Bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật liên quan

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định điều hành nội dung thảo luận.

Báo cáo tại hội nghị, đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng đề cập các nội dung tiếp thu, chỉnh lý, bảo đảm sự thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đầu tư.

Quy định về loại đất làm dự án nhà ở thực hiện theo Luật Đất đai

Về tính thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng cho biết: Liên quan đến quy định hình thức sử dụng đất được đầu tư dự án nhà ở thương mại (khoản 4 Điều 36), hiện còn có 02 loại ý kiến.

Đa số ý kiến đề nghị giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như Luật Nhà ở hiện hành (có quyền sử dụng đất ở, có quyền sử dụng đất ở và đất khác, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua thỏa thuận) để phòng, chống sơ hở, thất thu ngân sách do chênh lệch địa tô khi cho phép các loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại.

Các loại đất này cần được Nhà nước thu hồi để đấu thầu, đấu giá, bảo đảm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, nhất là đất phi nông nghiệp thuê của Nhà nước nhưng thời gian thuê còn lại không nhiều.

Một số ý kiến tán thành với quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 về việc bổ sung 02 loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại để thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Việc cho phép một số loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, vốn, năng lực, kinh nghiệm sẽ thúc đẩy giải phóng nguồn lực từ đất đai, góp phần đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết: Qua thảo luận tại phiên họp thứ 25, đa số ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) tán thành với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật theo hướng kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành. Đồng thời UBTVQH giao Thường trực Ủy ban Pháp luật phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế, Cơ quan chủ trì soạn thảo các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) xây dựng các phương án tiếp tục lấy ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, các cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở đó chỉnh lý, hoàn thiện quy định về hình thức sử dụng đất xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm thể chế hóa chủ trương của Đảng, đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Về nội dung các dự án nhà ở khác phải thu hồi đất, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, tại phiên họp thứ 25, UBTVQH cơ bản nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật theo hướng lược bỏ các quy định về loại đất làm dự án nhà ở trong Luật Nhà ở để thực hiện theo Luật Đất đai.

Theo đó, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần thể hiện thống nhất các chính sách. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đề nghị bổ sung vào điểm a khoản 3 Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Thu hồi đất đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phù hợp với quy hoạch, do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất ủy quyền quyền sử dụng đất của mình cho chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Việc ủy quyền quyền sử dụng đất thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 63 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm cơ chế thực hiện.

Thống nhất với chính sách thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân quy định tại điểm a khoản 3 Điều 79 của dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) như sau: Thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 của Luật này (nghĩa là trừ trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất).

Đối với nhà ở công vụ và nhà ở tái định cư, thống nhất với nội dung quy định tại điểm a khoản 3 Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: Thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 127 của Luật này (nghĩa là trừ trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất).

Đối với dự án nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là không đặt ra trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án này.

Về các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, để thu hút đầu tư đối với một số dự án nhà ở, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định một số trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, Điều 157 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn thiếu trường hợp miễn tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân.

UBTVQH nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật là cần rà soát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để chỉnh lý, bảo đảm thống nhất với nội dung nêu trên trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đồng thời, về kỹ thuật, cần quy định rõ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các trường hợp dự án nhà ở được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (không quy định chung là miễn, giảm) như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hoặc dẫn chiếu đến Luật Nhà ở để tránh cách hiểu và áp dụng pháp luật không đồng bộ, thống nhất.

Kết nối các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở giữa 03 luật: Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở

Liên quan đến Luật Đầu tư, một số ý kiến đề nghị rà soát thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khoản 4 Điều 35 của dự thảo Luật vì không thống nhất với Luật Đầu tư, vừa hạn chế quyền của các nhà đầu tư trong việc quyết định hình thức đầu tư (không cho phép các nhà đầu tư này thành lập doanh nghiệp để thực hiện dự án).

Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, khoản 4 Điều 35 của dự thảo Luật là kế thừa quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở hiện hành về việc công nhận chủ đầu tư khi có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia thực hiện dự án nhà ở, đồng bộ với điểm d khoản 2 Điều 7 của Luật Xây dựng.

Tuy nhiên, thủ tục công nhận chủ đầu tư hiện đang được thực hiện song song với thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, dẫn đến các nhà đầu tư phải thực hiện 02 thủ tục trùng lặp.

Qua nghiên cứu, thảo luận, UBTVQH nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật theo hướng: Để tránh xung đột pháp luật giữa các luật khác nhau, bảo đảm đơn giản hóa thủ tục đầu tư kinh doanh, giảm chi phí tuân thủ pháp luật của người dân, doanh nghiệp, cần chỉnh lý khoản 4 Điều 35 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để kết nối các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở giữa 03 luật Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở, lược bỏ nội dung trùng lặp về thủ tục đầu tư như đã nêu ở trên và mở rộng quyền lựa chọn hình thức đầu tư (ủy quyền hoặc thành lập doanh nghiệp) của nhà đầu tư như thể hiện trong dự thảo Luật.