Giúp khách hàng tránh những rủi ro có thể gặp phải cũng như nhận diện cơ hội đầu tư vào BĐS thổ cư, ông Đỗ Ngọc Thắng – Giám đốc Kinh doanh Vùng tại OneHousing chia sẻ những kinh nghiệm để tránh cạm bẫy mua nhà cuối năm.

Ông Đỗ Ngọc Thắng – Giám đốc Kinh doanh Vùng tại OneHousing

Ông Đỗ Ngọc Thắng có trên 10 năm kinh nghiệm ở mảng thổ cư, đã có dấu ấn với rất nhiều thương vụ lớn và nắm vai trò Giám đốc Điều hành của một sàn môi giới BĐS thổ cư lớn tại Hà Nội. Hiện tại ông Thắng đã đầu quân về OneHousing trong vai trò Giám đốc Kinh doanh Vùng.

Rủi ro pháp lý, giá “hớ”, môi giới thiếu chuyên nghiệp: Bộ ba cạm bẫy giăng người mua nhà

Với sự trầm lắng chung của BĐS trong năm qua, thị trường mua bán thổ cư cuối năm nay đang diễn biến như thế nào thưa ông?

Riêng về mảng thổ cư từ xưa đến nay, tại Hà Nội với 4 quận nội đô và hiện nay là 12 quận nội thành gần như không ảnh hưởng nhiều bởi các xu thế thị trường tăng hoặc giảm. Nội đô – nơi quỹ đất không thể mở rộng thêm nhưng dân số vẫn ngày càng gia tăng và quan trọng nhất, nhu cầu là nhu cầu thực – để ở, đầu tư, kinh doanh, cho thuê… luôn có thì giá BĐS nội đô gần như không bị biến động, có thời điểm chỉ tăng nhẹ nhưng tăng đều, người mua nhà thổ cư không lo lỗ và có nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền tốt.

Thời điểm hiện tại cho đến cuối năm, giao dịch BĐS thổ cư diễn ra sôi động nhất – điều đó cũng đúng với thông lệ hàng năm.

Với tâm lý muốn chốt nhanh, người mua nhà có thể gặp phải những rủi ro gì khi mua nhà cuối năm? Cạm bẫy nào giăng sẵn chờ người mua nhà trong thị trường hiện tại?

Những rủi ro mua nhà không chỉ thời điểm cuối năm, vấn đề muôn thuở của khách hàng mua BĐS việc đầu tiên là pháp lý, việc thứ hai là định giá, thứ ba là sự tư vấn của người môi giới.

Về pháp lý, khách hàng có thể gặp các rủi ro giao dịch các căn nhà mà chưa sổ, không sổ, mua bán giấy tờ viết tay hoặc vi bằng, chung sổ, sổ đang ở chỗ tín dụng đen, hoặc chủ nhà đang đặt cọc cho 2-3 người… Rủi ro thường thấy nhất là chủ nhà cầm sổ đỏ đi vay ở đơn vị tài chính – đều phải biết giấy bán hoặc viết hợp đồng đặt cọc. Nếu môi giới không kiểm tra kỹ cho khách thì sẽ gặp rất nhiều rủi ro cho khách mua và đem lại những hệ lụy khôn lường bởi hầu hết các giá trị của BĐS nào cũng là rất nhiều tỷ đồng.

Thứ hai là về giá thành. Cuối năm sẽ xuất hiện rất nhiều thông tin rao bán: “Vỡ nợ cần bán nhà, bán gấp, giá sốc cuối năm…” rất có thể, đó là những thông tin đánh vào lòng tham để trục lợi. Nếu những môi giới tư vấn cho bạn giá rẻ hẳn hơn so với thị trường thì chắc chắn tôi khuyên bạn nên đặt dấu chấm hỏi, hãy cảnh giác với những thứ bất ngờ rẻ. Cái gì cũng có giá của nó.

Với môi giới, câu chuyện “thả câu” ban đầu về những BĐS giá hời, giảm sốc… nhưng thực chất không có thật mà đó là chiêu trò để thu hút sự quan tâm của người mua rồi dẫn dắt sang những BĐS khác – không còn là câu chuyện mới, thậm chí đã thành thông lệ ở nhiều thị trường. Hay việc môi giới lợi dụng tâm lý chốt nhanh của người mua để làm giá, “ăn” thêm phần chênh lệch cũng không phải chuyện hiếm.

Trong thị trường nhiều “vùng xám” như vậy, người mua có thể gặp rủi ro bất cứ lúc nào. Là chuyên gia hàng chục năm kinh nghiệm, ông có thể đưa ra những lưu ý gì cho người mua nhà?

Các giao dịch BĐS thổ cư vẫn diễn ra sôi động hằng ngày, điều quan trọng nhất với người mua khi tham gia vào thị trường là cần tìm hiểu kỹ để nhận diện những rủi ro có thể gặp phải.

Về pháp lý của BĐS, kinh nghiệm chỉ ra, người mua cần kiểm tra kỹ càng về sổ đỏ và các thông tin trên sổ phải chính xác mới xuống tiền đặt cọc. Và tất nhiên nên giao dịch qua đơn vị môi giới uy tín, bởi họ là những người có chuyên môn tốt nhất để đảm bảo pháp lý của BĐS đó.

Về vấn đề giá, ngày hôm nay đi xem căn A, căn B, căn C mặt bằng như thế, vị trí như thế, ngõ như thế,… thì bạn có thể tự đánh giá mức giá trung bình tại khu vực này khoảng từ bao nhiêu? Nếu khách hàng gặp được người môi giới chuyên nghiệp, có hiểu biết, có thể tư vấn cho chúng ta vì sao nên mua vị trí này, giá ở đây khoảng bao nhiêu, pháp lý quy trình giao dịch như thế nào?… thì sẽ an tâm hơn.

Trong giao dịch thổ cư, sự chuyên nghiệp của người môi giới vô cùng quan trọng. Bên cạnh pháp lý và giá, như tôi đã nhắc đến ở trên, môi giới luôn xuất hiện trong cả quá trình khách hàng, từ lúc tìm kiếm, đi xem nhà tới khi tiến hành các thủ tục mua bán. Vì vậy, ngay từ lần đầu gặp, tiếp xúc, thông qua một số câu hỏi, bạn có thể kiểm tra xem họ có nghề, họ có tâm, có hiểu về khu vực hay không,…. Việc gặp được một môi giới chuyên nghiệp làm việc cho một đơn vị, doanh nghiệp lớn và uy tín có thể giúp khách hàng giảm thiểu mọi rủi ro trong quá trình giao dịch thổ cư, bởi khi đó chính đơn vị môi giới đó chịu trách nhiệm với giao dịch của khách hàng, thay vì một môi giới hoạt động độc lập.

Tìm “cơ trong nguy” tại thị trường BĐS thổ cư

Như ông có đề cập, vẫn có nhiều khách hàng nhận diện cơ hội để xuống tiền đầu tư BĐS thổ cư. Theo ông, đâu là phân khúc giá người mua có thể hướng tới dịp cuối năm này, và thị trường này có thực sự bền vững cho dòng tiền của khách mua?

Phân khúc giá khi đầu tư vào BĐS thổ cư phụ thuộc hoàn toàn vào tài chính sẵn có của khách mua. Bởi trên thị trường ngoài các đơn vị môi giới lớn có sự hợp tác chặt chẽ với ngân hàng, số còn lại thường không có giải pháp tài chính cho người mua thổ cư.

Với thổ cư ở các quận nội thành, phân khúc giá có giao dịch mạnh nhất từ 3-6 tỷ đồng. Tâm lý người Việt ăn chắc mặc bền, nhiều người vẫn thích ở nhà mặt đất. Với những căn nhà trong ngõ, xe máy đi vào được rơi vào khoảng 100 triệu/m2 đến 120 triệu/m2, một căn nhà 50m2 khoảng 5 tỷ, xây 5 tầng, 35-40m2 mỗi tầng, diện tích sử dụng cũng vào tới gần 200m2.

Nguồn cung ở trung tâm Hà Nội gần như không có biến động gì lớn bởi vì quỹ đất không thể nở ra, giao dịch thổ cư nội đô sẽ luân chuyển theo nhu cầu. Cung – cầu vẫn luôn cân bằng với nhau bất chấp những biến động của thị trường BĐS nói chung. Khi một người có nhu cầu bán sẽ có người cần mua và ngược lại.

Ví dụ, thời điểm mới lập gia đình, tôi chỉ có nhu cầu mua nhà rộng 30m2 thôi nhưng sau 3-5 năm làm ăn kinh doanh kiếm được nhiều tiền thì đương nhiên có nhu cầu kiếm chỗ rộng hơn, lúc này tôi sẽ có nhu cầu bán thì sẽ tiếp tục có nhu cầu mua. Hoặc nhiều người ở nhà to, nhưng kinh doanh gặp khó khăn thì có thể bán nhà to chuyển sang nhà nhỏ hơn để lấy vốn làm ăn… Cung và cầu với BĐS thổ cư luôn sẵn. Ngay cả tôi cũng đã ở qua tới 5 cái nhà rồi.

Điều này có đúng với phân khúc đất nền vùng ven, vốn cũng rất được nhà đầu tư ưu thích trong ít năm trước khi thị trường thăng hoa?

Khoảng 2-3 năm trước, các nhà đầu tư tham gia đầu tư BĐS vùng ven được hưởng lợi nhuận nóng, theo kiểu “nước lên thì thuyền lên”. Tuy nhiên, chúng ta nhìn thấy những bài học trước đây, năm 2010 BĐS ở các vùng ven tăng phi mã nhưng khi bong bóng vỡ bắt đầu đi xuống và rất nhiều nhà đầu tư lao đao, thậm chí là vỡ nợ, bán nhà rất nhiều ở thời điểm đó… Thực trạng này lặp lại trong năm 2022 và đầu năm 2023, tin rao bán cắt lỗ để trả nợ tín dụng tràn lan.

Theo tôi khi thị trường phục hồi trước tiên ở phân khúc có nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà thổ cư. Với dòng đất nền vùng ven sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi Quốc hội mới thông qua Luật Kinh doanh bất động sản “siết” chặt việc phân lô bán nền để tránh tình trạng đầu cơ. Khi các quy định về pháp luật ngày càng hoàn thiện, thúc đẩy sự minh bạch của thị trường, phân khúc đất nền vùng ven ngày càng kém dần sự hấp dẫn trong danh mục đầu tư của khách hàng.

Cuối cùng, ông có lời khuyên gì cho người mua nhà dịp cuối năm này?

Lời khuyên đối với khách mua là nếu có sản phẩm phù hợp tiêu chí, gặp chủ nhà cần bán, thiện chí bán, điều kiện pháp lý chuẩn, tài chính sẵn,…thì nên mua để có thể kê cao gối ngủ, không phải lo lắng nay đi xem nhà, mai đi xem nhà, tập trung thời gian đó vào việc kinh doanh làm ăn, kiếm một cái Tết an vui, đầm ấm, vì nhà thổ cư nội đô chưa bao giờ có chuyện giảm giá.

Cảm ơn ông về cuộc trao đổi.

Theo chuyên gia Đỗ Ngọc Thắng, trước Tết cũng là thời điểm thích hợp để người bán có thể sớm thanh khoản BĐS khi thị trường giao dịch sôi động, người mua có “thiện chí”.

“Bán trước Tết, bạn bán rẻ đi một chút, nhưng bù lại bạn có thể dùng tiền đó để đầu tư hoặc phục vụ các ngành nghề kinh doanh khác, thay vì việc sau Tết mới bán. Mà sau Tết chúng ta biết tâm lý người Việt Nam “tháng Giêng là tháng ăn chơi”, sau tháng Giêng, tháng hai mới bắt đầu có giao dịch trở lại.

Như vậy, nếu bạn có căn nhà muốn bán khoảng 5 tỷ đồng, thay vì không biết chờ 3-4 tháng nữa có bán được 5 tỷ hay không? Nếu như có khách mua họ trả 4,9 tỷ hoặc 4,8 tỷ thì bạn cũng sẵn sàng bán chứ? Tính toán đơn giản thôi, nếu như gửi ngân hàng thì 3-4 tháng với số tiền đó cũng ra được bao nhiêu tiền rồi. Chưa kể, khi mà bạn cầm sẵn số tiền đó trong tay bạn sử dụng kinh doanh, đầu tư, quan trọng nhất là Tết rồi, chúng ta giải quyết được một việc lớn thì tâm an, Tết Đoàn viên vui vẻ hơn rất nhiều”.