Thị trường bất động sản thứ cấp sôi động

Trong 3 tháng đầu năm nay số lượng nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Dựa trên thống kê của Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tại TP.HCM khoảng 1.610 căn, giảm 25% theo năm, trong khi đó tại Hà Nội có khoảng 2.040 căn, giảm 27% theo năm.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới giảm 14%/năm từ 2018 – 2022 với mức giá trung bình tăng 13%/năm. Hiện nay với mức giá giao dịch bất động sản sơ cấp cao hơn đến 48% so với thứ cấp, đã khiến thị trường thứ cấp có lượng giao dịch sôi động hơn.

Các chuyên gia cho rằng, với mức giá leo thang tại thị trường BĐS sơ cấp thì tiến độ thi công cũng dễ bị ảnh hưởng bởi những vướng mắc pháp lý, giảm sức hút trong mắt các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, những sản phẩm thứ cấp đã được đưa vào sử dụng đang ngày càng trở nên hấp dẫn trong mắt người mua nhà.

Một nhà đầu tư bất động sản trong phân khúc sơ cấp cho biết, thị trường hiện nay cùng mức giá cao vọt đang gây ra nhiều nguy cơ rủi ro đối với các nhà đầu tư. Bên cạnh chi phí bán cao thì thời gian hoàn thiện dự án cũng lâu cho nên khả năng thu lợi nhuận rất thấp. Trong khi đó, các dự án thuộc phân khúc thứ cấp đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý đặc biệt là sổ hồng lại thu hút nhà đầu tư xuống tiền.

Dựa trên báo cáo nhà ở của DKRA Group, giá bán nhà ở thứ cấp tại TP.HCM của một số phân khúc giảm mạnh. Cụ thể, những dự án mở bán trong tháng 5 vừa qua đều tăng giá khoảng 4 – 8% so với lần mở bán trước đó, trong khi những dự án nhà ở thứ cấp lại giảm trung bình 2 – 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Các sản phẩm được giao dịch thành công chủ yếu đều có giá dao động dưới 15 triệu/m2. Có thể thấy, thanh khoản thị trường hiện nay vẫn còn yếu kém.

Đáng chú ý, trong tháng 5 vừa qua, phân khúc biệt thự nhà phố có lượng tiêu thụ mới giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước lần lượt là 93% và 99%. Sức cầu thị trường đạt mức thấp khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2022. Đối với phân khúc biệt thự, nhà phố có mức giá thứ cấp đang trên đà giảm 5 – 10% so với đầu năm, chủ yếu là nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đánh giá của thị trường, ông Phạm Lâm – CEO DKRA cho biết, nguyên nhân thị trường thứ cấp giảm giá bán là do các nhà đầu tư giao dịch thông qua việc sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp khó khăn về dòng tiền. Ngoài ra có thể là do các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu thu hồi dòng vốn để cấu trúc lại các danh mục đầu tư. Thời điểm hiện tại, đà giảm giá nhà thuộc phân khúc thứ cấp trên thị trường đang có biên độ dưới 10%.

Ông Troy Griffiths – Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, hiện nay thị trường căn hộ hầu như không có nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa là không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà có nhu cầu ở thực. Điều này khiến người dân buộc phải tìm mua nhà từ thị trường thứ cấp. Dự kiến trong thời gian tới, thị trường này sẽ rất sôi động tuy nhiên còn phụ thuộc nhiều vào việc điều chỉnh lãi suất.