Khó giảm giá khi cầu mạnh cung yếu

Các số liệu thị trường bất động sản quý I/2023 cho thấy, phân khúc chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục tăng giá, trong khi đất nền, nhà liền kề, biệt thự đang giảm khá sâu so với thời điểm sốt.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý đầu tiên của năm 2023, tại Hà Nội, giá bán trên thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Riêng năm 2023, phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến vẫn chiếm chủ đạo trong tổng nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ vẫn duy trì ở ngưỡng 1.900 – 2.100 USD/m2 trong năm.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá bán chung cư Hà Nội có biến động tăng ở hai phân khúc đang có mức độ quan tâm cao là bình dân và trung cấp. Cụ thể, biến động giá trong quý I/2023 so với quý I/2022 lần lượt tăng 4% ở phân khúc trung cấp và 3% ở phân khúc bình dân, mặc dù nhìn chung giá bán đã có dấu hiện chững lại ở thời điểm hiện tại.

Về diễn biến giá chung cư trong thời gian tới, giới chuyên gia đánh giá rất khó chứng kiến sự sụt giảm sâu. Giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ đi ngang hoặc thậm chí tiếp tục gia tăng. Trong đó, CBRE dự báo, giá sơ cấp sẽ tăng 4 – 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Đáng chú ý, giới chuyên gia nhận định, giá chung cư thuộc những dự án đã hình thành và đã có người ở tại các thành phố lớn trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng.

Nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội diễn biến trái chiều so với nhiều phân khúc khác là tình trạng khan hiếm nguồn hàng và các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, trang thiết bị… đang tăng cao. “Cầu mạnh mà cung yếu thì khó có thể giảm giá” – một chuyên gia nhấn mạnh.

Người mua không nên đợi chờ

Phân khúc chung cư Hà Nội luôn “nóng”, tuy vậy, những diễn biến từ thị trường chung đã khiến một bộ phận khách hàng tạm dừng mua nhằm đợi chờ mức giảm sâu hơn, tương tự thực tế của đất nền, nhà liền kề trong thời gian qua.

Theo ông Đỗ Văn Kiên, Tổng Giám đốc PropertyX Hà Nội, sự chần chừ có thể khiến khách hàng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hơi “chịu thiệt”, đặc biệt nếu đang nhắm tới căn hộ tại nội đô. Ông Kiên phân tích, quỹ căn nội đô gần như không thể tăng thêm khi quỹ đất sạch đã khan hiếm, quy hoạch chung cũng kéo giãn mật độ cư dân theo xu hướng về khu vực ngoài trung tâm. Các dự án căn hộ tại nội đô vì thế đầy tiềm năng tăng giá vì tính hiếm và nhu cầu ở nội đô luôn rất cao.

Ông Kiên nói thêm, với thị trường chung cư Hà Nội, đây cũng là thời điểm các chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi, bán hàng linh hoạt, mức giá đang chững lại. Khi thị trường hoàn toàn phục hồi, những chính sách này sẽ tất yếu thay đổi. Bài toán của người mua ở thời điểm hiện tại là chọn đúng dự án có pháp lý đảm bảo, chủ đầu tư uy tín với mức giá phù hợp ngân sách.

Với những dự án tốt, mức độ cạnh tranh để sở hữu căn hộ ưng ý đang có xu hướng tăng. Ghi nhận từ CBRE Việt Nam, người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong và Singapore đang trở lại thị trường Hà Nội. Điều này được coi là tín hiệu tích cực cho thị trường và cũng cho thấy, đây là thời điểm “chốt căn” thích hợp cho khách hàng có nhu cầu.

Mặc khác, ghi nhận thực tế, những dự án hội tụ đủ tiêu chí vẫn luôn thu hút người mua. Đơn cử là sự kiện mở bán tòa mới tại dự án Hanoi Melody Residences vào trung tuần tháng 4 vừa qua đã đón đông đảo khách hàng. Đây là dự án có pháp lý đảm bảo, với hai tòa được phép bán cho người nước ngoài theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội năm 2022. Trước đó, nhờ vị trí trung tâm Tây Nam Linh Đàm, thiết kế sản phẩm tốt với đa dạng diện tích căn cùng tiện ích phong phú và chính sách bán hàng linh hoạt, dự án này đã “quét” hơn 90% giỏ hàng chỉ sau ít tháng mở bán.

Cùng với nhiều tín hiệu cho thấy, đây là thời điểm tốt để sở hữu căn hộ ưng ý, sản phẩm chung cư tiếp tục được đánh giá sẽ giữ vị thế phân khúc hấp dẫn khách hàng hàng đầu trong năm 2023. Savills đưa dự báo, trong năm nay, phân khúc căn hộ chung cư sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng trên thị trường hiện đang neo ở mức cao. Khảo sát của Batdongsan.com.vn với môi giới Hà Nội và miền Bắc cũng thể hiện chung cư là loại hình bất động sản tiềm năng nhất, ở cả thị trường mua và thuê.

Do vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo vẫn có lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn. Người mua chờ đợi sẽ có nguy cơ “bị thiệt” nếu tiếp tục chậm chân.