Không cho bán “chung cư mini” mang lại lợi ích gì?

Sau vụ cháy “chung cư mini”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã chỉ đạo: “Dứt khoát không hợp thức hoá chung cư mini trong Luật Nhà ở”, đồng thời giao Ủy ban Pháp luật rà soát dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) để không hợp thức hóa loại hình nhà ở này.

Không cấp sổ từng căn hộ, chỉ được cho thuê

Trên cơ sở chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội cũng như ý kiến của nhiều chuyên gia, nhà khoa học (trong đó có cả người viết bài này), Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã rà soát, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại bản dự thảo mới nhất gửi xin ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội, quy định về “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân” (thường gọi là “chung cư mini”) đã được điều chỉnh theo hướng thu hẹp phạm vi kinh doanh.

Cụ thể tại Điều 57 dự thảo luật đã quy định rõ: nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân không được bán, cho thuê mua căn hộ; đồng thời bỏ quy định cho phép lựa chọn cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng căn.

Như vậy, đã có sự thay đổi về căn bản so với phiên bản dự thảo luật Nhà ở lấy ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cuối tháng 8/2023. Cụ thể, bản dự thảo cuối tháng 8/2023 cho phép bán, cho thuê, cho thuê mua từng căn hộ “chung cư mini” khi đáp ứng một số điều kiện (về phân tách phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung; các căn hộ phải khép kín, diện tích đáp ứng Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư; có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng; đáp ứng yêu cầu PCCC); đồng thời còn cho phép cấp “sổ hồng” cho từng căn hộ.

Tuy nhiên theo bản dự thảo mới nhất, hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở riêng lẻ dạng “chung cư mini” chỉ được cấp Giấy chứng nhận chung cho cả công trình (không được tách thành các “sổ con”) và cũng chỉ được cho thuê căn hộ, không được chuyển quyền sở hữu.

Không chỉ hạn chế quyền kinh doanh; bản dự thảo luật mới nhất còn đặt ra rất nhiều yêu cầu với “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”, bao gồm:

(i) Phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế và thẩm định PCCC như quy định đối với nhà chung cư;

(ii) Việc quản lý, vận hành phải tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

(iii) Để được cấp giấy phép xây dựng, nhà ở phải đáp ứng điều kiện về đường giao thông cho xe chữa cháy (giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể);

(iv) Giao UBND các cấp kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện khi chủ sở hữu cho thuê căn hộ trong nhà “chung cư mini”.

Khóa lỗ hổng pháp lý “chung cư mini”

Phương án sửa đổi theo bản dự thảo mới nhất là cần thiết để khóa lỗ hổng pháp lý liên quan “chung cư mini”, đồng thời khắc phục tình trạng “xung đột pháp luật” điều chỉnh loại hình nhà ở này.

Về lỗ hổng pháp lý, như tôi đã nêu trong bài viết “Khi chung cư mini ‘núp bóng’ nhà ở riêng lẻ”, đã có sự nhập nhằng, không minh định rõ bản chất pháp lý của “chung cư mini”: Đây là “nhà ở riêng lẻ” hay “nhà chung cư”?

Luật Nhà ở năm 2014 quy định hai loại hình nhà ở: “Nhà ở riêng lẻ” và “Nhà chung cư”. Theo nguyên tắc loại trừ, do không phải “nhà chung cư” nên bản chất các tòa “nhà chung cư” tồn tại dưới khung pháp lý là nhà ở riêng lẻ. Điều đó dẫn đến chủ đầu tư “chung cư mini” được miễn thủ tục lập dự án đầu tư theo Điều 52 Luật Xây dựng; cũng không cần được cơ quan nhà nước thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm thiết kế cơ sở) – thủ tục tiền kiểm; không phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn – thủ tục hậu kiểm, trước khi đưa công trình vào vận hành.

Thủ tục pháp lý đầu tư “chung cư mini” hiện nay rất nhanh gọn (chỉ cần xin giấy phép xây dựng do UBND cấp huyện cấp, thường chỉ mất khoảng 2-3 tháng). Đã vậy, chủ đầu tư còn được xin cấp “sổ hồng” cho từng căn hộ và được bán đứt ngay sau đó. Điều đó dẫn đến “chung cư mini” trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư (đơn cử trường hợp chủ sở hữu tòa “chung cư mini” bị cháy ở Khương Hạ cũng đầu tư rất nhiều tòa nhà tương tự trên địa bàn Hà Nội để bán).

Khi thảo luận về sự điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở, một số ý kiến cho rằng việc không cho bán, chỉ được cho thuê căn hộ “chung cư mini” sẽ không giải quyết được vấn đề nổi cộm là rủi ro về cháy nổ, mật độ cư dân quá đông hay an toàn công trình. Một ý kiến khác: chủ đầu tư có thể “lách thành hợp đồng cho thuê dài hạn (ví dụ 40-50 năm, bản chất là bán đứt).

Tôi cho rằng cần nhìn nhận về mục đích sâu xa nhất của một chính sách là để định hướng, điều tiết hành vi của con người. Mặc dù việc chỉ được cho thuê “chung cư mini” chưa giải quyết được rủi ro về cháy nổ, mất an toàn trong ngắn hạn nhưng nếu chỉ được cho thuê thì “chung cư mini” sẽ không còn hấp dẫn được các nhà đầu tư (bỏ tiền cục, nhặt tiền lẻ). Tương tự, các hợp đồng cho thuê dài hạn cũng không hấp dẫn được khách hàng (do nhiều rủi ro hơn hợp đồng mua bán).

Sự điều chỉnh khung pháp lý cho “chung cư mini” sẽ khiến phân khúc này không còn hấp dẫn với cả người bán lẫn người mua; về lâu dài, hình thức này sẽ được kìm hãm phát triển, người dân được định hướng chọn các sản phẩm nhà ở trong dự án đầu tư nhằm đảm bảo an toàn về pháp lý cũng như về tính mạng, sức khỏe.

Tránh thất thu ngân sách

Một vấn đề kinh tế – pháp lý chưa được bàn đến liên quan “chung cư mini” là: Việc cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư “chung cư mini” để bán sẽ khiến thất thu ngân sách so với phát triển nhà ở theo dự án.

Chẳng hạn, nếu một cá nhân là nhà đầu tư “chung cư mini” chuyên nghiệp nhưng thực hiện dưới danh nghĩa cá nhân, người này đi “mua gom” các thửa đất để triển khai 5 tòa “chung cư mini”, mỗi tòa có diện tích xây dựng 200m2, cao 6 tầng, với 25 căn hộ. Khi bán 125 căn hộ thì cá nhân này chỉ phải nộp thuế thu nhập, không phải nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước.

Ngược lại, nếu một doanh nghiệp BĐS thực hiện công việc trên: đi “mua gom” các mảnh đất để có thửa đất 1.000m2 và thực hiện thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà chung cư theo các Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Sản phẩm đầu ra là một tòa chung cư cao 12 tầng, cũng với 125 căn hộ nhưng khi được giao đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp BĐS phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

Ví dụ: Theo phương án quy hoạch chi tiết tòa chung cư cao 12 tầng, gồm 125 căn hộ, UBND cấp tỉnh xác định giá đất là 50 tỷ đồng. Trước đó, doanh nghiệp BĐS đã đi “mua gom” đất với tổng chi phí phải trả cho chủ đất là 20 tỷ đồng nhưng đối chiếu với bảng giá đất, Nhà nước chỉ cho phép doanh nghiệp được khấu trừ 15 tỷ đồng. Khi đó, doanh nghiệp phải nộp số tiền chênh lệch 50 tỷ đồng – 15 tỷ đồng = 35 tỷ đồng vào ngân sách (quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Như vậy, việc cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư “chung cư mini” để bán không chỉ phát sinh nguy cơ mất an toàn, cháy nổ, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mà còn khiến thất thu ngân sách nhà nước so với phương án phát triển nhà ở theo dự án, do các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp thực hiện.

Việc đầu tư nhà ở theo dự án, quản lý theo quy hoạch chi tiết còn giúp tạo ra những khu nhà cao tầng bề thế, hiện đại, được quản lý, vận hành bài bản; chỉ tiêu quy hoạch của tòa nhà được quản lý chặt chẽ, tuân thủ Quy chuẩn về quy hoạch, thường mật độ xây dựng chỉ trên dưới 40%. Diện tích đất còn lại được dành để đầu tư công trình dịch vụ, tiện ích, hạ tầng, sân chơi, cây xanh cảnh quan, hồ nước, bãi đỗ xe… đáp ứng đời sống cư dân. Ngược lại nếu cho phép xây dựng các tòa “chung cư mini” tự phát, thường có mật độ xây dựng lên đến 70% – 80% sẽ không còn đất cho các tiện ích, hạ tầng, lối thoát nạn, gây mất mỹ quan đô thị.

Chính bởi vậy mà tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021) đã định hướng phát triển nhà ở theo dự án, hiện đại, đảm bảo kết nối và đồng bộ hệ thống hạ tầng…

Việc cho phép xây dựng “chung cư mini” tràn lan sẽ kéo dài tình trạng xây dựng tự phát theo “vết dầu loang”, trong khi lợi nhuận chảy vào túi chủ đầu tư mà không được điều tiết vào ngân sách để phân bổ “chênh lệch địa tô” theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

ThS Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia Luật Đất đai