Xây mới chung cư cũ: “Nút thắt” đã được tháo gỡ

Hài hòa lợi ích của các bên

Không khó để nhận ra vấn đề cải tạo chung cư cũ đã tồn đọng nhiều năm nay. Theo nhiều chuyên gia, việc thực thi gặp khó khăn nguyên nhân chính là giữa nhà quản lý, chủ đầu tư và người dân không tìm được tiếng nói chung, không cân bằng được lợi ích các bên… dẫn đến sự bất đồng, khiến cho mục tiêu cải tạo chung cư cũ vẫn rất chậm. Để giải quyết những tồn đọng, bất cập trong việc cải tạo chung cư cũ, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1/9/2021. Nghị định 69 đã cơ bản giải quyết nhiều “nút thắt” trong quy định về phương án bồi thường với những quy định rõ ràng.

Nghị định 69/NĐ-CP tháo gỡ nhiều vướng mắc trong quá trình cải tạo chung cư cũ.

Cụ thể, quy định bồi thường từ 1-2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số k. Nghị định cũng cho phép các hộ tầng 1 được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này…

Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cân bằng, hài hòa được lợi ích của các bên chính là điểm mấu chốt để giải bài toán chung cư cũ. Nghị định mới đã giải quyết được vướng mắc lớn nhất, đó là cơ chế chính sách bồi thường, các phương án được lập trên cơ sở chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân… Đơn cử như việc tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời, lựa chọn hình thức bồi thường, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có); cấp giấy chứng nhận về nhà ở và đất đai đối với nhà ở đã được bồi thường, tái định cư; giám sát thực hiện dự án; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà bố trí tạm thời; bồi thường thiệt hại xảy ra theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư theo quy định…

Ngoài ra, thêm một “nút thắt” được tháo gỡ, đó là tỷ lệ đồng thuận của người dân. Nghị định 69 quy định rõ 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch mà không cần sự đồng thuận 100% cư dân. Điều này nhằm đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc. “Nghị định quy định rõ việc cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch, Nhà nước sẽ đứng ra lập quy hoạch chi tiết; chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tham gia vào quy hoạch và được tham gia lựa chọn chủ đầu tư”, KTS Đào Ngọc Nghiêm cho biết.

Rõ việc, rõ thời gian

Chưa đầy 1 tháng kể từ khi Nghị định 69 có hiệu lực, UBND thành phố Hà Nội đã có tờ trình HĐND Thành phố xem xét thông qua chủ trương ban hành “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề án sẽ tập trung 7 nhóm trọng tâm, cơ bản bám sát vào Nghị định 69 và thực hiện nghiêm túc những yêu cầu đối với UBND cấp tỉnh, thành phố. Cụ thể, Thành phố tập trung xây dựng kế hoạch, rà soát, khảo sát các chung cư cũ; tổ chức lập quy hoạch khu chung cư cần cải tạo; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; lựa chọn chủ đầu tư, nhà thầu tham gia thực hiện; giải phóng mặt bằng; vấn đề về tái định cư; những ưu đãi đầu tư thực hiện theo Nghị định 69 và những văn bản hiện hành.

Trong đó, về ban hành kế hoạch tổ chức lập quy hoạch chi tiết chung cư cũ, Hà Nội sẽ chia làm 4 đợt. Đợt 1 nhằm lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với 10 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp độ D là Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, chung cư Bộ Tư pháp và 6 khu triển khai ban đầu có tính khả thi như: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân… tiến độ hoàn thành trong quý II/2022. Tiếp đó, trong đợt 2, Thành phố sẽ lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với 15 khu chung cư cũ và tối thiểu 30% các nhà chung cư độc lập trên địa bàn trước quý IV/2022. Đợt 3 là 22 khu chung cư cũ và tối thiểu 30% các nhà chung cư trước quý II/2024. Cuối cùng trong đợt 4 sẽ thẩm định đối với 29 khu chung cư còn lại và các khu chung cư được bổ sung trong quá trình tổng kiểm tra, rà soát, nhiệm vụ này sẽ hoàn thành trong quý IV/2023.

Ảnh minh họa

Về ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố: Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội dự kiến lựa chọn triển khai ban đầu 10 khu chung cư cũ, trong đó lựa chọn 6 khu có tính khả thi cao như: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tu pháp)… Bên cạnh những nhóm giải pháp trên, UBND Thành phố đã xây dựng các nhóm giải pháp về tổ chức lựa chọn nhà đầu tư; công tác giải phóng mặt bằng và bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư; tạo lập quỹ nhà ở tạm thời và thực hiện các chính sách ưu đãi khác… Theo thông báo của Thường trực HĐND thành phố Hà Nội, tại kỳ họp thứ hai, HĐND Thành phố khoá XVI (trong 2 ngày 22, 23/9), các đại biểu HĐND Thành phố sẽ xem xét ban hành Nghị quyết về “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”.

Theo thống kê, các chung cư cũ xuống cấp, tập trung chủ yếu tại quận nội thành, nội đô lịch sử thuộc khu vực hạn chế phát triển, bị khống chế bởi quy mô dân số, chiều cao công trình, trong đó: Ba Đình (211 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trung (244 nhà). Ngoài ra, còn tập trung nhiều ở Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông. Trong các khu nhà cũ này xen kẽ công trình nhà ở thấp tầng (có trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, công trình hạ tầng xã./.