Nhà ở xã hội cho ĐTCS – chủ trương nhân văn nhưng vẫn còn bất cập

Kết quả là: Mục đích nhân văn của những căn hộ NƠXH nhằm đưa đến cho những đối tượng chính sách (ĐTCS) chỉ đạt được rất thấp. Có những tổ chức, cá nhân còn thực hiện nhiều “chiêu trò” giành lợi thế, “gài bẫy” người mua NƠXH bằng hợp đồng tư vấn pháp lý và hợp đồng vay vốn… 

Phối cảnh Tòa nhà CT1 và CT3 Đại Mỗ đang được Sale rao bán tràn lan trên mạng xã hội với mức chênh từ 100 đến 300,000,000 đồng

 Khác với nhà ở thương mại được tự do mua bán, người mua NƠXH phải thuộc các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014. Trong đó, đối tượng được ưu tiên hàng đầu là người có công với cách mạng, gia đình thương binh, liệt sỹ, cán bộ công nhân viên thuộc các doanh nghiệp thương binh và người khuyết tật chưa có nhà ở hoặc nhà ở chật chội…Theo quy định của pháp luật hiện hành, có nhiều hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về NƠXH như: hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán NƠXH; Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất; Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi…Ngoài những chính sách hỗ trợ nêu trên, các đối tượng thuê, mua NƠXH phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua…

Khan hiếm nguồn cung, “Cò” mặc sức hoành hành

Khi nguồn cung các căn hộ NƠXH khan hiếm đã tạo cơ hội để các sàn BĐS, các Sale bán hàng rao bán tràn lan trên mạng xã hội và “săn đón” khách hàng có nhu cầu để bán chênh kiếm lời. Năm 2023, Đầu năm Dự án đầu tiên NƠXH của Hà Nội tiếp nhận hồ mua căn hộ tại ô đất HH – 02A ở Đông Nam đường Tố Hữu. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS (đại diện Liên danh giữa Công ty này và Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng số 4). Dự án chỉ có 275 căn hộ có diện tích từ 69,9m2 đến 76,8m2 với giá bán được cơ quan chức năng phê duyệt là 19.523.116 đồng/m2 (đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì). Ngay từ khi khởi công xây dựng và chưa được phép mở bán, nhưng thông tin rao bán căn hộ nhà ở xã hội này đã được “cò mồi” đăng công khai trên mạng xã hội. Theo đó, khách mua nhiều suất “ngoại giao” căn đẹp, hướng đẹp với mức tiền chênh từ 250-300 triệu đồng/căn, thậm chí cao hơn, tùy từng vị trí. Khoản tiền chênh lệch này sẽ được hợp thức hóa bằng một bản hợp đồng tư vấn dịch vụ pháp lý. Tương tự, tại dự án NƠXH Him Lam Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) do liên danh Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty BIG Việt Nam làm chủ đầu tư, dù mới bắt đầu triển khai và chưa được phép mở bán, nhưng giới “cò mồi” cũng được rao bán rầm rộ.

Gần đây nhất, Sở Xây dựng Hà Nội cũng mới ra thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký bán và cho thuê tòa OXH2 (đợt 1) thuộc dự án đầu tư xây dựng NƠXH Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) do Liên danh Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng (Đại diện Liên danh) và Công ty cổ phần đầu tư phát triển Hợp Phú. Tuy nhiên, Tòa OXH2 là (căn hộ đã cho thuê chuyển bán) sau 5 năm cho thuê, với số lượng 82 căn, diện tích 56,4m2/căn. Giá bán (theo Văn bản thẩm định giá bán của Sở Xây dựng số 4835/SXD-KTXD ngày 07/6/2017) là 13.695.400 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT, chưa có kinh phí bảo trì). Trước đó, ngày 19/9/2022, dự án NƠXH tại lô đất HH-01 và tòa nhà số 4 thuộc lô đất HH-02 thuộc Khu chức năng đô thị Đại Mỗ (giai đoạn 1) tại phường Đại Mỗ (Quận Nam Từ Liêm) được phê duyệt chỉ gần 17 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT 5%, chưa gồm chi phí bảo trì 2%). Dự án do Cty cổ phần Đầu tư địa ốc Alaska (công ty con của Tập đoàn FLC) làm chủ đầu tư.

Dự án Khu NƠXH tại lô đất HH4 Đại Mỗ vẫn chưa thể “về đích” đúng hẹn

    Được biết, dự án Khu NƠXH tại lô đất HH4 cao 28 tầng, diện tích căn hộ dao động 48-70m2 và có giá bán khoảng hơn 17 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ khi ông Trịnh Văn Quyết và nhiều lãnh đạo khác của Tập đoàn FLC bị bắt, dự án dần dần rơi vào đình trệ. Nhiều gia đình đã vay mượn, gom góp mua NƠXH vẫn mong chờ từng ngày ngôi nhà tương lai của mình. Trong khi đó, thông tin quảng cáo của Sale sàn giao dịch BĐS Tập đoàn G6 Land được rao bán “rầm rộ” trên mạng xã hội sắp mở bán chung cư Green Tower tại Phường Đại Mỗ (Nam Từ Liêm). Tại dự án này, câu chuyện mua suất, bán chênh từ 100 đến 300,000,000 đồng vẫn là “chiêu bài” đem ra áp dụng, để tạo lòng tin Tập đoàn G6 lách luật bằng cách dùng hợp đồng vay vốn kèm Bản đăng ký nguyện vọng mua căn hộ để “úp sọt” khách hàng.

Thực trạng nêu trên không chỉ diễn ra ở riêng Hà Nội mà còn nhiều địa phương khác trên cả nước. Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các sở, ngành liên quan tăng cường kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm kịp thời chấn chỉnh và khắc phục các bất cập nêu trên. Đặc biệt, tập trung kiểm tra việc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng như việc lập dự toán, xác định giá bán và giá bán thực tế của các chủ đầu tư dự án.

Xuất hiện sàn giao dịch ký hợp đồng “giả tạo” bán NƠXH trục lợi

Vì những điều kiện khắt khe khi mua, thuê mua NƠXH nên đã xuất hiện các sàn BĐS rao bán chênh trục lợi khi người dân thiếu thông tin, thiếu hiểu biết. Trở lại điển hình như Dự án NƠXH tại ô đất HH-02A đường Tố Hữu (Hà Nội) đã có hiện tượng rao bán suất “chênh” lên tới 350 triệu đồng. Theo tư vấn của “cò mồi”, tiền chênh hàng trăm triệu đồng trên sẽ được quy đổi sang “hợp đồng tư vấn”. Khách hàng thanh toán theo tiến độ, đợt đóng tiền cuối là lúc có phiếu tiếp nhận hồ sơ. Gần đây nhất, nhiều Sale NƠXH đã công khai bán chênh từ 100 đến 300 triệu đồng/ suất, nếu người mua đáp ứng đủ điều kiện mua NƠXH được giới thiệu do Tập đoàn G6 Land làm chủ đầu tư. Đối với trường hợp người mua không đủ điều kiện mua NƠXH cũng sẽ được tư vấn hợp thức hóa bằng cách “nhờ” đứng tên và Sale khẳng định “chắc nịch” chỉ cần khách hàng cọc tiền là chắc chắn 100% có 1 suất căn hộ NƠXH khi dự án Green Tower chính thức mở bán.

Theo tìm hiểu chúng tôi được biết hợp đồng được chủ đầu tư Tập đoàn G6 Land ký với người mua bằng “hợp đồng vay vốn” lãi suất 0% thời hạn 18 tháng và hình thức chuyển tiền vào tài khoản cá nhân kèm theo bản đăng ký thuê mua căn hộ với mức giá 21,500,000 đ/m2. Tuy nhiên, trong hợp đồng có “cài cắm” 01 điều khoản: “Bên A có quyền chuyển đổi số tiền này thành các đợt thanh toán mua sản phẩm do bên B làm chủ đầu tư”. Điều đặc biệt hơn, Tập đoàn G6 đã tự soạn thảo ra bản đăng ký nguyện vọng thuê/mua căn hộ theo mẫu của chủ đầu tư dự án NƠXH trong đó ghi rõ số căn, tầng và đơn giá 21,500,000 đồng/m2. Thế nhưng trong nguyện vọng mua căn hộ nội dung lại thể hiện rất “mập mờ” ở chỗ “khi chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện, thủ tục mở bán theo quy định của pháp luật” điều này thể hiện rõ G6 đang bán chênh và khi được pháp luật cho phép. Để tạo lòng tin đến “chắc chắn” ngoài biến tướng thành hợp đồng vay vốn mua suất kèm đơn mua căn hộ, Tập đoàn G6 đã xuất phiếu thu dấu đỏ như “tiền cọc”, vì thế nhiều khách hàng đã “chốt đơn” và yên tâm có 01 suất NƠXH Green Tower mà dự kiến Tập đoàn G6 sẽ là chủ đầu tư. Trao đổi với phóng viên, khi được hỏi về việc Tập đoàn G6 là chủ đầu tư hoặc sàn được ủy quyền phân phối, ông Nguyễn Anh Quê – Tổng Giám đốc Tập đoàn G6 khẳng định: “G6 không phải là chủ đầu tư và không bán NƠXH”. Khi được hỏi về việc xác nhận các thông tin bán suất dưới dạng hợp đồng vay vốn được chọn căn, tầng của Dự án Green Tower thì bị dập điện thoại và mọi cuộc gọi lại của phóng viên đều không thực hiện được.

Trong trường hợp trên có thể xảy ra 02 tình huống. Thứ nhất, có thể Tập đoàn G6 đang trong quá trình đàm phán mua lại dự án Green Tower. Thứ hai, đã đàm phán, thỏa thận được chủ đầu tư dự án Green Tower ủy quyền phân phối sản phẩm. Tuy nhiên, cả hai trường hợp trên, Tập đoàn G6 đều vi phạm các quy định của pháp luật về thời điểm mở bán các dự án NƠXH. Vì vậy, xét về bản chất hợp đồng tư vấn và hợp đồng vay vốn trong tình huống trên được các chủ thể tham gia ký kết đã thoả thuận, thống nhất xác lập một giao dịch giả tạo (ký kết hợp đồng giả cách) nhằm che giấu những giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo đó, sẽ tồn tại ít nhất hai giao dịch dân sự về một đối tượng mà các bên hướng tới, đó là: giao dịch dân sự giả tạo và giao dịch dân sự có thật. Mục đích giao kết thực sự của các bên chỉ được thể hiện tại một giao dịch dân sự, còn một giao dịch dân sự kia nhằm che giấu giao dịch dân sự có thật.

Một giao dịch mua suất bán chênh căn hộ CT1 dự án Đại Mỗ (Dự án chưa được Sở Xây dựng Hà Nội thông báo) đã được rao bán thông qua hợp đồng vay vốn

Những rủi ro và hệ lụy mua NƠXH bằng hợp đồng “giả cách”

Chính sách về NƠXH là những ưu tiên đặc biệt của Nhà nước đối với các đối tượng là cán bộ, viên chức, quân nhân, người nghèo, người khó khăn về nhà ở, đối tượng chính sách … Đây là một chính sách thể hiện tính nhân văn, ưu việt đã và đang bị lợi dụng trực lợi. Theo các chuyên gia về pháp luật, việc “giả mạo” chủ đầu tư bán căn hộ NƠXH hình thành trong tương lai khi chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư là vi phạm pháp luật. Đặc biệt dự án NƠXH khi chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận thì các trường hợp ký hợp đồng góp vốn, vay vốn, hợp tác đầu tư, tư vấn…là không phù hợp với các quy định hiện hành. Đây là những thủ đoạn sàn giao dịch BĐS lách luật hay nói cách khác là vi phạm pháp luật vì Luật kinh doanh bất động sản không cho phép…

Việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các nguyên tắc về việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014. Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

     (1) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng;

     (2) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

    (3) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật này.

     Thực tế cho thấy việc trục lợi từ chính sách phát triển NƠXH là câu chuyện không mới, nhưng hành vi này ngày càng tinh vi hơn. Trong đó, nổi bật nhất là việc mua bán sai đối tượng, bán chênh lệch ngoài hợp đồng hoặc chia ra làm 2 hợp đồng để thu tiền, nhằm né khống chế biên lợi nhuận 10%. Để lách luật, có thể các chủ đầu tư sẽ chuyển cho các đơn vị môi giới bán ra với các khoản tiền chênh từ 100 đến vài trăm triệu. Chi phí này thường được hợp thức hóa bằng một hợp đồng trả phí tư vấn, hoặc hợp đồng vay vốn…Những trường hợp giao dịch như trên tất yếu sẽ dẫn đến nguy cơ NƠXH bán sai đối tượng, lợi ích do được Nhà nước ưu đãi cho các đối tượng chính sách, cuối cùng sẽ lọt vào tay những kẻ khác . Và, khi đó, người mua sẽ gặp rủi ro khi các sàn giao địch không phải là đơn vị phân phối chính thức hoặc khi bị thanh tra xây dựng vào cuộc phát hiện xử lý thu hồi.

Liên quan đến việc huy động vốn, trước đó Sở Xây dựng Hà Nội, Bình Định, Bắc Ninh … và một số tỉnh thành khác đã phát đi thông báo nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân lợi dụng chính sách về NƠXH và nhu cầu của người dân để thu tiền, tiền đặt cọc sai quy định. Yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản ngừng giao dịch đối với dự án nhà ở xã hội, trả lại tiền đặt cọc mua nhà đã nhận của người dân (nếu có)

Đồng thời, để tránh xảy ra các rủi ro đáng tiếc, người dân đã đặt cọc tiền mua nhà ở xã hội tại các sàn giao dịch bất động sản nên nhận lại tiền, thường xuyên theo dõi website của Sở Xây dựng các địa phương để có thông tin chính xác về các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện được phép bán hoặc liên hệ trực tiếp để được hướng dẫn cụ thể.