Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ: Đổi mới từ nội lực

Thành ủy, UBND TP đã quyết liệt trong chỉ đạo xây dựng đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ với đề xuất cơ chế, chính sách đặc thù cho Hà Nội.

Định hướng sớm

Sau Pháp lệnh về nhà ở ban hành năm 1991 chấm dứt bao cấp về nhà ở, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được Đảng, Nhà nước quan tâm thể hiện trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật và trong chỉ đạo tổ chức thực hiện. Trong điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch Thủ đô được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng phê duyệt tại Quyết định 132/CT ngày 18/4/1992 đã xác định “Các khu chung cư xây dựng sau 1954, các khu Nghĩa Đô, Hào Nam, Thành Công… được phép cải tạo”.

Tại Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2020 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 108/1998/ QĐ-TTg ngày 20/6/1998 cùng với định hướng quản lý dân số nội đô lịch sử khoảng 0,8 triệu người, là cải tạo, nâng cấp hạ tầng, cải thiện điều kiện ở trong đó có chung cư cũ. Sau khi mở rộng Hà Nội năm 2008, trong Quy hoạch chung đến năm 2030 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, đã xác định khu vực nội đô cải thiện điều kiện sống trong các khu ở, khu chung cư cũ… Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 34/2007 NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp.

Với đặc thù của Hà Nội, TP đã nhạy bén, linh hoạt thể chế hóa công tác cải tạo chung cư cũ và đã thực hiện thí điểm tại các khu Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, khu B Kim Liên… HĐND TP đã ban hành Nghị quyết 07/NQ-HĐND ngày 5/8/2005, UBND TP đã có Kế hoạch 75/KH-UB ngày 9/12/2005 về cải tạo chung cư cũ. Trong Luật Thủ đô năm 2013 cũng có quy định các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp được cải tạo xây dựng lại…

Qua những dẫn giải trên cho thấy trong 30 năm qua, việc cải tạo chung cư cũ được Nhà nước, bộ, ngành có chức năng, Thành ủy, HĐND, UBND TP có nhiều chỉ đạo và kế hoạch thực hiện. Song đây là vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, chịu tác động của nhiều văn bản pháp luật cấp quốc gia nên kết quả thực hiện chưa đạt được như kỳ vọng.

Nhưng chậm vì nhiều vướng mắc

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu nhà ở, nhóm nhà ở và 306 nhà chung cư độc lập riêng lẻ. Trong đó cơ bản đã bán nhà cho người ở theo Nghị định 61/CP. Các căn hộ ở có diện tích lớn hơn 30m2 với cơ cấu đa dạng như căn hộ ở chỉ có khu phụ chung và căn hộ đồng bộ khép kín chất lượng thấp.

Không ít hộ đã tự cơi nới, lấn chiếm mở rộng diện tích, ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị, lợi ích công cộng. Trong các khu ở, nhóm ở, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước…) xuống cấp, không đảm bảo đủ tiêu chuẩn, tỷ lệ cây xanh công cộng, không đảm bảo PCCC và không đủ điều kiện về vệ sinh môi trường. Hạ tầng xã hội như trường học, nhà văn hóa… đều thiếu hoặc quá tải.

Quá trình tổ chức thực hiện cải tạo đã bộc lộ một số tồn tại như công tác kiểm định, lập kế hoạch; công tác lập quy hoạch và dự án; lựa chọn chủ đầu tư; công tác đền bù giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ nhà tái định cư… Bên cạnh khó khăn chủ quan thì tồn tại lớn nhất là bất cập từ những văn bản pháp luật như Luật Nhà ở (2005, 2014) về chính sách ưu đãi.

Nghị định hướng dẫn cụ thể số 101/2015/NĐ-CP về quy trình thực hiện và về căn cứ quy hoạch để lập dự án đầu tư. Nhất là cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn bất cập về quyền lợi của chủ sở hữu nhà. Những khó khăn được TP. Hà Nội tổng hợp từ các nghiên cứu, ý kiến đóng góp của Nhân dân. Qua đó đề xuất được Chính phủ xem xét chấp thuận để được thực hiện thí điểm, giải quyết điểm nghẽn về cải tạo chung cư cũ.

Đột phá từ cơ chế, chính sách

Từ thực tiễn của Hà Nội và bối cảnh chung của cả nước, tháng 7/2021 Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ 1/9/2021. Đây thực sự là bước đột phá trong thể chế, tạo động lực mới cho chỉ đạo, thúc đẩy nội lực các yếu tố tác động đến hoạt động xây dựng trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Cụ thể, trong nguyên tắc thực hiện Nghị định 69 không chỉ nêu các nguyên tắc chung mà đã nêu cụ thể trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai và giao quyền cho UBND cấp tỉnh. Xác định các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể. Có thể nói đây là cơ sở pháp lý mạnh giúp Hà Nội xác định kế hoạch ổn định, toàn diện.

Điểm đáng quan tâm là yêu cầu về quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại đã được Nghị định xác định là trách nhiệm của Nhà nước và là cơ sở để xây dựng phương án bồi thường. Với quy định này, một số bất cập trong cải tạo chung cư cũ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… và cũng là nội dung dễ gây trái chiều giữa các nhà đầu tư với nhà quản lý sẽ được tháo gỡ.

Về lựa chọn các nhà đầu tư đã được quy định với nguyên tắc mở bao gồm nhiều phương án thực hiện và giao quyền cho UBND cấp tỉnh với yêu cầu đảm bảo thời gian theo quy định được xác định trong Nghị định. Trong đó có những đổi mới như việc lấy ý kiến các chủ sở hữu với tỷ lệ đồng thuận rất cụ thể, có điều chỉnh quy định đã áp dụng trước đây.

Đây không chỉ là yêu cầu mới về trách nhiệm chủ sở hữu mà còn là căn cứ pháp lý đủ mạnh để thực hiện. Một vướng mắc lớn là quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu đã được Nghị định 69 nêu đồng bộ với nhiều phương thức đổi mới trên nguyên tắc đảm bảo quyền lợi người dân, Nhà nước và chủ đầu tư. Có thể nói, mong muốn đa dạng về nơi ở mới của chủ sở hữu đã được xem xét và xác định rõ trong Nghị định.

Khó khăn lớn nhất vừa qua làm chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ là cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm cho chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, những vướng mắc này đã được giải quyết cụ thể qua các quy định nêu tại Nghị định 69. Với những quy định chi tiết, Nghị định sẽ sớm phát huy hiệu quả trong thực tiễn, giảm bớt phiền hà. Bên cạnh đó, trong bối cảnh Luật Đất đai đang nghiên cứu, sửa đổi và thực tiễn vướng mắc về giao đất, thu hồi, chuyển mục đích… đã được Nghị định xác định với các quy định linh hoạt, cụ thể.

Với quy định mới, kế thừa các nghiên cứu quyết liệt gần đây, hy vọng TP. Hà Nội sẽ sớm thể chế hóa công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. TP sẽ huy động được sức mạnh, niềm tin từ Nhân dân để tạo bước đột phá mới, góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân, tạo lập được diện mạo mới văn minh, hiện đại, bền vững cho Thủ đô.

* TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm