Vì sao mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội ế ẩm?

Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại Thủ đô vẫn chưa đạt như kỳ vọng dù các tín hiệu từ nguồn cung và cầu tương đối khởi sắc.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý IV/2022 đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Tính cả năm 2022, diện tích thuê mới đạt 63.200 m2, tăng 364% so với năm trước đó.

Theo hãng tư vấn này, Việt Nam là thị trường trọng yếu để mở rộng quy mô đối với nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và đồ thể thao ở châu Á. Từ đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ cũng tăng cao, đối với hầu hết loại hình mặt bằng từ nhà phố, khối đế bán lẻ cho đến mặt bằng tại trung tâm thương mại (TTTM).

Tuy nhiên, gần đây, thị trường ghi nhận tình trạng hàng loạt mặt bằng bị bỏ trống, kể cả ở phân khúc nhà phố hay ở các khối đế bán lẻ, TTTM.

Nhiều mặt bằng khối đế bán lẻ, TTTM lẫn nhà phố ở Hà Nội đang bị bỏ trống. Ảnh: Minh Khánh.

Khách thuê ngày càng khắt khe

Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý IV/2022 đạt trung bình 86%, giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 2,4 điểm phần trăm so với năm 2021.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cho rằng các nhãn hàng đang gặp vấn đề khó khăn về nguồn vốn sau giai đoạn Covid-19. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp không còn mở cửa hàng một cách đại trà.

Ngược lại, họ trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng, tập trung vào những nơi có vị trí đắc địa, để mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập.

“Thay vì tính toán câu chuyện về vị trí trung tâm để đặt cửa hàng, hiện các nhãn hàng còn phải tính tới việc địa điểm có khu vực đỗ xe không, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm không, nơi đó có vị trí cho shipper đỗ xe lấy đồ không”, bà Minh nói.

Do vậy, bà cho biết vị trí được ưu tiên hơn sẽ phải đảm bảo nhiều yếu tố, bao gồm việc tọa lạc tại các khu vực đông dân cư, sở hữu nhiều lối tiếp cận vào vị trí, có chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng hay cấm taxi, xe công nghệ trong giờ cao điểm.

Theo vị chuyên gia, thị trường đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là về khả năng hấp thụ của một số phân khúc như mặt phố hay khối đế chung cư.

Những phân khúc này vẫn ghi nhận tỷ lệ trống dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn đang tăng cao trong tất cả nhóm khách thuê, từ thời trang, đồ thể thao, siêu thị, nhà hàng, ăn uống cho đến mỹ phẩm.

Đi tìm lời giải

Theo bà Minh, việc mặt bằng bán lẻ trở nên ế ẩm tại Hà Nội đến từ 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất, việc kiểm soát chặt các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện nay, đặc biệt đối với khối khách bán lẻ.

“Khi các mặt bằng không đáp ứng tiêu chuẩn sẽ gây khó khăn cho khách thuê trong việc xin phê duyệt để cấp phép hoạt động. Điều này vô hình trung yêu cầu khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn, tránh trường hợp sau khi thi công nội thất không đạt được phê duyệt dẫn đến phải đóng cửa”, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội cho biết.

Bên cạnh đó, các dự án khối đế TTTM xây dựng theo quy chuẩn PCCC cũ cần được cập nhật quy định mới và hỗ trợ khách thuê trong quá trình thẩm định PCCC nhằm giải quyết bài toán phê duyệt đi vào hoạt động cho khách thuê.

Chuyên gia cho rằng các chủ mặt bằng bán lẻ đang có 3 bài toán lớn cần lời giải. Ảnh: Minh Khánh.

Thứ hai, riêng đối với khối đế TTTM, việc cho thuê lẻ từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn.

Bà Minh cho rằng các TTTM cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp, cùng với chiến lược quảng cáo, marketing trong suốt quá trình vận hành nhằm thu hút khách hàng đến. Việc làm này sẽ tạo thành công cho các khách thuê.

Cuối cùng là yếu tố pháp lý. Các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về công năng bán lẻ hoặc thương mại dịch vụ. Những mặt bằng được chuyển đổi từ các công năng khác sẽ khiến khách thuê không xin được giấy đăng ký kinh doanh hay phê duyệt PCCC cho mặt bằng sử dụng.

Nhằm giải quyết bài toán trên, bà Minh cho rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố, cần đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng. Các chủ nhà cũng cần tuân thủ quy trình thủ tục xin phê duyệt PCCC.

Đối với mặt bằng TTTM, thị trường cũng đã ghi nhận việc các chủ đầu tư bắt đầu cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza và 265 Cầu Giấy đều đang được cải tạo để ra mắt thị trường trong thời gian tới.

Theo vị chuyên gia, khách thuê hiện có xu hướng ưu tiên mặt bằng tại các TTTM được tổ chức bài bản để đảm bảo lượng khách hàng nhất định. Trong khi đó, lựa chọn nhà phố đã giảm sức hút khi nơi này tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm.

Trong tương lai, Cushman & Wakefield dự báo thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ chào đón khoảng 450.778 m2 nguồn cung đến từ các dự án như Lotte Mall Hanoi, Lancaster Luminaire, BRG Park Residence, AEON Mall Giáp Bát, Shilla Hotel và Landmark 55. Thị trường sẽ có phần sôi động hơn với nhiều thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước thuộc những ngành hàng khác nhau.