Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Kiến nghị định hướng khơi thông thị trường bất động sản

(Xây dựng) – Ngày 3/8, Hội nghị trực tuyến Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ và đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có kiến nghị cụ thể, theo đó ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Hội nghị được kết nối trực tuyến đến trụ sở UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đến năm 2025, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% (462,7 tỷ USD/ 2.183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1.232,29 tỷ USD/ 5.601,31 tỷ USD).

Thời gian qua, Việt Nam chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của thị trường bất động sản. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa cao. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung nhà ở thương mại mới sụt giảm

Trong 7 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Trong phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung nhà ở thương mại mới sụt giảm chủ yếu do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp (Ngân hàng Nhà nước chủ trương đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất kinh doanh trong khi kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản)), phát hành trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, chặt chẽ hơn…). Hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 06 tháng cuối 2022; Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); Đã được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 06 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022).

Mô hình dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương.

Theo báo cáo của các địa phương về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030)”: Tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 09 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 06 dự án quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Do nguồn cung khá hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư phân khúc trung bình và nhà ở xã hội hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Hiện lượng tồn kho bất động ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Tổng lượng giao dịch trong 6 tháng qua, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 06 tháng cuối năm 2022. Giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3-7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10% so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12%.

Nguồn Tín dụng vào kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản trong 5 tháng lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%… Như vậy, hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp, do đó, cần tiếp tục thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản đây là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng, tăng 76,0% so với cùng kỳ.

Riêng nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản: trong 3 tháng đầu năm 2023 ước đạt 228,4 triệu USD, chiếm 5,3% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam là 4,32 tỷ USD.

Các đề xuất cụ thể của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

Vấn đề cấp bách nhất hiện nay là cần tăng tổng cầu và tạo nguồn cung chủ lực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Nhu cầu lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện là phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân. Do đó, để tăng tổng cầu, cần phát triển nhanh, mạnh, đa dạng loại hình này. Muốn tăng nguồn cung, giải pháp căn cơ, bài bản nhất cần: Chính phủ xây dựng và triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp”, trong đó có các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, hạ tầng để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp, đáp ứng nhu cầu cao về nhà ở thương mại vừa túi tiền; Chính quyền địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết vướng mắc trong giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án; xây dựng hạ tầng kỹ thuật đi trước một bước; từng bước hỗ trợ phát triển các loại hình dịch vụ phụ trợ phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh cho nhà đầu tư tại các dự án khu công nghiệp (ngân hàng, logistics…) và các tiện ích xã hội (nhà trẻ, trường học, bệnh viện…). Cần đưa nội dung này vào chỉ tiêu hằng năm và nhiệm kỳ của chính quyền địa phương, đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ của các địa phương, có sự giám sát chặt chẽ của HĐND và Chính phủ.

Một số khuyến nghị chính sách, giải pháp quản lý thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền

Một là, có các cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… để hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế, nhất là các doanh nghiệp lớn, uy tín trong lĩnh vực bất động sản khẩn trương triển khai đầu tư xây dựng dự án. Thống nhất một đầu mối thực hiện các thủ tục lập, phê duyệt dự án nhà ở thương mại bình dân tại các địa phương, dưới sự chỉ đạo trực tiếp của người đứng đầu.

Hai là, phát huy cơ chế hợp tác công – tư (PPP) một cách hiệu quả, hệ thống để huy động các nguồn lực bổ sung cho Ngân sách Nhà nước trong thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2045 (Quyết định số 2161/QĐ-TTg, ngày 22/12/2021).

Ba là, đa dạng hóa các mô hình phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, với tiêu chí: Phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội đặc thù của từng địa phương; phù hợp với từng loại đối tượng được hưởng ưu đãi về nhà ở thương mại giá vừa túi tiền; huy động mọi nguồn lực xã hội cùng tham gia phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền; làm rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước và các bên tham gia nhằm tạo sự liên kết chặt chẽ.

Bốn là, quy hoạch các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền cần phải đồng bộ, gắn với hoạt động cư trú, sinh kế và hòa nhập cộng đồng. Đồng thời, các địa phương cần sớm xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Chương trình phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở và phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm và hằng năm.

Năm là, xây dựng quỹ tín dụng phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhằm giải quyết vấn đề tài chính cho các dự án, cũng như hỗ trợ người dân trong việc chi trả. Nguồn cho quỹ tín dụng có thể được lấy từ gói tín dụng hỗ trợ nhà ở của Chính phủ, hoặc có thể lấy từ quỹ đất 20% nhà ở xã hội và phần huy động đóng trước của người có nhu cầu.

Sáu là, chú trọng mối tương quan giữa khả năng chi trả cho nhà ở và giá nhà ở thông qua chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm. Chỉ số được xác định thông qua giá của căn nhà chia cho khả năng chi trả của người dân (tính bằng 30% thu nhập trung bình của người lao động/năm), từ đó xác định được thời gian có thể chi trả hết tiền mua nhà.