Vị thế của nhiều “ông lớn” bất động sản đã thay đổi

Nhiều ông lớn đang áp lực trước dư nợ

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, đương nhiên các doanh nghiệp bất động sản cũng khó tránh khỏi khi phải đối mặt với những thách thức về chính sách, pháp lý dự án, nguồn vốn, áp lực nợ… Đã có không ít “ông” lớn trong ngàng bất động sản đang ngồi trên đống lửa.

Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản có sự phân hóa mạnh trong năm 2023. Số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2022, số doanh nghiệp giải thể nhiều hơn so với thời kỳ bùng phát COVID-19 với gần 1.200 doanh nghiệp, trong đó hơn 70% doanh nghiệp bất động sản cho biết doanh thu và lợi nhuận trong năm giảm mạnh.

Trong khuôn khổ Báo cáo NCTT quý 1/2023 của Batdongsan.com.vn, dựa trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp đã công bố, rất nhiều doanh nghiệp có áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản hiện nay bao gồm những đơn vị như: Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM), CTCP Đầu tư Phát triển Sông Đà (SJS)… Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang có áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn so với quy mô tài sản. Họ cũng đang có sự chuyển mình theo hướng thu gọn để tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng hình thức bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho và điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Bên cạnh đó, nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý gồm có: Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (SCR), C.E.O (CEO), Kinh Bắc (KBC),…Giải pháp của những doanh nghiệp này là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Ngoài ra còn có nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài. Những doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực đang tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Theo nghiên cứu của các chuyên gia Batdongsan.com.vn, ngoài các nhóm hiện tại, thị trường cũng đang xuất hiện nhóm “người chơi mới”, nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư, v.v… đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.

Vị thế thay đổi, chiến lược thay đổi…

Theo bảng xếp hạng Top 10 công ty bất động sản dẫn đầu trong năm 2023, dựa trên nghiên cứu dữ liệu tài chính cập nhật đến ngày 31/12/2022 của Vietnam Report, thứ hạng của 10 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đã có sự thay đổi lớn. Cụ thể, Công ty Cổ phần Vinhomes tiếp tục dẫn đầu; Công ty CP Đầu tư Nam Long xếp vị trí thứ 2; CĐT Ecopark và Khang Điền chiếm hai vị trí thứ 3 và thứ 4 nhờ áp lực nợ thấp và quy mô tài sản cao. Tiếp theo sau là các tên tuổi quen thuộc như Phát Đạt, Hà Đô, Phú Mỹ Hưng, DIC, Văn Phú – Invest và Công ty BĐS An Gia.

Bảng xếp hạng cho thấy sự thay đổi vị thế khi ông lớn từng đứng thứ 2 năm 2022 là Novaland năm nay đã không còn lọt vào Top 10. Các tên tuổi khác như BIM Group, Hưng Thịnh Land cũng biến mất khỏi danh sách chủ đầu tư và nhà phát triển BĐS uy tín. Đặc biệt, CĐT Nam Long từ vị trí thứ 4 trong năm 2022 đã vươn lên đứng thứ 2 nhờ những hướng phát triển ổn định và bền vững trong năm qua. Doanh nghiệp từng xếp thứ 7 là Khang Điền cũng bật lên vị trí thứ 4. Ngoài ra có 3 tên tuổi mới lọt vào bảng xếp hạng năm nay gồm CĐT Phú Mỹ Hưng, Văn Phú – Invest và An Gia Group. Đây đều là những doanh nghiệp duy trì dòng tài chính ổn định và có sản phẩm BĐS được triển khai và đón nhận tốt thời gian vừa qua.

Trước những biến động bất ổn của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã có sự thay đổi lớn về chiến lược cũng như hướng đi.

Cụ thể, Công ty Cổ phần Vinhomes tiếp tục dẫn đầu nhờ chiến lượt tập trung phát triển dự án nhà ở xã hội và nhà giá rẻ; công ty CP Đầu tư Nam Long ưu tiên quỹ đất phát triển dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, tầm giá trung cấp, bình dân tại nhiều địa phương trên cả nước.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, hướng phát triển của doanh nghiệp trong năm 2023 chủ yếu vào việc thu gọn mô hình, tập trung vào các loại hình/phân khúc có thế mạnh và linh hoạt phát triển thêm loại hình bất động sản, đáp ứng nhu cầu thị trường như phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ là hướng đi an toàn và thích hợp cho doanh nghiệp lúc này.

Các chuyên gia trong ngành cũng dự đoán, từ nay đến cuối năm, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc.