Thị trường bất động sản: Luật mới – Kỳ vọng mới

(Xây dựng) – Những điểm mới sửa đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư… đánh giá khi chính thức có hiệu lực sẽ có tác động tích cực đến thị trường địa ốc.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội thông qua mới đây với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản.

Với 465/469 đại biểu Quốc hội tán thành, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã chính thức được thông qua vào ngày 28/11/2023. Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Đáng chú ý, nhiều nội dung mới ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân như siết chặt việc phân lô, bán nền, được phép nhận cọc tối đa 5% giá bán đối với hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai… đang được nhiều thành viên thị trường quan tâm và kỳ vọng.

Chất lượng môi giới bất động sản sẽ được “nâng cấp”

Trước đây, Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán. Cụ thể, theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng). Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện được đưa ra.

Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 02 người như hiện nay.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc giảm từ hai cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản mới được thành lập sàn bất động sản xuống còn một cá nhân là một hướng mở cho việc các Công ty TNHH có chức năng môi giới, tạo điều kiện cho việc hạn chế, dần dần biến mất việc môi giới độc lập, môi giới không qua tổ chức.

Môi giới bất động sản sẽ được “nâng cấp” chất lượng từ những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Từ 2025, môi giới bất động sản không được hành nghề tự do, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

Ông Nguyễn Anh Quê nhận định điều này làm cho tính chuyên nghiệp tốt hơn, nâng cao chuyên môn, năng lực, đạo đức và tình trạng méo mó của thị trường một phần lâu nay sẽ giảm bớt và quản lý hoạt động tốt hơn.

Còn đối với Luật sư Lê Ngọc Tuấn – Luật sư tư vấn tại Công ty Luật TNHH DAVILAW, việc không đưa quy định môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023 theo ông Tuấn là điều cần thiết để làm pháp luật chuyên nghiệp hơn, khẳng định vai trò của lực lượng môi giới và đưa lại thông tin cho khách hàng một cách tốt hơn.

Thị trường bất động sản đón chờ sự an toàn lành mạnh

Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản. Theo đó, mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

Cũng tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, bao gồm: Thông tin về dự án bất động sản; Quyết định chủ trương đầu tư/chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư dự án bất động sản; Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt… Các thông tin này phải được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Website của doanh nghiệp (nếu có).

Những điểm mới từ Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nói trên hứa hẹn sẽ mang đến sự minh bạch, an toàn, tạo nên một thị trường rõ ràng và lành mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư, đặc biệt là cộng đồng kinh doanh bất động sản và cả người dân rất mong chờ hai luật sửa đổi này bởi trong cái giai đoạn vừa qua, nhiều quy định không còn đáp ứng với sự phát triển nhanh của thị trường và nền kinh tế nên đã tạo ra các điểm nghẽn, cản trở các dự án đầu tư phải sử dụng đất đai. Vì vậy, việc hai luật này được Quốc hội thông qua đã được cộng đồng đón nhận.