Đầu tư bất động sản cần “Thiên thời – Địa lợi – Nhân hòa”

Người xưa thường dùng câu thành ngữ này để mô tả những yếu tố nền tảng tạo nên thành công trong mỗi hành động, mỗi công việc của mỗi tổ chức, mỗi cá nhân…

Thiên thời

Với cách hiểu của nhiều người, thiên thời tức là cơ hội trời ban cho. Tuy nhiên, nếu bỏ qua chữ “thiên” mà chỉ xét riêng chữ “thời” trong ý trên với cách hiểu là thời cơ, thời điểm, thời gian để đưa ra các quyết định và hành động phù hợp, đúng lúc, đúng thời điểm sẽ mang lại kết quả tối ưu.

Trong đầu tư bất động sản, yếu tố “thời cơ” hay nhận diện đúng thời điểm xuất hiện cơ hội thị trường có ý nghĩa quan trọng và quyết định cho sự thành công ở mỗi thương vụ, mỗi dự án. Việc nhận diện xu hướng thị trường, chu kỳ thị trường đối với từng loại hình, từng phân khúc bất động sản để đưa ra quyết định đầu tư có ý nghĩa quyết định cho sự thành công.

Trong đầu tư, phát triển dự án bất động sản, các chủ đầu tư thường phải dự đoán xu hướng thị trường, cơ hội thị trường cho ít nhất từ 3 đến 5 năm sau kể từ khi triển khai nghiên cứu chuẩn bị đầu tư. Họ thường dựa trên sự phân tích các yếu tố vĩ mô (thuật ngữ thường dùng là PESTEL – viết tắt của Political, Economic, Sociocultural, Technological, Evironmental, Legal) bao gồm các yếu tố chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, công nghệ, môi trường và luật pháp. Và các yếu tố vi mô từ khách hàng, đối thủ cạnh tranh trực tiếp, đối thủ tiềm năng, nhà cung cấp và các loại hình bất động sản có thể thay thế hoặc tác động đến lực cầu của sản phẩm họ dự kiến đưa ra thị trường. Đây là những nhân tố khách quan ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án. Với những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, đây cũng là những yếu tố rất được nhiều người quan tâm khi quyết định đầu tư cho những thương vụ dài hạn để mang lại tỷ suất lợi nhuận rất cao.

Đúng “thời điểm” là nhân tố hết sức quan trọng trong đầu tư bất động sản. Chọn đúng loại hình sản phẩm, đúng phân khúc triển vọng nhưng lựa chọn thời điểm đầu tư lại là điểm mấu chốt mang lại tỷ suất lợi nhuận tối ưu. Việc lựa chọn thời điểm đầu tư thường dựa trên quy luật có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Mỗi chu kỳ thị trường bất động sản có 4 “pha” cơ bản theo tuần tự: tăng trưởng, sốt nóng, suy giảm và đóng băng. Ở thị trường bất động sản Việt Nam, những diễn biến trong lịch sử thị trường từ những năm 90 đến nay, với mỗi loại hình bất động sản, mỗi khu vực, mỗi địa phương sẽ có đặc tính chu kỳ có sự khác nhau. Không hoàn toàn đồng nhất một trạng thái thị trường bất động sản chung cho cả nước, mặc dù nhiều chuyên gia hay cơ quan truyền thông thường nhắc đến trạng thái thị trường một cách chung chung dễ gây nhầm lẫn. Xin nhấn mạnh lại: không có chuyện vài chục loại hình sản phẩm bất động sản và 63 tỉnh, thành trên toàn quốc có chung một trạng thái chu kỳ thị trường tại cùng một thời điểm.

Đúng “thời gian”. Là việc lựa chọn khoảng thời gian đầu tư, ngắn hạn (lướt sóng) dưới 12 tháng, trung hạn từ 1 đến 3 năm, dài hạn trên 3 năm. Đa phần các ý kiến đề xuất phân chia giữa trung hạn và dài hạn lấy mốc 5 năm làm ranh giới. Tuy nhiên, theo đề xuất của cá nhân tác giả với bối cảnh xã hội và nền kinh tế có sự biến động nhanh chóng và liên tục nên rút ngắn khoảng thời gian dự báo còn 3 năm để tránh rủi ro hơn trong đầu tư. Việc lựa chọn khoảng thời gian đầu tư cần dựa trên xu hướng thị trường và trạng thái của chu kỳ thị trường, những nhận định về tiềm năng tăng giá của bất động sản theo thời gian. Một căn cứ quan trọng hết sức lưu ý là chiến lược phát triển kinh tế xã hội tại địa phương và định hướng quy hoạch đi kèm.

Địa lợi

Với ý nghĩa theo cách hiểu của nhiều người là những lợi thế từ đất đai mang lại. Trong lĩnh vực bất động sản điều này là chuẩn xác nhưng chưa phản ánh đầy đủ và bao quát hết ý nghĩa của từ trên. Nếu tách chữ “địa” còn chữ “lợi” sẽ bao gồm lợi thế, lợi ích.

Đầu tiên, địa lợi là nhắc đến yếu tố vị trí (lợi thế về địa lý). Trong bất động sản “vị trí, vị trí và vị trí” là tôn chỉ hàng đầu khi lựa chọn bất động sản để đầu tư. Yếu tố vị trí không chỉ đơn thuần là một tọa độ cứng nhắc nào đó được định hình trên bản đồ mà xét đến mối tương quan với các công trình, tiện ích kinh tế, văn hóa, xã hội xung quanh bất động sản. Những yếu tố mang lại giá trị kinh tế, lợi nhuận và giá trị cảm xúc, giá trị bản thân của người sở hữu. Ngoài ra, bản thân nội tại của bất động sản đó mang lại tiềm năng gì cho người sử dụng: Khai thác khoáng sản quý hiếm, xây dựng nhà ở, bất động sản thương mại…

Yếu tố tiếp theo phải kể đến là lợi thế của nhà đầu tư bất động sản là gì? Vốn tài chính, kiến thức, mối quan hệ, thời gian tham gia thị trường… là những nguồn lực hết sức quan trọng khi tham gia thị trường. Mỗi nhà đầu tư có nền tảng khác nhau sẽ có “khẩu vị”, chiến lược, chiến thuật đầu tư khác nhau.

Cuối cùng, cần xác định rõ lợi ích của thương vụ đầu tư bất động sản là gì? Có nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận thông qua lãi vốn, có người lại ưa thích dòng tiền. Nhiều nhà đầu tư lại tìm kiếm nơi để bảo toàn vốn và chia sẻ rủi ro danh mục đầu tư, có người lại thích mua để tận hưởng cuộc sống, nhiều người mua để thể hiện đẳng cấp cá nhân… Và nhiều người coi bất động sản như là kênh đầu tư cơ bản để tự do tài chính và nghỉ hưu an nhàn.

Nhân hòa

Là nhắc đến mối quan hệ hài hòa, hòa hợp của con người trong kinh doanh và hợp tác đầu tư. Điều này trái với mối quan hệ cạnh tranh, đối đầu.

Rõ ràng, trong kinh doanh nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng điều này là hết sức cần thiết để hướng đến việc đạt được mục tiêu chung. Với các tổ chức cần có sự thống nhất, đồng lòng để hướng đến sứ mệnh và tầm nhìn chung để sớm đạt được sự thành công như mong đợi.  

Với các nhà đầu tư cá nhân cũng cần xây dựng cho mình một ekip vững mạnh để làm đòn bẩy cho sự thành công của mình. Đó là đồng đội góp chung vốn, chung đội nhóm đầu tư, là những nhà môi giới “ruột”, các luật sư, các chuyên viên cơ quan Nhà nước, các đối tác ngân hàng, công chứng… Sự hòa hợp, đoàn kết của ekip là hết sức cần thiết.

Tuy nhiên, sự cạnh tranh và đối đầu lại là yếu tố đương nhiên tồn tại trong bất cứ mối quan hệ nào, ở bất cứ xã hội nào. Trong một tổ chức, đội nhóm nếu thiếu đi tính cạnh tranh và tinh thần phản biện để hướng đến sự phát triển và mưu cầu chân lý sẽ khó có thể phát triển và tiến hóa. Là chủ thể trung tâm, các anh chị cần lựa chọn và tạo dựng một môi trường văn hóa lành mạnh để phát huy cả tinh thần hòa hợp và tư duy phản biện để hướng đến sự thành công bền vững với những hành động tối ưu.

Với các tổ chức và cá nhân tham gia trên thị trường bất động sản, cạnh tranh lành mạnh để hướng đến thị trường phát triển bền vững và minh bạch là vô cùng cần thiết. Hiện tượng nói xấu đối thủ, dèm pha lẫn nhau giữa các chủ đầu tư, các môi giới và sàn giao dịch hay việc các môi giới bất động sản cạnh tranh bằng “cắt máu”, giảm chất lượng dịch vụ chỉ làm thị trường càng thêm méo mó, địa vị nghề nghiệp và những cống hiến cho xã hội của những người tham gia ngành nghề bất động sản bị hạ thấp và cộng đồng xem thường./.