Luật sư phân tích về việc Công ty TNHH Agape Việt Nam ký hợp đồng thỏa thuận đặt cọc căn hộ với KH

Sở Xây dựng TP Hải Phòng khẳng định Công trình chung cư Sentosa Sky Park chưa đủ điều kiện bán hàng.

Vừa qua, Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử đã có loạt bài viết về công trình xây dựng chung cư 28 tầng tại lô CT4 trong Khu đô thị ven sông Lạch Tray (chung cư Sentosa Sky Park) tại phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng do Công ty TNHH Agape Viêt Nam làm Chủ đầu tư đang trong quá trình thi công xây dựng phần móng và chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản. (Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP Hải Phòng trả lời Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử tại công văn số số 3871/SXD-QLN ngày 27/7/2023).

Tuy nhiên, những sản phẩm bất động sản của chung cư Sentosa Sky Park đang được quảng cáo, rao bán rầm rộ. Thậm chí, Chủ đầu tư – Công ty TNHH Agape Việt Nam đã thực hiện việc ký hợp đồng giao dịch với khách hàng dưới dạng hợp đồng “Thỏa thuận đặt cọc căn hộ”.

Những phân tích của Luật sư.

Như vậy, có thể thấy rằng việc Công ty TNHH Agape Việt Nam đã ký hợp đồng thỏa thuận đặt cọc căn hộ với khách hàng đối với các sản phẩm Công trình chung cư Sentosa Sky Park khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản là có nhiều dấu hiệu thiếu tuân thủ quy định của pháp luật và cần phải làm rõ.

Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc nêu: Theo thỏa thuận, căn hộ Sentosa Sky Park có diện tích sử dụng 32,1 m2 có giá trị tạm tính là hơn 1 tỷ đồng. Khách hàng chuyển cho Chủ đầu tư một khoản tiền tương ứng 20% giá bán căn hộ được tạm tính để giữ quyền mua căn hộ và được thanh toán theo 2 đợt, việc thanh toán của cả 2 đợt được thực hiện bằng cách nộp tiền mặt tại trụ sở của Chủ đầu tư hoặc chuyển khoản ngân hàng vào tài khoản của Chủ đầu tư theo đúng quy định hiện hành.

Để rộng đường dư luận, cũng như để làm rõ những dấu hiệu vi phạm của Chủ đầu tư các dự án khi ký các hợp đồng giao dịch bất động sản với khách hàng ở thời điểm dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, PV có tham vấn ý kiến Luật sư Trương Xuân Hải, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, cùng với đó là những phân tích về rủi ro có thể xảy ra đối với khách.

PV: Xin Luật sư cho biết, việc các chủ đầu tư dư án ký các hợp đồng giao dịch ở thời điểm dự án đó chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản có dấu hiệu vi phạm Luật kinh doanh bất động sản hay không ?

Luật sư Trương Xuân Hải: Có thể khẳng định rằng, khi một dự án nào đó mà chưa đủ điều kiện để đưa sản phẩm vào kinh doanh bất động sản (Tức là chưa có thông báo đủ điều kiện của Sở Xây dựng tại địa phương đó) mà chủ đầu tư đã ký hợp đồng giao dịch với khách hàng liên quan đến các sản phẩm bất động sản thì chủ đầu tư đó đã vi phạm Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

PV: Vậy xin Luật sư cho biết, trong trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì khách hàng có gặp bất lợi hay rủi ro gì không, thưa Luật sư?

Luật sư Trương Xuân Hải: Trong những trường hợp như thế này thì đương nhiên là phần thiệt thòi hay rủi ro là thuộc về phía khách hàng. Đối với những dự án chủ đầu tư đảm bảo đúng tiến độ thì có thể khách hàng sẽ không gặp bất chắc gì. Tuy nhiên, thực tế đã có rất nhiều trường hợp khách hàng chịu nhiều thiệt thòi, rủi ro khi chủ đầu tư dự án không đảm bảo tiến độ và không chịu thực hiện đúng với các điều khoản trong các hợp đồng mà đã ký với khách hàng trước đó (tức là các hợp đồng giao dịch ở thời điểm chưa đủ điều kiện bán hàng). Do vậy, trong trường hợp này những tranh chấp, khiếu kiện sẽ xảy ra, và cái thiệt thòi trước mắt của khách hàng là vấn đề thời gian, rồi có thể là lãi ngân hàng trong trường hợp phải đi vay để ký hợp đồng với các chủ đầu tư….Và cuối cùng, trong những trường hợp như thế này, khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện có thể tòa sẽ tuyên vô hiệu đối với những giao dịch liên quan đến bất động sản khi chưa đủ điều kiện.

PV: Vậy để hạn chế rủi ro khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, khách hàng cần chú ý một số vấn đề như thế nào thưa Luật sư ?

Luật sư Trương Xuân Hải : Theo tôi, Khách hàng nên tìm hiểu cẩn thận về pháp lý của dự án; Tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư trên các phương tiện thông tin đại chúng; Cần đọc kĩ và hiểu rõ ràng về những tài liệu mà mình ký trong quá trình mua sản phẩm; Nên tham khảo ý kiến hoặc mời những người có chuyên môn/chuyên gia để tư vấn.

Như vậy, có thể thấy rằng: Dưới những tham khảo phân tích của Luật sư Trương Xuân Hải về câu chuyện ký hợp đồng “Thỏa thuận đặt cọc căn hộ” hay các dạng hợp đồng khác giữa chủ đầu tư và khách hàng khi dự án đó chưa đủ điều kiện kinh doanh bất bất động sản, thì chủ đầu tư đã vi phạm điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản và từ đó có thể gây ra những rủi ro cho khách hàng.

Trở lại với trường hợp của Công ty TNHH Agape Việt Nam – Chủ đầu tư Công trình xây dựng chung cư 28 tầng tại lô CT4 trong Khu đô thị ven sông Lạch Tray (chung cư Sentosa Sky Park) tại phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng đã ký hợp đồng thỏa thuận đặt cọc căn hộ với khách hàng thì có lẽ cũng sẽ không phải là ngoại lệ khi tham chiếu với những phân tích trên của Luật sư Trương Xuân Hải.

Vậy, chính quyền sở tại (UBND phường Vĩnh Niệm, UBND quận Lê Chân cũng như Sở Xây dựng Tp Hải Phòng) cần sớm nắm bắt được thực trạng này để đưa ra những biện pháp đối với chủ đầu tư nhằm ngăn chặn, cũng như để cảnh báo và bảo vệ người dân, khách hàng trước những rủi ro tiềm ẩn.

Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử sẽ tiếp tục thông tin!