HoREA cảnh báo rủi ro khi đặt cọc mua bán bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý dự thảo Thông tư về phát triển, quản lý nhà ở.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được kinh doanh sản phẩm trong dự án (Điều 25) nhưng chủ đầu tư cũng phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm (Điều 26).

Luật Đất đai 2013 cũng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai (Điều 194).

Tương tự, Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500… hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí…

Tuy nhiên, trong các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án “phân lô bán nền hình thành trong tương lai” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, thậm chí có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu thu đặt cọc giữ chỗ, hoặc biên bản đặt cọc có xác nhận của thừa phát lại, có dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng đang là vấn nạn, rất bức xúc cần được bổ sung các quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ.

Trong khi đó, Bộ Luật Dân sự không quy định giới hạn của giá trị đặt cọc do hai bên thỏa thuận, cũng không quy định việc đặt cọc phải tuân thủ theo quy định của pháp luật liên quan, như việc đặt cọc mua bán bất động sản (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 

Chế định thừa phát lại chưa được luật hoá, mới chỉ thực hiện thí điểm, nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền, gây nhầm lẫn cho khách hàng.

Do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc quá nhiều, thậm chí có trường hợp nhận đến hơn 90% giá trị nền nhà, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng và dẫn đến phát sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Do vậy, HoREA đề nghị xem xét hướng dẫn về huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời xem xét sửa đổi đồng bộ các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và chế định về thừa phát lại.

Cũng liên quan đến việc đặt cọc, mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM có báo cáo gửi Công an TP.HCM về tình hình thị trường bất động sản thành phố. Trong đó, Sở Xây dựng chỉ ra việc các đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác kinh doanh… đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng, mà trước đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản theo Điều 6, Luật Kinh doanh Bất động sản.

Sở Xây dựng cho biết, đây là hành vi nghiêm cấm quy định tại Điều 8, Luật kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên, các chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ.

Sở Xây dựng cho rằng việc xác định mục đích sử dụng tiền cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở nên khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trước tình trạng này, Sở Xây dựng đã kiến nghị Công an TP.HCM điều tra, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch với dự án bất động sản, dự án hạ tầng đô thị của các chủ đầu tư hoạt động vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý hình sự… hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới giao dịch bất động sản.