Tiếp tục xây dựng cơ chế, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững

(Xây dựng) – Đánh giá cao tinh thần, trách nhiệm của cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), tại phiên họp chuyên đề pháp luật sáng 12/4, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ yêu cầu Ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn, đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý kinh doanh bất động sản, nhất là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trên tinh thần bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ (Ảnh: TL).

Nhiều bất cập, hạn chế…

Như Báo điện tử Xây dựng đã thông tin, sau 8 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản đã xuất hiện những bất cập, hạn chế và cần được điều chỉnh trong Dự thảo Luật mới.

Theo Tờ trình số 108/ TTr-CP của Chính phủ ngày 5/4/2023, một số bất cập được chỉ rõ sau quá trình thực hiện Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Cụ thể, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chưa quy định rõ một số khái niệm quan trọng trong kinh doanh bất động sản như thế nào là “dự án bất động sản”, thế nào là “chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản”…Điều này, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện đồng thời chưa làm rõ được phạm vi điều chỉnh của Luật.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chưa có quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Kinh doanh Bất động sản với các Luật có liên quan đối với các nội dung, quy định về kinh doanh bất động sản.

Các quy định chung về kinh doanh bất động sản có sự giao thoa về phạm vi điều chỉnh, áp dụng của Luật Kinh doanh Bất động sản với pháp luật về đất đai, đầu tư đặc biệt là hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật về kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai; về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư…

Về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn, hiện nay hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại vừa được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, đồng thời cũng được quy định, điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014; trong khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định gộp chung giữa kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng. Điều này dẫn đến sự phân tán, chồng chéo về quy định giữa các đạo luật và ngay trong một đạo luật; gây khó khăn cho các tổ chức, cơ quan, cá nhân trong việc nắm bắt và lựa chọn áp dụng thực hiện quy định pháp luật.

Các quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản còn chung chung, không quy định điều kiện đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng các quy định…

Luật hiện hành dù đã quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân, tuy nhiên các quy định này còn chưa đầy đủ, thiếu rõ ràng và chưa phù hợp với thực tế.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chưa phân định rõ rang giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng, chưa bao quát được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế và chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Các quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…); không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh…

Nhiều khái niệm mới được bổ sung trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Ảnh: TL).

Được sửa đổi, bổ sung trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Theo cơ quan chủ trì soạn thảo, Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trên tinh thần bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng… Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản…

Trình bày tờ trình Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước Uỷ ban Thường vụ Quốc hội sáng 12/4, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, nhiều khái niệm mới được bổ sung trong dự thảo Luật như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Dự thảo Luật Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: Thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh Bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh và đảm bảo sự phù hợp, tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

“Dự thảo Luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án bất động sản; Hợp đồng kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ bất động sản; Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Điều tiết thị trường bất động sản…”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.

Nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh Bất động sản, trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, các tài liệu trong Hồ sơ được chuẩn bị công phu, đã bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều 64 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật…

Tiếp tục xây dựng cơ chế, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Cho ý kiến về dự án luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá cao tinh thần, trách nhiệm của cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi.

Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Hồ sơ dự án luật tương đối công phu. Uỷ ban kiểm tra đã đưa ra báo cáo thẩm tra sơ bộ với nhiều nội dung quan trọng, sâu sắc. Về bố cục của Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự thảo Luật có 92 Điều, 11 Chương, tăng lên 5 Chương so với luật hiện hành. Tuy nhiên, bố cục chưa mạch lạc, thỏa đáng, vì vậy đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để điều chỉnh phù hợp.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn và đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý kinh doanh bất động sản, nhất là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả…

Chủ tịch Quốc hội cũng đóng góp một số nội dung cụ thể cho dự thảo Luật. Đối với quy định về việc tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết 18/NQ-TW khuyến khích hình thức thanh toán này, tuy nhiên trong dự thảo Luật lại quy định tất cả việc thanh toán phải dùng hình thức này. Quy định này thiếu tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn.

“Nghị quyết 18/NQ-TW có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Do vậy, Ban soạn thảo cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo Luật…”, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu.

Sau khi tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và cơ quan thẩm tra, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) tiếp tục được các cơ quan hữu quan nghiên cứu, tiếp thu để hoàn chỉnh. Uỷ ban kiểm tra sẽ hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội khóa XV xem xét vào Kỳ họp thứ 5 tới đây.