Lưu ý không nên bỏ qua khi vay tiền mua nhà tránh ‘bẫy tài chính’

Vay ngân hàng là giải pháp phổ biến được nhiều người lựa chọn khi muốn mua nhà nhưng chưa đủ tài chính. Cách này cũng tồn tại một số rủi ro nếu khách hàng không tìm hiểu kỹ.

Xác định ngưỡng vay an toàn

Hiện nay, các ngân hàng đưa ra rất nhiều gói vay vốn mua nhà khác nhau với lãi suất đa dạng. Số tiền ngân hàng cho vay có thể lên tới 70 – 80% giá trị căn nhà, tức khách hàng chỉ cần có số vốn khoảng 20 – 30% giá trị căn nhà là đã có thể làm hồ sơ vay vốn.

Ngưỡng an toàn là vay không quá 50% giá trị căn nhà muốn mua (Ảnh minh hoạ)

Thế nhưng, đừng vì sự “hào phóng” đó của ngân hàng mà mạnh dạn vay khi tiềm lực tài chính quá yếu, bởi rất dễ rơi vào bẫy tài chính. Bạn cần xác định ngưỡng vay an toàn đối với mức thu nhập của bản thân nhằm hạn chế tối đa việc mất khả năng trả nợ trong tương lai.

Ngưỡng vay ngân hàng an toàn thường là vay không quá 50% giá trị căn nhà muốn mua. Ngưỡng vay tốt nhất là dưới 30%. Ngưỡng vay nguy hiểm là trên 70%.

Tốt nhất, khách hàng chỉ nên chọn mua ngôi nhà có mức giá phù hợp, không nên tham vọng mua những căn nhà mà giá cả quá sức với khả năng tài chính hiện tại.

Lãi suất thấp chưa chắc đã có lợi

Ai đi vay cũng mong chọn được ngân hàng có gói vay lãi suất thấp nhất. Thực tế, lãi suất thấp luôn kéo theo nhiều điều kiện và chưa chắc đã an toàn. Hầu hết khách hàng chỉ quan tâm đến lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu tiên. Trong khi thực tế, khách hàng chỉ được hưởng mức lãi suất ưu đãi đó trong một thời hạn nhất định, có thể là 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm. Hết kỳ hạn này, lãi suất sẽ “thả nổi”, thay đổi tùy theo biên độ và quy định của từng ngân hàng. Lãi suất tăng sẽ gia tăng áp lực trả nợ. Khách hàng có thể rơi vào tình cảnh trở tay không kịp khi lãi suất cho vay đột ngột tăng quá cao.

Vì thế, trước khi vay mua nhà, bạn cần phải xem kỹ lãi suất thay đổi như thế nào cho các năm sau theo hợp đồng tín dụng. Nếu có thể, hãy yêu cầu nhân viên ngân hàng tư vấn rõ về chi phí lãi vay qua các năm.

Cần phải xem kỹ lãi suất thay đổi như thế nào trước khi ký hợp đồng (Ảnh minh hoạ)

Một yếu tố quan trọng khác là xác định rõ lãi suất vay ngân hàng tính theo dư nợ giảm dần hay dư nợ ban đầu. Tính lãi suất theo dư nợ ban đầu tức là khoản tiền lãi sẽ tính theo lãi suất dựa trên số tiền vay ban đầu trong suốt thời gian vay. Tính lãi suất theo dư nợ giảm dần tức là tiền lãi mỗi tháng sẽ được tính dựa trên số tiền thực tế còn nợ sau khi trừ phần tiền gốc đã trả trong các tháng trước đó.​​​​​​

Hình thức tính lãi suất theo dư nợ giảm dần có lợi hơn cho người vay. Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng luôn ấn định mức lãi suất cho vay mua nhà của hình thức dư nợ giảm dần cao hơn so với hình thức lãi dư nợ ban đầu.

Dù chọn hình thức tính lãi suất nào thì bạn luôn cần duy trì nguồn thu nhập ổn định nhằm tạo nền tảng tài chính vững chắc, đảm bảo luôn có đủ khả năng chi trả. Đồng thời, nên có những kế hoạch nhằm chủ động đối phó với lãi suất thả nổi.

Thời gian vay

Ngoài lãi suất, cần lựa chọn thời hạn vay phù hợp. Các ngân hàng có nhiều thời hạn vay đa dạng, có thể là ngắn hạn 1 – 5 năm, cũng có gói dài hạn 15 – 20 năm.

Thời hạn vay càng dài thì khoản trả gốc mỗi tháng càng ít và số lãi phải trả cuối kỳ càng cao. Tuy nhiên, không tính toán mà vội vàng chọn khoản vay ngắn hạn cũng khiến nhiều người bị stress vì áp lực chi trả, đặc biệt là những trường hợp có thu nhập không ổn định.

Vì vậy, chọn thời hạn vay ra sao để đảm bảo khả năng chi trả cũng là một bài toán cần được giải trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay ngân hàng.

Phí phạt trả nợ trước hạn

Khách hàng đi vay thường chỉ quan tâm đến lãi suất mà ít để ý đến phí phạt trả nợ trước hạn. Đây là khoản tiền phạt của ngân hàng áp dụng đối với người đi vay muốn hoàn tất trả khoản vay gốc sớm hơn thời hạn đã được ghi trên hợp đồng tín dụng. Số tiền phạt được tính dựa trên tổng số tiền mà khách hàng còn dư nợ.

Hiện nay, mỗi ngân hàng sẽ có quy định về mức phí phạt trả nợ trước hạn và cách tính khác nhau. Thông thường, lãi phạt trả trước hạn được các ngân hàng áp dụng sẽ dao động trong khoảng từ 0,5 đến 3,5% tính trên tổng số tiền trả nợ trước hạn. Tuy nhiên, cũng có một số ngân hàng áp dụng theo công thức khác khiến cho số tiền mà khách hàng phải nộp phạt tương đối lớn.

Do vậy, trước khi ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng, người vay cần nắm rõ về việc có được thanh toán trước hạn không và mức phí phạt là bao nhiêu, tránh việc bị bất ngờ hoặc gặp rắc rối khi phải trả một khoản tiền không nhỏ vì tất toán trước hạn.