“Cuộc chiến không gian” với nhà ở siêu nhỏ của Singapore và Hồng Kông

Singapore: Hơn 10 năm kiềm chế sự bùng nổ của căn hộ “hộp giày” 

Căn hộ “hộp giày” (shoebox apartment) tại Singapore được hiểu với định nghĩa thông dụng là “những căn hộ có diện tích dưới 500 feet vuông (khoảng 45,46m2) dành cho 01 người ở”. Loại hình này thường được phát triển bởi các chủ đầu tư tư nhân, có thể được bán hoặc cho thuê. 

Từ năm 2012, Chính phủ Singapore đã đưa ra cảnh báo về sự bùng nổ của căn hộ “hộp giày” tại quốc gia này do thị trường bất động sản ngày càng đắt đỏ. Theo Cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore (URA), số lượng các căn hộ “hộp giày” chiếm 50 đến 80% số lượng dự án mới. Tại thời điểm đó, URA nhận định Singapore sẽ có khoảng 11.000 căn hộ “hộp giày” được hoàn thiện vào cuối năm 2015, tăng từ khoảng 2.400 căn hộ vào cuối năm 2011. Đến năm 2018, đã có khoảng 28.000 căn hộ “hộp giày” ở Singapore, chiếm 8,7% tổng số nhà ở tư nhân không có đất (non-landed). Kể từ đó, xu hướng phát triển hộp giày đã tăng vọt và chỉ chậm lại vào năm 2020 do đại dịch.

Không thể phủ nhận, sự ra đời của căn hộ “hộp giày” mang lại lợi nhuận đáng kể cho các nhà phát triển bất động sản tại Singapore. Để so sánh, năm 2010, giá trung bình một căn hộ chung cư ở Singapore là khoảng 1.4 triệu USD. Đến năm 2020, giá trung bình của loại hình này đã tăng lên 1,59 triệu USD, tức là khoảng 12,6%. Trong khi đó, một căn hộ “hộp giày” sẽ có giá trung bình khoảng 616.217 USD vào năm 2010 và đến năm 2020, giá trị trung bình của nó là 820.402 USD, tương ứng với mức tăng trưởng 33,1%.

Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng, sự phát triển quá nhanh của căn hộ “hộp giày” sẽ khiến giá bất động sản ở mọi phân khúc tăng cao, làm méo mó giá trị thực của bất động sản khu vực ngoài trung tâm. Đồng thời, giá trên mỗi mét vuông của căn hộ “hộp giày” tăng cao cũng làm sai lệch bức tranh chung của thị trường bất động sản. URA cũng cho rằng “tình huống mà chúng ta nên tránh là các căn hộ “hộp giày” chiếm một phần lớn và không cân xứng trong cơ cấu nguồn cung nhà ở tại Singapore”, đồng thời lưu ý rằng việc tập trung phát triển nhiều nhà ở như vậy có thể gây quá tải cho cơ sở hạ tầng giao thông địa phương.

Do đó, vào năm 2012, URA đã đưa ra hướng dẫn về số lượng đơn vị nhà ở tối đa được phép đối với dự án phát triển khu dân cư không có đất nằm ngoài khu vực trung tâm. Số lượng căn hộ tối đa được tính bằng cách chia tổng diện tích sàn (GFA) của tòa nhà cho 70m2 (753 feet vuông). Riêng 4 khu vực (Telok Kurau, Kovan, Joo Chiat và Jalan Eunos) phải tuân theo các yêu cầu nghiêm ngặt hơn và phải chia GFA cho 100m2 (1.076 feet vuông) để giải quyết những lo ngại về năng lực đáp ứng của cơ sở hạ tầng tại địa phương. 

Quy định tiếp tục được siết chặt khi vào năm 2018, URA ban hành Thông tư URA/PB/2018/06-DCG Sửa đổi Hướng dẫn trên, có hiệu lực từ ngày 17 tháng 1 năm 2019. Theo đó, số lượng đơn vị nhà ở tối đa của tất cả dự án phát triển căn hộ và chung cư mới ngoài khu vực trung tâm được tính bằng GFA chia cho 85m2, tại 9 khu vực gây áp lực đến cơ sở hạ tầng địa phương được tính bằng GFA chia cho 100m2. 

Ngoài ra, các nhà phát triển cũng được đề nghị cung cấp đa dạng kích thước căn hộ đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình và tạo điều kiện cho gia đình có nhiều thế hệ cùng sinh sống. Họ phải đảm bảo rằng tối thiểu 20% trong tổng số đơn vị nhà ở (DU) có diện tích thực bên trong ít nhất là 100m2 (1.076 feet vuông) và tối đa 20% DU có diện tích thực bên trong nhỏ hơn 50m2 (538 ft vuông). URA định nghĩa diện tích thực bên trong là không gian sống thực của một căn hộ, không bao gồm khoảng trống, ban công, gờ điều hòa và các khu vực bên ngoài khác.

Đến tháng 10/2022, URA tiếp tục ban hành Thông tư URA/PB/2022/10-CUDG thay thế Thông tư trên, đưa ra các hướng dẫn mới về đơn vị nhà ở trong các dự án phát triển khu dân cư không có đất trong khu vực trung tâm và tóm tắt hướng dẫn về đơn vị nhà ở với các khu dân cư không liền đất trên toàn quốc. Thông tư mới nêu rõ: tất cả các căn hộ và chung cư mới trong khu vực trung tâm, cũng như các đơn vị nhà ở của các dự phát triển bất động sản thương mại và phức hợp, sẽ phải có tối thiểu 20% DU có diện tích thực bên trong ít nhất là 70m2. Các nhà phát triển tiếp tục được khuyến khích cung cấp các đơn vị nhà ở đa dạng kích cỡ để đáp ứng nhu cầu của thị trường và tránh phát triển số lượng lớn đơn vị nhà ở nhỏ, không cân đối với những đơn vị nhà ở có kích thước lớn hơn. 

Song song với những biện pháp thắt chặt về số lượng đơn vị nhà ở trong dự án dân cư mới, Chính phủ Singapore cũng chủ động thí điểm mô hình nhà ở xã hội dành cho người độc thân nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn trên thị trường. 

Tháng 03/2023, Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) cho biết sẽ thí điểm một loại hình nhà ở xã hội cho thuê mới, cung cấp chỗ ở cho những người độc thân có thu nhập thấp với phòng ngủ riêng đủ tiện nghi và bếp, nhà vệ sinh dùng chung. Mô hình này được gọi là Phòng đơn chia sẻ tiện ích (Single Room Shared Facilities), được triển khai với mục đích giúp người độc thân thu nhập thấp vừa có chỗ ở riêng tư vừa có sự kết nối cộng đồng mà không cần trả nhiều chi phí. 

HDB sẽ thí điểm sáng kiến ​​này vào cuối năm 2023, đặt tại ký túc xá cũ của trường Cao đẳng Anderson ở số 8 Đại lộ Ang Mo Kio, bao gồm hai khối nhà 11 tầng. Địa điểm này có thể chứa 480 người trong các phòng đơn được ngăn cách khép kín từ 240 căn hộ. Mỗi phòng có diện tích khoảng 9m2 sẽ được trang bị nội thất cơ bản như khung giường đơn, tủ quần áo, bàn ghế, kệ treo tường và tủ lạnh mini.

24 người thuê nhà ở mỗi tầng sẽ chia sẻ các tiện ích chung như nhà bếp với 5 bếp nấu, bồn rửa và tủ đồ. Sẽ có hai phòng tắm chung ở mỗi tầng, nghĩa là khoảng 12 người sẽ dùng chung ba buồng tắm có vòi sen và  3 đến 4 nhà vệ sinh.

Người đủ điều kiện thuê phải là người Singapore độc ​​thân dưới 35 tuổi, đã ly hôn hoặc ly thân hợp pháp, hoặc người dưới 21 tuổi mất cha mẹ, người đã mất vợ/chồng. Mỗi người thuê nhà sẽ phải trả một khoản phí hàng tháng bao gồm tiền thuê nhà riêng – sẽ được điều chỉnh tùy theo thu nhập hàng tháng của người đó và các chi phí về tiện ích, bảo trì. 

Bộ trưởng Bộ Phát triển Quốc gia cho biết chương trình thí điểm sẽ kéo dài một hoặc hai năm trước khi Bộ quyết định có chính thức đưa dịch vụ này vào danh sách các dịch vụ trong chương trình nhà ở xã hội cho thuê hay không.

Hồng Kông (Trung Quốc): Nỗ lực loại bỏ “căn hộ chia nhỏ” trong bối cảnh thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở 

So với Singapore, thị trường bất động sản ở Hồng Kông (Trung Quốc) dường như còn khắc nghiệt hơn nhiều. 

Một báo cáo của Cục Giao thông và Nhà ở vào tháng 3 năm 2021 cho biết ước tính có khoảng 226.340 người, tương đương khoảng 3% trong tổng số 7,5 triệu dân của thành phố, đang chen chúc trong 110.008 “căn hộ chia nhỏ” (subdivided unit). Trung bình mỗi căn có diện tích khoảng 124 feet vuông (khoảng 11,5m2). Thậm chí, điều tra viên còn tìm thấy những căn hộ chỉ nhỏ dưới 20 feet vuông, tức là khoảng dưới 2m2!

Hơn 60% số căn hộ được tìm thấy ở Cửu Long, khoảng 24% ở Tân Giới và phần còn lại ở đảo Hương Cảng.

“Căn hộ chia nhỏ” (subdivided unit hoặc subdivided flat) là những phần nhỏ được tách ra từ một căn hộ lớn. Những vách ngăn ban đầu được dỡ bỏ để thay đổi cấu trúc của căn hộ, chia tách ra làm nhiều “căn hộ” nhỏ hơn để cho thuê. Người thuê sẽ dùng chung bếp và nhà vệ sinh, chỉ có phòng ngủ của họ là không gian riêng tư. Nói như vậy không có nghĩa là họ được dùng phòng ngủ chỉ để ngủ. Mọi nhu cầu sinh hoạt khác, như học tập, phơi quần áo, thậm chí tắm giặt khi nhà vệ sinh chung hết chỗ, cũng được dồn vào không gian chỉ khoảng 10m2. 

Giá của những “căn hộ chia nhỏ” này cũng không hề rẻ, nếu tính theo mỗi mét vuông và so sánh với những căn hộ có kích thước thông thường. Theo thống kê, giá thuê trung bình của những căn hộ chia nhỏ vào khoảng 4.800 đô la Hồng Kông tại thời điểm tháng 4/2022. Trung bình mỗi feet vuông giá thuê của những căn hộ này là khoảng 39 đô la Hồng Kông, cao hơn nhiều giá thuê trên feet vuông của những căn hộ thông thường, chỉ khoảng 24 đô la Hồng Kông. 

Những người thuê “căn hộ chia nhỏ” thường là lao động nhập cư thu nhập thấp, hoặc những người đang nằm trong danh sách chờ được thuê/mua nhà ở xã hội tại Hồng Kông. Thu nhập hộ gia đình trung bình của họ là khoảng 15.000 đô la Hồng Kông, chưa bằng 1 nửa thu nhập hộ gia đình trung bình của toàn bộ dân cư tại đây (33.000 đô la Hồng Kông). Bởi vậy, giá thuê trung bình 4.800 đô la Hồng Kông của những căn hộ siêu nhỏ tuy đã thấp so với mặt bằng chung, nhưng vẫn chiếm đến ⅓ thu nhập hàng tháng của người thuê. Nên với họ, thuê “căn hộ chia nhỏ” gần như là phương án duy nhất chứ không phải phương án rẻ nhất.

Việc phải sống và chờ đợi trong những căn hộ chia nhỏ khiến nhiều người cảm thấy bế tắc và vô vọng. Không chỉ phải đối mặt với nguy cơ hỏa hoạn, mất vệ sinh và những tệ nạn xã hội khác, người thuê “căn hộ chia nhỏ” cũng bị khủng hoảng về tinh thần. Kết quả khảo sát của Tổ chức Dịch vụ Phát triển Cộng đồng Caritas thực hiện từ năm 2020 đến năm 2021 với 527 hộ gia đình sống trong những ngôi nhà thiếu thốn, bao gồm cả những căn hộ chia nhỏ cho thấy, 3/5 người được hỏi có điểm dưới 50 về sức khỏe thể chất và 9/10 có điểm dưới 50 về sức khỏe tâm thần (trên thang điểm 100). 

Trên tờ South China Morning Post, những người sống trong các căn hộ chia nhỏ đều nói rằng họ cảm thấy bất lực và “chờ chết”. Có những người đã dành cả thập kỷ để “xếp hàng” chờ được thuê nhà ở xã hội giá rẻ. Có những căn phòng chỉ 9m2 nhưng chứa cả một gia đình 3 thế hệ. Tương tự “căn hộ chia nhỏ”, cuộc sống của người dân trong những “nhà lồng”, “nhà quan tài” ở Hồng Kông cũng không dễ dàng gì. 

Sự bùng phát cực đoan của “căn hộ chia nhỏ” và những loại hình bất động sản nhà ở cho thuê siêu nhỏ khác ở Hồng Kông là phần nổi của tảng băng chìm: thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ một cách trầm trọng. Thời gian chờ đợi để được mua hoặc thuê nhà ở xã hội giá rẻ kéo dài, có thể lên đến 10 năm, khiến nhiều người buộc phải chọn thuê những căn hộ siêu nhỏ để có thể bám trụ ở thành phố. Trước nhu cầu lớn như vậy, việc nhiều chủ nhà bất chấp và lách luật để cho thuê những căn hộ chia nhỏ tồi tàn với giá cao dường như là không thể cản nổi. 

Theo Cơ quan Quản lý Nhà ở, tính đến cuối tháng 6 năm 2023, thời gian chờ đợi trung bình của những người nộp đơn thuê nhà ở xã hội trong 12 tháng qua là 5,3 năm. Trong số đó, thời gian chờ đợi trung bình của người cao tuổi độc thân là 3,9 năm. Cùng thời điểm đó, thành phố đang xử lý khoảng 133.100 yêu cầu thuê hoặc mua nhà xã hội. 

Trong khi đó, chính quyền đã dành 350ha đất để xây dựng 330.000 căn hộ nhà ở xã hội trong 10 năm tới, nhưng chỉ một phần ba số đó ​​sẽ sẵn sàng được tung ra thị trường trong các giai đoạn 2023 – 2024 hoặc 2027 – 2028.

Trước cuộc khủng hoảng nhà ở và chất lượng sống đi xuống do sự phát triển thiếu kiểm soát của những “căn hộ chia nhỏ” cũng như những loại hình tương tự, Hồng Kông cũng đã và đang đưa ra nhiều giải pháp để cải thiện tình hình và trước mắt là ngăn chặn sự lan rộng của những căn hộ siêu nhỏ tồi tàn, ẩm thấp. 

Giải pháp trước mắt là chính quyền sẽ trợ cấp một phần tiền thuê nhà cho những hộ gia đình trong những “căn hộ chia nhỏ” hoặc “nhà quan tài”” bằng tiền mặt. Chương trình trợ cấp được triển khai từ năm 2021, đến tháng 7/2023, đã có 3,4 tỷ đô la Hồng Kông (435 triệu USD) được trao cho khoảng 91.000 hộ gia đình. Giá trị của các khoản trợ cấp dao động từ 1.300 đô la Hồng Kông đến 3.900 đô la Hồng Kông, tùy thuộc vào quy mô hộ gia đình. Nhà chức trách cũng nhấn mạnh rằng khoảng 8 tỷ đô la Hồng Kông sẽ được chi cho chương trình này và vẫn còn dư địa để người dân đăng ký tham gia.

Tháng 1/2022, chính quyền thành phố cũng đã ban hành Sắc lệnh về Chủ cho thuê và Người thuê nhà Hợp nhất (Sửa đổi) nhằm hạn chế việc chủ cho thuê của những “căn hộ chia nhỏ” tăng tiền thuê nhà khi gia hạn hợp đồng, đồng thời ngăn chặn việc chủ nhà tính phí điện và nước quá cao đối với người thuê. Đến tháng 4 năm nay, chính quyền đã nhận được 1.524 đơn khiếu nại về hành vi tăng tiền thuê của chủ nhà và tính đến tháng 8, đã có 7 người bị kết án theo luật, với mức phạt cao nhất là 18.700 đô la Hồng Kông.

Trong thời gian chờ đợi nguồn cung nhà ở xã hội được “bơm” vào thị trường và để cuộc khủng hoảng nhà ở không tồi tệ thêm, Hồng Kông đã phát triển loại hình “nhà ở xã hội tạm thời” (light public house) như một giải pháp trước mắt về chỗ ở cho những người đang phải chen chúc trong những “căn hộ chia nhỏ”. Cụ thể, đầu năm 2023, chính quyền thành phố đặt kế hoạch chi khoảng 26 tỷ đô la Hồng Kông để xây dựng các căn hộ tạm thời cho người dân thuê trong thời gian chờ mua nhà ở xã hội. Bộ trưởng Bộ Nhà ở cho biết, 8 lô đất đã được chọn để xây dựng khoảng 30.000 căn “nhà ở xã hội tạm thời” trong vòng 5 năm tới. 

Những hộ gia đình đã nằm trong danh sách chờ mua nhà ở xã hội từ 3 năm trở lên sẽ được ưu tiên tiếp cận “nhà ở xã hội tạm thời”. Các căn hộ sẽ có diện tích từ 13m2 đến 31m2, nhỏ hơn một chút so với kích thước của nhà ở xã hội truyền thống. Giá thuê căn hộ tạm thời dao động từ 570 đô la Hồng Kông đến 2.650 đô la Hồng Kông, thấp hơn nhiều so với giá thuê “căn hộ chia nhỏ”. Đến giữa năm 2023, có khoảng 7000 căn hộ như vậy đã được đưa vào thực tiễn, số còn lại sẽ được hoàn thiện trong giai đoạn 2026 – 2027. 

Mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh những giải pháp của Hồng Kông vẫn chưa thực sự chạm đến thực tế và giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng chính quyền cũng đang cho thấy những nỗ lực nhất định trong việc “xóa sổ” những “căn nhà chia nhỏ” bằng cách đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người lao động có thu nhập thấp và trung bình. Mục tiêu mà thành phố này hướng tới là loại bỏ hoàn toàn “căn hộ chia nhỏ” và “nhà lồng” vào năm 2049. 

Có thể thấy, những thị trường bất động sản đắt đỏ hàng đầu châu lục như Singapore hay Hồng Kông đang phải đối mặt với bài toán mất cân bằng cung – cầu mà biểu hiện của nó là sự xuất hiện tràn lan, ngấm ngầm và khó kiểm soát của những căn hộ siêu nhỏ. Sự phát triển của loại hình này, một mặt là đáp ứng nhu cầu ở tối thiểu, nhưng mặt khác cũng khiến cho cấu trúc đô thị bị méo mó, giảm chất lượng sống của người dân, gây ra các vấn đề an sinh xã hội và gây áp lực lớn lên hạ tầng đô thị. Bên cạnh những giải pháp tức thời nhằm hạn chế nguồn cung nhà ở siêu nhỏ, Singapore hay Hồng Kông cũng đang hướng tới giải pháp lâu dài là cung cấp nhà ở giá rẻ và bền vững cho người dân, xây dựng thành phố tiện nghi, hiện đại, đáng sống./.