Thị trường bất động sản gặp khó khăn: Tác động bất lợi dây chuyền

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều chính sách điều hành vĩ mô kịp thời để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tuy nhiên những tồn tại, vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết, xử lý triệt để cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế.

Vướng mắc pháp lý chiếm 70%

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Theo đó, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất với gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản” nên đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO. Đồng thời, phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua; phải cắt giảm nhân lực. Thậm chí có đơn vị giảm đến 50-70% số lao động, giảm lương từ 30-50%.

Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế của nước ta, với tổng số 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 đến cấp 5 theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg. Vì thế, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và tác động đến nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Các chuyên gia nhận định, có 02 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, đó là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Cùng đó là khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

Để giải quyết những tồn tại trên, các chuyên gia cho rằng, cần phải kịp thời có giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, trong đó phải tháo gỡ do Luật. Theo mục tiêu của Nghị quyết 18-NQ/CP ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”, trong đó có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định và Thông tư… để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Liên quan đến việc gỡ khó cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản về mặt pháp lý, HoREA cho biết, trong năm 2022 và 02 tháng đầu năm 2023, HoREA đã có 09 Văn bản báo cáo UBND Thành phố Hồ Chí Minh về 156 dự án bất động sản của 121 chủ đầu tư đề xuất xem xét tháo gỡ vướng mắc trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và đã được lãnh đạo Thành phố quan tâm chỉ đạo xem xét giải quyết.

Khó khăn từng bước được tháo gỡ

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ đã đánh giá chính xác tình hình thị trường bất động sản hiện nay, xác định cụ thể các khó khăn, vướng mắc chủ yếu, chỉ rõ các nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan và điều quan trọng nhất là Nghị quyết Chính phủ đã đề ra các quan điểm và mục tiêu để xây dựng, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp rất đúng, rất trúng và giao nhiệm vụ rất cụ thể cho từng bộ, ngành, chính quyền cấp tỉnh và chỉ rõ trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản theo quan điểm: Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm; chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững. Khi thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh khu đô thị, khu nhà ở thì phải quy hoạch, đầu tư phát triển hệ sinh thái bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch và bất động sản nhà ở đô thị để hài hòa giữa cung và cầu; nhà ở phải có người ở, muốn có người ở thì phải phát triển sản xuất, kinh doanh công nghiệp dịch vụ, hệ thống kết cấu hạ tầng đường bộ.

Đồng thời, Nghị quyết số 33/NQ-CP cũng đã yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ cấu lại giá cả, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục ký Công văn 178/TTg-CN ngày 27/03/2023 về thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản” và Công điện số 194/CĐ-TTg ngày 01/04/2023 “về tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và bất động sản.

Đáng chú ý, ngày 03/04/2023 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai. Trong đó đã quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, sau đây gọi chung là căn hộ du lịch condotel.

Cũng trong ngày 03/04/2023 ,Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Theo đó, mở ra triển vọng huy động nguồn lực của Nhà nước và nguồn lực xã hội hóa để phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội của đông đảo người thu nhập thấp và công nhân lao động, nhằm bảo đảm “quyền có chỗ ở” của người dân theo quy định của Hiến pháp 2013.

Trước đó, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững ngày 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì đã nhấn mạnh, chính quyền các cấp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục, đẩy nhanh xây dựng các quy hoạch, thực hiện nghiêm quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch kịp thời và điều chỉnh các dự án trên địa bàn phù hợp điều kiện, tình hình địa phương.

Với những chỉ đạo, giải pháp kịp thời nêu trên của Chính phủ và sự vào cuộc quyết liệt của các Bộ, ngành trong việc tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý cho thị trường bất động sản cho thấy những tín hiệu lạc quan đáng mừng để thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản phục hồi, phát triển bền vững, an toàn.