Làm thế nào để quản lý chặt chẽ và phát triển “chung cư mini” an toàn, lành mạnh?

Giữa lúc Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được cho ý kiến thì xảy ra vụ cháy “chung cư mini” ở Hà Nội. Thời gian qua, có ý kiến cho rằng, “chung cư mini” là sản phẩm nhà ở bị lỗi về chính sách, không nên luật hóa loại hình nhà ở này, song có ý kiến lại khẳng định đây không phải là sản phẩm lỗi, cần luật hóa để quản lý.

Bất cập trong công tác quản lý “chung cư mini”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), “chung cư mini” là “sản phẩm lỗi” của một giai đoạn phát triển. Do tình trạng xây dựng tràn lan gây áp lực lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, đồng thời thiếu tiêu chuẩn an toàn về phòng chống cháy nổ nên VNREA đã có nhiều văn bản đề nghị các cơ quan quản lý siết chặt tình trạng xây dựng nhà “chung cư mini”.

Thế nhưng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng, “chung cư mini” không phải là “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển “nóng” trước đây, mà “nhà chung cư mini” có căn hộ để cho thuê hoặc để bán là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới.

Dù chưa thống nhất về quan điểm, nhưng cả VNREA và HoREA đều thừa nhận, tình trạng nở rộ loại nhà “chung cư mini” đi liền với các bất cập, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với loại hình nhà ở này trong nhiều năm qua đã dẫn đến tình trạng phát triển vượt ngoài tầm kiểm soát và có lỗ hổng, sơ hở cho giới “đầu nậu” kinh doanh trục lợi, mà một nguyên nhân chủ quan là do các quy định pháp luật hiện hành chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, thống nhất.

HoREA cho hay, năm 2012, lần đầu tiên tên gọi “nhà chung cư mini” được chính thức quy định tại Thông tư 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012 của Bộ Xây dựng về Ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị, mã số QCVN 03:2012/BXD. Tại Mục A-I-d Phụ lục A, Bộ Xây dựng quy định, phân loại nhà chung cư gồm 5 loại, trong đó có loại “nhà chung cư mini”.

Trước đó, năm 2010 sau khi Nghị định số 71/2010 NĐ-CP ra đời, mô hình “chung cư mini” nở rộ, vì đây được xem là khung pháp lý ban đầu về việc hợp pháp hóa đối với loại hình nhà ở này.

Cụ thể, Khoản 3 Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở”.

Nhưng rất tiếc sau đó các cơ quan quản lý vẫn chưa xây dựng đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy (PCCC), đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, nên một số quy định pháp luật hiện hành về loại “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini” chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, thống nhất.

Cần có đầy đủ các quy định pháp luật về “nhà chung cư mini”

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét, bất cập lớn nhất hiện nay là chưa có đầy đủ các quy định pháp luật về “nhà chung cư mini” nên rất cần thiết quy định “nhà chung cư mini” là 1 trong các loại nhà chung cư và bổ sung đầy đủ, đồng bộ, thống nhất các quy định pháp luật để quản lý chặt chẽ và phát triển an toàn, lành mạnh.

Từ năm 2011 cho đến nay, HoREA đã kiên trì và liên tục góp ý kiến, đề nghị xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng, PCCC, đầu tư, kinh doanh bất động sản để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với loại “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini”, nhưng trước đây chưa được Bộ Xây dựng chấp thuận.

Chỉ đến khi có Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (bản mới nhất) tại Điều 57 thì mới có tiếp thu một số ý kiến đề xuất của HoREA, nhưng vẫn chưa công nhận “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có tối thiểu 2 căn hộ là “nhà chung cư mini”, tương tự như quy định của Thông tư 12/2012/TT-BXD.

Do các quy định pháp luật về “nhà chung cư mini” trong 13 năm qua chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, thống nhất, nên đã có những cách “hiểu sai” dẫn đến công tác quản lý nhà nước về “nhà chung cư mini” chưa chặt chẽ và có nhiều bất cập, hạn chế.

Cho nên, để áp dụng các quy định của Luật PCCC (sửa đổi) 2020 và Nghị định số 136/2020/NĐ-CP thì rất cần thiết phải bổ sung vào Điều 57 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “nhà ở của hộ gia đình, cá nhân” được xây dựng từ 2 tầng trở lên, mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, kiểu “nhà chung cư mini” thì nhà nhiều tầng đó cũng là “nhà chung cư”, để áp dụng các quy định pháp luật về PCCC.

Luật sư Nguyễn Hồng Trường – Đoàn Luật sư Hà Nội cho hay, điểm bất cập trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại có đề xuất không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện mô hình nhà ở này.

Điều này dẫn đến chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành…

Vì vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Xem ra câu chuyện về “chung cư mini” vẫn chưa hết nóng và những quyết định cuối cùng liên quan đến loại hình nhà ở này đang được các cơ quan chức năng tiếp tục cân nhắc và định đoạt.