Cách tính diện tích phần đất tăng thêm so với sổ đỏ

(Xây dựng) – Gia đình bà Bùi Thị Ngọc Lan (Yên Bái) đang làm thủ tục sang tên sổ đỏ từ hộ gia đình sang đứng tên mẹ của bà Lan. Sau khi đo đạc, diện tích thực tế là 93,1m2; lớn hơn diện tích sổ đỏ.

Diện tích thửa đất là diện tích của hình chiếu thửa đất trên mặt phẳng ngang, đơn vị tính là mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

Theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, đối với phần diện tích tăng thêm, nếu ranh giới thửa đất có sự thay đổi, gia đình bà Lan sẽ phải nộp thuế đối với phần diện tích tăng thêm này.

Về mặt ranh giới thửa đất: Mặt tiền tiếp giáp đường, hai bên tiếp giáp 2 nhà hàng xóm, đằng sau là tả ly (đồi), cơ bản không có sự thay đổi. Tuy nhiên, hình dạng thửa đất hình chữ L như trên sổ đỏ không còn đúng với thực tế (thực tế đất hình thang).

Sổ được cấp ngày 5/9/1988. Diện tích ghi nhận trên sổ đỏ là 74m2 nhưng ở bìa cuối của sổ đỏ, có dòng chữ viết tay “ngày 29/10/94, chuyển nhượng 44m2 cho bà Liên”, nội dung này không được UBND thị xã ký và đóng dấu.

Tuy nhiên, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tính: Diện tích trên sổ đỏ = 74 – 44 = 30m2. Như vậy, diện tích tăng thêm = 93,1 – 30 = 63,1. Và yêu cầu gia đình bà Lan phải đóng thuế với phần diện tích tăng thêm 63,1m2 đó.

Gia đình bà Lan đã gửi đơn lên UBND thành phố nhờ xác nhận lại diện tích sổ đỏ, và được UBND thành phố xác nhận: Diện tích trên sổ đỏ là 76m2 tương ứng với kích thước thửa đất được thể hiện theo sơ đồ tại trang 3 của Giấy phép sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi gửi quyết định của UBND thành phố lên, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai vẫn không đồng ý công nhận diện tích trên sổ đỏ cho gia đình bà là 76m2; mà giải thích lại như sau:

Nhà bà chỉ được công nhận diện tích trên sổ đỏ là 76m2 tương ứng với kích thước thửa đất được thể hiện trên sơ đồ; tức là chiều dài mặt tiền là 5,8m và chiều sâu 12,2m. Tuy nhiên, sau khi đo đạc thực tế, chiều dài mặt tiền của gia đình chỉ còn 4,55m, chiều sâu thì thành 21m. Do đó, không thể công nhận diện tích sổ đỏ là 76m2; mà phải tính lại diện tích sổ đỏ = 4,55 * 12,2 = 55,51m2.

Như vậy, diện tích đất tăng thêm = 93,1 – 55,51 = 37,59 và gia đình bà Lan phải nộp thuế cho 37,59m2 tăng thêm đó.

Bà Lan hỏi, cách tính diện tích tăng thêm của cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai như vậy có đúng không? Cách tính đúng là như thế nào, diện tích trên sổ đỏ, diện tích tăng thêm phải nộp tiền sử dụng đất chính xác là bao nhiêu?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính thì diện tích thửa đất là diện tích của hình chiếu thửa đất trên mặt phẳng ngang, đơn vị tính là mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

Việc tính diện tích được thực hiện theo quy định tại Khoản 10 Điều 16 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT như sau:

“10. Tính diện tích

10.1. Việc tính diện tích được thực hiện trên bản đồ dạng số cho tất cả các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất bằng phương pháp giải tích.

Trường hợp các đối tượng dạng vùng cùng kiểu (cùng kiểu đối tượng giao thông hoặc cùng kiểu đối tượng thủy văn…) giao cắt cùng mức thì chiếm đất chung của đối tượng được tính theo đường ranh giới chiếm đất ngoài cùng.

Trường hợp các đối tượng dạng vùng không cùng kiểu (không cùng kiểu đối tượng giao thông hoặc không cùng kiểu đối tượng thủy văn) hoặc cùng kiểu nhưng giao cắt không cùng mức thì diện tích phần giao nhau của hình chiếu thẳng đứng của các đối tượng đó trên mặt đất được tính cho đối tượng nằm trực tiếp trên mặt đất.

10.2. Khi có sự chênh lệch giữa tổng diện tích của tất cả các đối tượng chiếm đất so với diện tích tính vùng bao trùm tất cả các đối tượng chiếm đất đó trong một mảnh bản đồ địa chính thì phải kiểm tra phát hiện nguyên nhân và xử lý các trường hợp đối tượng chiếm đất bị tính trùng hoặc bỏ sót”.

Đề nghị bà nghiên cứu quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai, Điều 24a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (được bổ sung tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017) và liên hệ với cơ quan quản lý đất đai ở địa phương để được giải quyết theo thẩm quyền.