra các đột phá về giá, mà các dự án “bất động sản hàng hiệu” là biểu hiện đầu tiên. Trong khi đó, ở phân khúc giá thấp và trung bình, các căn hộ sẽ càng ngày càng tối ưu diện tích sử dụng.

Diện tích căn hộ phân khúc này có khả năng sẽ còn thu nhỏ hơn nữa, bởi giá bán căn hộ chắc chắn sẽ còn tăng lên ở các thành phố lớn, thậm chí không ngoại trừ khả năng xuất hiện “căn hộ hộp diêm” (có diện tích siêu nhỏ). Các sản phẩm “con lai” cũng sẽ có được “danh phận pháp lý”, từ đó phát triển mạnh mẽ hơn về số lượng.

Tuy nhiên, với đà tăng quá nhanh của giá căn hộ, thị trường sẽ hình thành nên 2 hướng. Hướng thứ nhất là chính phủ sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở của người lao động thấp đô thị. Hướng thứ hai là thị trường nhà cho thuê sẽ bùng nổ.

Về quy mô dự án, trong khoảng vài năm trở lại đây, các “đại dự án” đã xuất hiện nhiều hơn, với quy mô lên tới vài trăm hecta/dự án. Xu hướng này sẽ tiếp tục trong tương lai với quy mô dự án ngày càng lớn, có thể lên tới hàng nghìn hecta/dự án. Điều này sẽ làm thay đổi sâu sắc diện mạo đô thị ở các vùng phát triển mới, tạo nên những động lực mới cho nền kinh tế quốc gia.