Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Đại biểu Quốc hội phân tán ý kiến trước 3 vấn đề UBTVQH trình 2 phương án

Như tin đã đưa, sáng 31/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận.

Bảo đảm thống nhất trong hệ thống luật pháp

Tại phiên thảo luận, các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) đánh giá cao Báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), thống nhất với nhiều nội dung của dự thảo Luật, đồng thời tham gia nhiều ý kiến để hoàn thiện dự án luật ở các nội dung như: Phạm vi điều chỉnh; tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; giải quyết tranh chấp, công khai thông tin minh bạch thị trường bất động sản…

Trước một số nội dung còn có ý kiến khác nhau, ủy viên UBTVQH, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trực tiếp làm rõ một vấn đề.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trực tiếp làm rõ một vấn đề.

Về tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết thời gian qua đã phối hợp với các cơ quan của Chính phủ và Ủy ban Pháp luật để rà soát các dự án luật trình sẽ Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp này, bao gồm Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)… để bảo đảm thống nhất.

Theo đó, phạm vi điều chỉnh của dự án Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thực hiện, thể chế hóa 4 chính sách lớn liên quan đến bất động sản, kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ các bên liên quan và quản lý Nhà nước về bất động sản …

Để hạn chế mâu thuẫn chồng chéo, dự thảo Luật làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và điều tiết bởi Luật Kinh doanh bất động sản; quy định rõ 5 trường hợp không áp dụng luật này.

Làm rõ vấn đề giao thoa giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của nhà ở có sẵn, nhà ở thương mại, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan cũng như các hoạt động có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Còn Luật Nhà ở sẽ quy định các vấn đề về phát triển nhà ở, về chế độ sở hữu, về bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, quản lý, sử dụng về nhà ở. Quỹ bảo trì 2% cũng đang được xử lý ở trong Luật Nhà ở.

Về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết: Đây là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, nên đã rất thận trọng trong xác định phạm vi điều chỉnh.

Trước sự quan tâm của một số ĐBQH về khái niệm kinh doanh bất động sản và không kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết: Ủy ban Kinh tế đã tiếp thu trong quá trình thẩm tra, đưa vào khoản 3 Điều 16 để phân định giữa 2 trường hợp nêu trên.

Về quy mô kinh doanh nhỏ, lớn như thế nào? Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết: Chưa thể luật hóa được vấn đề chưa rõ ràng này, mà sẽ giao cho Chính phủ để quy định mức độ để phù hợp với diễn biến kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ, của từng địa phương.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, đa số ý kiến ĐBQH theo hướng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ tiếp thu và báo cáo Quốc hội phương án: Chính sách kinh doanh nhà và công trình thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhưng chế độ sử dụng đất sẽ được quy định tại Luật Đất đai.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị – đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) – tập trung lắng nghe các ý kiến thảo luận của ĐBQH.

Các ý kiến vẫn còn phân tán

Đối với 3 vấn đề UBTVQH đưa ra 2 phương án để xin ý kiến ĐBQH, gồm quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc; thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhận định: Qua thảo luận cho thấy các ý kiến vẫn còn có sự phân tán.

Đơn cử, về tỷ lệ đặt cọc, dự thảo Luật đang đưa ra quy định giao cho Chính phủ quy định và không quá 10%. Nhưng có đại biểu đề nghị tỷ lệ đặt cọc 5% trong khi đại biểu khác lại đề nghị 15%… “Nội dung này sẽ tiếp tục được nghiên cứu, báo cáo và xin ý kiến UBTVQH, Quốc hội”, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nói.

Tương tự, thời điểm tiến hành đặt cọc cũng còn nhiều ý kiến. Theo phương án 1, Chính phủ trình, “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án này có những mặt tích cực và hạn chế. Tích cực là phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản … Nhưng hạn chế là này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng…

Phương án 2, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật… “Nhưng từ thiết kế cơ sở cho đến khi dự án được cấp phép xây dựng phải qua rất nhiều bước. Quá trình này có thể chậm chễ, dẫn đến khách hàng có thể phải chịu rủi ro…”, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nhận định. Trước các ý kiến còn khác nhau, chưa rõ, chưa thống nhất nói trên, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ tiếp tục xin ý kiến Quốc hội.

Về chuyển nhượng dự án bất động sản, vẫn còn ý kiến khác nhau về điều kiện “đã hoàn thành” và “chưa hoàn thành” nghĩa vụ tài chính về đất của dự án. Nội dung này chưa rõ. do vậy sẽ tiếp tục đề xuất với UBTVQH xin ý kiến của ĐBQH.

Liên quan đến thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, UBTVQH đưa ra 2 phương án. Tuy nhiên, qua thảo luận, có đại biểu đề xuất phương án thứ 3, kết hợp cả 2 phương án 1 và 2.

Theo đó, ở phương án BĐQH đề xuất, việc bên mua, bên thuê mua nộp đủ 5% giá trị còn lại hợp đồng vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng. Nhưng lợi tức, quyền lợi phát sinh liên quan đến khoản tiền này do người dân được hưởng… Trước các ý kiến còn khác nhau nói trên, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ báo cáo UBTVQH để tiếp tục xin ý kiến ĐBQH.

Về sàn giao dịch bất động sản, nhiều ĐBQH ủng hộ với việc khuyết khích mà không bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch. Nhưng cần nâng cao năng lực, tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch BĐS, nâng cao chất lượng, trình độ của những người hoạt động ở sàn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, sẽ phối hợp với cơ quan soạn thảo nghiên cứu ý kiến ĐBQH quy định theo hướng: Sàn thực hiện chức năng trung gian môi giới, không tham gia trực tiếp vào mua bán bất động sản trên thị trường…

Đối với các vấn đề khác, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết đã ghi chép các ý kiến đóng góp của các ĐBQH đầy đủ, UBTVQH sẽ với phối hợp Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật, Bộ Xây dựng – Cơ quan chủ trì soạn thảo Luật – tiếp thu, rà soát kỹ lưỡng, giải trình đầy đủ, hoàn thiện dự thảo trước khi báo cáo Quốc hội thông qua.

Tiếp tục tiếp thu, giải trình, hoàn thiện dự thảo Luật

Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhận định: Các ĐBQH đánh giá cao việc chuẩn bị báo cáo tiếp thu, giải trình của UBTVQH, thống nhất với nhiều nội dung của dự thảo Luật, đồng thời tham gia nhiều ý kiến để hoàn thiện dự án luật.

3 vấn đề đang trình 2 phương án đã được các ĐBQH thảo luận, thể hiện chính kiến, lựa chọn phương án. Đây là cơ sở để UBTVQH tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo hoàn thiện, trình Quốc hội lựa chọn xem xét phương án khả thi nhất.

Nhận định dự án Luật Kinh doanh bất động sản còn nhiều vấn đề phức tạp, tác động, ảnh hưởng lớn, liên quan đến nội dung một số dự án luật khác cũng đang được Quốc hội trình như Luật Đất đai, Luật Nhà ở… vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các ĐBQH tiếp tục tham gia góp ý bằng văn bản để cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, hoàn chỉnh một cách thận trọng, kỹ lưỡng và toàn diện.

Sau cùng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết: Các ý kiến của ĐBQH đã được ghi âm, ghi chép đầy đủ, UBTVQH sẽ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu đầy đủ các ý kiến tham gia để hoàn thiện báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án luật, hoàn thiện dự án luật trình Quốc hội xem xét, thông qua.