Chuyên gia lý giải nguyên nhân nhà đầu tư Việt mê bất động sản

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, việc người Việt coi bất động sản là kênh đầu tư hàng đầu dựa trên cơ sở nhu cầu và lợi ích thực của thị trường.

Kiếm tìm kênh đầu tư hiệu quả nhất

Một khảo sát mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra, không chỉ những người chưa sở hữu bất động sản (BĐS) có nhu cầu mua nhà, những người đã sở hữu 2-3 BĐS trở lên vẫn muốn mua thêm BĐS trong năm tới (với tỷ lệ tới 79-87%). Tâm lý chuộng BĐS của nhà đầu tư Việt có khiến ông bất ngờ?

– Tôi cho rằng kết quả khảo sát trên không bất ngờ bởi những chỉ số đó phản ánh thực tế của thị trường và lựa chọn của nhà đầu tư. Tôi dùng từ “lựa chọn” chứ không phải là “cuồng” bởi ta hay nói về “tâm lý bầy đàn” ở một số lĩnh vực nhưng với BĐS, đó là xu thế đầu tư.

Thực tế, trong một số kênh phổ biến của người đầu tư Việt Nam là: BĐS, vàng, đô la, gửi tiết kiệm thì xét trong 20 năm qua, theo tôi, BĐS vẫn là kênh hiệu quả nhất. Vàng, đô la và tiết kiệm thường mang hơi hướng “phòng thủ”, bảo toàn dòng vốn. Trong khi ấy, một số kênh khác như chứng khoán hay tự kinh doanh, khởi nghiệp (start up) lại yêu cầu kiến thức chuyên môn nhất định hoặc chấp nhận biến động mạnh. Bởi thế, BĐS được ưu tiên đầu tư, một cách có cơ sở, chứ không phải vô căn cứ.

Đầu tư BĐS cũng là khẩu vị khác biệt của nhà đầu tư Việt Nam so với nhiều nước châu Á, theo khảo sát vừa được thực hiện. Nguyên nhân là gì, thưa ông?

– Thực tế, nhà đầu tư tại nhiều nước có thể sử dụng đa dạng các kênh đầu tư như quỹ tín thác, quỹ đầu tư… Những mô hình này tại Việt Nam đã có nhưng chưa phổ biến và quen thuộc với các nhà đầu tư. Bởi thế, đa phần người mua nhà vẫn trực tiếp lựa chọn BĐS – kênh đầu tư với họ là an toàn và sinh lời tốt nhất. Về mặt kinh tế, đây là những yếu tố phù hợp với tiến trình phát triển.

Vậy, theo ông, sự khác biệt lớn nhất, đặc biệt là với dòng cầu đầu tư BĐS tại Việt Nam là gì?

– Dòng cầu của Việt Nam với BĐS vô cùng lớn, tổng hòa từ nhiều yếu tố. Trước đây chúng ta đặt ra tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên đầu người là 20m2/người và sau đó tăng lên 30m2/người tới năm 2030. Đây là tỉ lệ thua xa nhiều nước, trong khi thực tế còn chưa đạt được. Nhiều người Việt vẫn ở trong những ngôi nhà có diện tích thiếu chuẩn, thậm chí chưa thể sở hữu nhà.

Trong khi ấy, với nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu về nhà ở ngày một lớn nhưng nguồn cung không thể đáp ứng. Nhu cầu bị dồn nén trong nhiều năm tạo nên lực cầu vô cùng lớn trên thị trường. Rất nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy điều này. Nếu sở hữu nhà với giá hợp lý, đó là tài sản chắc chắn sinh lời tốt, có thể cho thuê hoặc để ở, chờ tăng giá theo thời gian.

Ngoài ra, sự khác biệt còn đến từ “tính cách gia đình” mạnh mẽ của người Việt. Người Việt luôn gắn bó, hỗ trợ, lo cho con ra ở riêng, có được ngôi nhà. Xu thế ấy sinh ra dòng cầu rất lớn để tích trữ tài sản cho tương lai.

Người Việt luôn gắn bó, hỗ trợ, lo cho con ra ở riêng, có được ngôi nhà (Ảnh: Hà Phong).

“Thị trường BĐS đang ổn định hơn với nhà đầu tư trung và dài hạn”

Thị trường BĐS đã phải trải qua khoảng thời gian rất khó khăn. Hiện tại, lựa chọn và khẩu vị đầu tư trên thị trường BĐS theo ông đã và đang có sự thay đổi ra sao?

– Sự lựa chọn của nhà đầu tư Việt Nam vẫn là BĐS, không có gì thay đổi. Xu thế này theo tôi nhìn nhận vẫn diễn ra trong ít nhất 10 năm tới. Có thể trong thời điểm trước đó, một số người chưa xuống tiền vì còn quan sát. Nhưng, giống như giai đoạn năm 2013, khi chính sách dần đi vào cuộc sống, kinh tế phục hồi, niềm tin và thanh khoản trở lại, lực cầu sẽ ngày càng sống động, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn xuống tiền hơn theo từng năm.

Sự thay đổi tất nhiên vẫn có, với những người tham gia thị trường. Ngay từ hiện tại, có thể thấy nhà đầu tư lướt sóng đang giảm đi, thay vào đó là các nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Thị trường nhờ vậy sẽ được điều chỉnh ổn định hơn, bền vững hơn.

Cụ thể hơn về sản phẩm cho nhà đầu tư cũng như mặt bằng giá, xu hướng trong thời gian tới sẽ ra sao, thưa ông?

– Dòng cầu hiện tại rất thực tế, ít nhắm tới những sản phẩm đất nền ở vị trí xa, mua đầu cơ chờ quy hoạch như trước. Sau thời gian thanh lọc, với các nhà đầu tư trung và dài hạn ở lại thị trường, hiện người mua có xu hướng chọn các dự án có tính pháp lý đầy đủ, có hệ sinh thái tiện ích hiện đại, ở khu dân cư đô thị phát triển, có thể ở được hoặc khai thác sinh lời.

Về giá, thời gian trước, một số nhà đầu tư có nói về tâm lý chờ đáy. Tuy nhiên, đáy nếu có chỉ hãn hữu xảy ra tại 1 số dự án không thể triển khai, không đầy đủ pháp lý, buộc phải xuống giá. Số này thực tế tới hiện tại cũng hầu như không còn.

Với những dự án đáp ứng nhu cầu như tôi nói ở trên thì xu hướng chính vẫn là tăng giá. Thực tế, một dự án muốn hoàn thiện phải trải qua rất nhiều công đoạn với chi phí lớn từ đền bù giải phóng mặt bằng tới tiền lương, nhân công, vật tư… Tất cả những yếu tố này đều tăng theo thời gian, đặc biệt là trong điều kiện lạm phát thế giới hiện tại.

Với những tác động ấy, cùng với dòng cầu ngày một lớn, xu hướng đi lên của mặt bằng giá theo tôi là dễ hiểu. Đó cũng là lý do không ít nhà đầu tư đang sẵn sàng đón trước làn sóng mới trên thị trường.

Xin cảm ơn ông!