Chuyên gia lý giải nguyên nhân chung cư trung, cao cấp Hà Nội tiếp tục tăng giá

Mức giá không phụ thuộc vào “nóng lạnh” của thị trường

Khó khăn trên thị trường bất động sản từ nửa cuối năm 2022 đã khiến nhiều phân khúc bất động sản bị “đứng bánh”, thậm chí lao dốc cả về nguồn cung, giá cả và giao dịch. Tuy nhiên, số liệu từ thị trường chứng minh, với phân khúc chung cư trung – cao cấp, những biến động của thị trường dường như không có nhiều ảnh hưởng.

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, trong tháng 2/2023, giá chung cư trung cấp (35 – 55 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại TP.HCM, giá rao bán căn hộ trung cấp tăng 3% và cao cấp tăng 6%.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chung cư trung – cao cấp là một trong những phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản khi đáp ứng nhu cầu của một bộ phận không nhỏ những người có thu nhập cao (đang ngày càng gia tăng) trong xã hội.

“Có một bộ phận lớn cư dân đô thị đang mong muốn sở hữu những căn hộ chung cư trong các khu đô thị hiện đại, có chất lượng cao, không gian sống xanh và nhiều hạ tầng xã hội, dịch vụ tiện ích cao cấp. Do đó, những dự án bất động sản trung – cao cấp trong thời gian qua luôn có sự sôi động, nhất là khi thu nhập của người dân Việt Nam đang được cải thiện rất nhanh, ngày càng gia tăng tầng lớp trung lưu, thượng lưu với những yêu cầu khắt khe vào tiêu chuẩn cao hơn khi lựa chọn nhà ở”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.

Bên cạnh đó, dẫn số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ông Thịnh cho biết, 2 tháng đầu năm 2023, tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt gần 3,1 tỷ USD với 51 quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư. Các chuyên gia, nhân sự cấp cao ở nước ngoài theo dòng vốn FDI vào Việt Nam làm việc có nhu cầu rất lớn về chỗ ở chất lượng cao, không gian sống tái tạo năng lượng. Họ luôn lựa chọn thuê căn hộ tại các dự án đáp ứng tiêu chuẩn trung – cao cấp. Nhờ vào nhu cầu này, các nhà đầu tư/chủ sở hữu căn hộ chung cư trung – cao cấp có thể khai thác dòng tiền cho thuê rất tốt.

Cũng vì thế, ngoài việc mua để ở thực, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản trung – cao cấp với mục đích cho thuê và đầu tư dài hạn. Trong tương lai, những căn hộ này sẽ tiếp tục tăng giá, tỷ suất lợi nhuận thu về khi đầu tư phân khúc này tương đối cao, như vậy, nhà đầu tư sẽ thu về giá trị “kép”. Những tháng đầu năm 2023, giá trung bình thuê chung cư ở Hà Nội và TP.HCM đã tăng lần lượt là 8% và 4% so với năm 2022, neo ở khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng (theo Batdongsan.com.vn).

Phân tích thêm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay, phân khúc chung cư trung – cao cấp hiện đang có sự tái cấu trúc mạnh mẽ với nhiều cách thức phát triển mới theo hướng lành mạnh hóa. Các sản phẩm “đội lốt” bất động sản trung, cao cấp – giá tăng cao nhưng chất lượng thấp, không tương xứng đã dần bị loại bỏ khi thị trường rơi vào trầm lắng. Theo đó, chỉ những sản phẩm thực chất, đáp ứng đúng các tiêu chuẩn và nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao mới có khả năng thanh khoản và tiếp tục phát huy tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

“Tâm lý của nhà đầu tư và khách hàng mua các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản trung – cao cấp trên thực tế không bị ảnh hưởng nhiều bởi những biến động nóng lạnh của thị trường. Điều khiến họ quan tâm không phải là mức giá mà là chất lượng thực sự và giá trị tiềm năng trong tương lai của sản phẩm. Đó là lý do mà dù thị trường trầm lắng, tại một số dự án trung – cao cấp của chủ đầu tư uy tín ở vị trí có khả năng kết nối tốt như khu vực phía Đông Hà Nội (Gia Lâm, Hưng Yên) vẫn xuất hiện tình trạng “cháy” hàng”, ông Thịnh cho biết thêm.

Dư địa tăng giá được thúc đẩy nhờ tính khan hiếm trong tương lai

Theo các chuyên gia, ngoài những yếu tố trên, phân khúc chung cư trung – cao cấp sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá trong năm 2023 và những năm tới còn do sự khan hiếm của nguồn cung trong tương lai.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, hiện tại, các dự án đang bị đình trệ rất nhiều do vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư. Năm 2023, nguồn cung trên thị trường bất động sản chưa thể cải thiện do vẫn phải chờ sửa luật và chờ đợi các thủ tục pháp lý được khơi thông. Riêng phân khúc bất động sản trung – cao cấp, nguồn cung trong tương lai sẽ càng khan hiếm hơn khi sẽ còn rất ít chủ đầu tư đủ khả năng, tiềm lực thực hiện loại hình này và các dự án được phê duyệt cũng ít hơn, khó hơn.

“Trong bối cảnh thị trường thanh lọc, những sản phẩm trước đây neo ở mức giá rất cao nhưng chất lượng thấp, không đạt chuẩn trung, cao cấp sẽ phải xuống giá. Do đó, sẽ không có chuyện thừa hay tồn kho mà trên thực tế là rất thiếu các sản phẩm có thể đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe. Điều này cũng cho thấy rằng, để làm được các sản phẩm chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của những khách hàng luôn sẵn sàng khả năng chi trả thì tại Việt Nam mới chỉ có số ít chủ đầu tư làm được”, ông Thịnh nói.

Theo đó, chuyên gia kinh tế này nhìn nhận, giá các sản phẩm bất động sản trung – cao cấp đúng thực chất sẽ tiếp tục tăng cao bởi sự khan hiếm nguồn cung và nhu cầu gia tăng trong tương lai. “Với những sản phẩm này, chỉ sợ không có hàng bán, chứ không sợ không bán được hàng”, ông Thịnh khẳng định

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc phát triển dự án sẽ còn gặp nhiều khó khăn từ khâu chuẩn bị đất đai, thủ tục đầu tư, đặc biệt là tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.

“Cảnh báo về khủng hoảng thiếu nguồn cung trên thị trường bất động sản đã được đưa ra từ những năm 2018 – 2019. Trong 2 – 3 năm trở lại đây, theo các số liệu thống kê, mỗi năm tại hai thành phố này, số lượng dự án được phê duyệt chỉ đếm trên đầu ngón tay. Đến thời điểm này, nguy cơ thiếu nguồn cung càng trở nên trầm trọng hơn và bài toán này chưa thể giải quyết trong ngắn hạn”, ông Đính cho biết.

Theo quy luật thị trường, khi nhu cầu lớn nhưng các sản phẩm trở nên hiếm hoi hơn thì đương nhiên giá sẽ tăng chứ không thể giảm. Mặt khác, để triển khai dự án bất động sản, thời gian qua các chủ đầu tư chịu áp lực lớn do sự tăng cao của chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí khác. Đây cũng là một nguyên nhân khiến giá các sản phẩm bất động sản có chiều hướng tăng, đặc biệt là sản phẩm thuộc phân khúc trung, cao cấp – chịu chi phí lớn hơn do đòi hỏi cao về tiêu chuẩn chất lượng và hạ tầng, dịch vụ.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, mức giá bất động sản trung, cao cấp ở thời điểm này vẫn phù hợp với thị trường và với khả năng chi trả của những người có nhu cầu.

“Với điều kiện phát triển kinh tế xã hội như ở Việt Nam và việc mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế một cách rất mạnh mẽ, rõ ràng, phân khúc trung – cao cấp còn tiềm năng rất lớn để đầu tư dài hạn. Mua ở thời điểm giá tốt như lúc này thì càng có khả năng sinh lời và gia tăng giá trị hơn trong tương lai”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

“Phân khúc chung cư trung – cao cấp hiện đang có sự tái cấu trúc mạnh mẽ với nhiều cách thức phát triển mới theo hướng lành mạnh hóa. Các sản phẩm “đội lốt” bất động sản trung, cao cấp – giá tăng cao nhưng chất lượng thấp, không tương xứng đã dần bị loại bỏ khi thị trường rơi vào trầm lắng. Theo đó, chỉ những sản phẩm thực chất, đáp ứng đúng các tiêu chuẩn và nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao mới có khả năng thanh khoản và tiếp tục phát huy tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn” – Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh