Nguyên tắc căn bản trong định giá đất

(TN&MT) – Xác định giá đất khi giao đất, cho thuê đất, hoặc tính tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất…. luôn là vấn đề người dân quan tâm hàng đầu khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình.

Về vấn đề này, cử tri tỉnh Ninh Bình phản ánh, việc đền bù giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất vườn, ao gắn liền với đất ở, nhà ở bằng mức đất nông nghiệp là không phù hợp, gây rất nhiều khó khăn trong giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư công và là nguyên nhân chính khiếu kiện đông người.

Bên cạnh đó, theo cử tri tỉnh Khánh Hoà, việc định giá đất hiện nay chưa đúng với quy định “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013), điều này dẫn đến việc thất thu cho ngân sách nhà nước khi thu thuế đất, đồng thời, dẫn đến việc khiếu kiện của người dân khi áp giá thu hồi đất.

Pháp luật hiện hành quy định rõ về nguyên tắc và phương pháp định giá đất

Trước ý kiến của cử tri, Vụ Pháp chế, Bộ TN&MT cho biết, Điều 112, Luật Đất đai 2013 đã quy định một trong những nguyên tắc xác định giá đất là theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

Do đó, đối với diện tích đất vườn, ao liền kề được xác định là đất nông nghiệp thì việc xác định giá đất được thực hiện theo đúng mục đích, nhằm bảo đảm bình đẳng giữa người sử dụng đất nông nghiệp, các lợi thế về vị trí, khả năng sinh loại của thửa đất liền kề được xác định trong quá trình định giá đất.

Đồng thời, để đảm bảo quyền, lợi ích, tránh chênh lệch giữa các dự án Điều 25 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi.

Vụ Pháp chế khẳng định, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất) đã nâng cao chất lượng kết quả xác định giá đất, cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, bảo đảm hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, giá đất cụ thể tại một số địa phương còn thấp hơn so với giá đất thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên nhân giá đất chưa phù hợp với giá đất thị trường là do thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt), nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để khắc phục tình trạng này, trong khi chờ các giải pháp khi Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi toàn diện, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp phản ánh từ các địa phương để sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT; kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc của các địa phương về định giá đất, đặc biệt là đối với các dự án thu hồi đất chuyển tiếp giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp bồi thường chưa bảo quyền lợi của người có đất thu hồi, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ khác theo thẩm quyền để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng cho phù hợp với thực tế tại địa phương.