Đóng góp ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi)

Theo dõi MTĐT trên

Thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH Ngày 23 tháng 12 năm 2022 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi), ngày 31 tháng 12 năm 2022, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 170/NQ-CP ban hành kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai 2023 (Sửa đổi).Sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng các điều luật, thực tiễn của doanh nghiệp trong việc quản lý đất đai, phát triển và kinh doanh bất động sản, mới đây, Công ty TNHH Lan Anh (Số 1, KDC Lan Anh 1, đường Võ Văn Kiệt, ấp Tây, xã Hòa Long, Tp. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) đã có những đóng góp ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi) như sau:

I. Xin đóng góp ý kiến 1: Điều 24: Quyền của công dân đối với  đất đai.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

Đối với đất tổ chức tư nhân dùng nguồn vốn tư nhân nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn của người dân, nhận tặng cho, nhận thừa kế, thuê lại đất có nguồn gốc ông bà, cha mẹ khai hoang để lại thì không bị thu hồi đất, không phải thông qua đấu giá đấu thầu dự án.

Chính phủ nên khuyến khích nhà đầu tư có nguồn vốn tư nhân đầu tư vào dự án nhà ở, phát triển hạ tầng dự án du lịch, dự án khu công nghiệp kết hợp ở có như vậy mới phát triển kinh tế đất nước.

II. Xin đóng góp ý kiến 2:Điều 28: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ý kiến dự thảo luật: Bỏ nội dung hộ gia đình sử dụng đất vì hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của chủ gia đình.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu:  

– Bỏ Hộ gia đình trong giấy chứng nhận QSD đất, nên ghi tên chủ gia đình hoặc ghi tên người sử dụng đất là phù hợp nhất .

– Đề nghị Chính phủ bỏ phải xác nhận trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp khi nhận chuyển nhượng. Khó khăn cho người dân 1 thửa đất có 200m2 trong đó có 150m2 đất ở còn lại 50m2 đất nông nghiệp phải được xác nhận có sản xuất nông nghiệp mới cho sang tên chuyển nhượng. Có nhiều hộ dân không phải nông dân sản xuất nông nghiệp, không xác nhận được có sản xuất nông nghiệp thì không sang tên được. Nhà nước nên tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho người dân.

III. Xin đóng góp ý kiến 3:  Điều 29: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

Thay thế từ : giao đất, cho thuê đất thành cho phép chuyển quyền sử dụng đất và ghi rõ thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

a. Doanh nghiệp có đất nhận chuyển nhượng của dân đầu tư dự án nhà ở, Chính phủ nên quy định theo hướng mở và cụ thể hơn, tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Dự án nhà ở khu đô thị nên cho nhà đầu tư được bán nền thương phẩm 80% của diện tích đất ở trên tổng diện tích đất ở của dự án, để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội.

Còn lại 20% xây dựng nhà ở thương mại bán. Diện tích đất ở còn lại chủ đầu tư phải xây dựng nhà hoàn thiện và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mới đủ điều kiện bán, tặng cho. Với điều kiện khi bán chủ đầu tư không được cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng, để tránh tình trạng một dự án vừa thế chấp vừa bán cho dân, giảm rủi ro dân bị mất tiền còn mang lại gánh nặng rắc rối cho cơ quan pháp luật.

 Trường hợp Chủ đầu tư chậm trễ việc thực hiện đầu tư xây dựng hoàn thành dự án và chậm trễ hoàn thành nghĩa vụ tài chính do lỗi của cơ quan Nhà Nước. Chậm trả thủ tục hành chính và tính giá đất, khảo sát giá đất chậm trễ kéo dài nhiều năm chủ đầu tư chưa hoàn thành được nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, do lỗi của cơ quan Nhà nước làm chậm trễ  thì không xử phạt chủ đầu tư, không thu hồi dự án và cơ quan Nhà nước phải chịu trách nhiệm kiểm điểm và bồi thường thiệt hại cho doanh nghiệp (nếu có).

b. Đối với các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này, để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhưng chủ đầu tư phải cam kết tài sản đất không cầm cố, thế chấp ngân hàng, thì được xem xét đủ điều kiện huy động vốn, được giao dịch mua bán chuyển nhượng, nhận cọc trước khi tách thửa các nền đất và chủ đầu tư cam kết thời gian ký công chứng sang tên chuyển nhượng giấy chứng nhận QSD đất cho người dân không quá thời hạn 1 năm.

Chính phủ nên nghiên cứu bổ sung vào luật để phù hợp, tạo điều kiện để doanh nghiệp dùng nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển.

c. Nếu nhà nước đưa ra điều kiện doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án nhà ở phải đầu tư hoàn thành hạ tầng và hoàn thànhgiấy CNQSD đất mới được đủ điều kiện chuyển nhượng cho người dânthì doanh nghiệp sẽ hạn chế đầu tư vào vùng nông thôn thì sẽ chậm phát triển nền kinh tế đất nước.

IV, Xin đóng góp ý kiến 4: Điều 31: Nghĩa vụ của người sử dụng đất mục 7: “Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng”.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung rõ:

1. Trường hợp nào là người sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất.

2. Trường hợp nào người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất. Cần quy định rõ cho dân được biết và các địa phương dễ thực hiện.

3. Góp ý: Đối với trường hợp đất người dân nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận tặng cho và đất ông bà cha mẹ để lại cho con cháu những trường hợp này thì được gia hạn thời hạn sử dụng đất, tiếp tục sử dụng.

4. Đối với trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất, khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì phải có trách nhiệm trả lại đất cho Nhà nước.

V. Xin đóng góp ý kiến 5: Điều 53:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a. Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô. Nội dung này đề nghị Chính phủ nên xem xét hướng mở để thu hút nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Nên quy định theo hướng mở, tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án nhà ở khu đô thị và các vùng thị trấn được bán nền thương phẩm 80% trên tổng diện tích đất ở của dự án, khi bán nền chủ đầu tư phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư mới được bán chuyển nhượng nhận cọc, để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội, xây dựng nhà ở của diện tích đất ở còn lại 20% chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thành công trình xã hội và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, thì mới được bán 20% diện tích nhà.

b. Nên quy định theo hướng mở tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án nhà ở khu đô thị, được bán nền thương phẩm 80% khi hoàn thành hạ tầng kỷ thuật thì chủ đầu tư được bán, chuyển nhượng nhận cọc.

Chính phủ nên cho bán nền thì chủ đầu tư mới có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội đúng quy định, nên cho hướng mở thì mới thu hút được nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển kinh tế chung.

c. Nên quy định nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mai, khu đô thị với quy mô diện tích từ 5ha trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp giá trị bằng tiền của 20% diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội. Cần phải có quy định rõ để các chủ đầu tư có trách nhiệm với cộng đồng xã hội.

d. Đối với các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; Nội dung dự thảo này rất phù hợp với ý kiến đóng góp nêu trên.

đ. Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Nội dung này rất phù hợp. Nhưng Chính phủ nên cho phép nhà đầu tư được bán chuyển nhượng tài sản đất nền trước khi tách thửa, để thu hồi vốn đầu tư tiếp công trình xã hội, chủ đầu tư không phải đợi làm xong thủ tục tách thửa mới được bán, chuyển nhượng.  

Nên cho phép chủ đầu tư bán chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai như Luật nhà ở, để trùng khớp giữa Luật đất đai và Luật nhà ở đều phù hợp.

Đề nghị Chính phủ nên sửa đổi Luật đất đai, điều khoản tổ chức tư nhân đầu tư vào dự án nhà ở thì nên áp dụng theo Luật nhà ở cho trùng khớp quan điểm và quy định giống nhau để không bị chồng chéo, ảnh hưởng khó khăn cho nhà đầu tư, và sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển nền kinh tế đất nước.

Hiện nay về thủ tục lập dự án đầu tư, quy định chồng chéo cho nên kéo dài thời gian, chậm trễ về thủ tục đầu tư đến 02 năm, 03 năm vẫn chưa xong về hồ sơ pháp lý, mất đi cơ hội đầu tư của doanh nghiệp ảnh hưởng đến doanh nghiệp và ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Nên quy định riêng về dự án nhà ở phát triển vùng nông thôn. Nên khuyến khích để thu hút nguồn vốn đầu tư vào vùng nông thôn mới phát triển kinh tế đất nước.

Xin góp ý kiến:  Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh  dự án không quy định chung  trong Luật nhà ở khu đô thị, nhà ở vùng nông thôn nên cụ thể hơn. Cho phép nhà đầu tư được phân lô bán nền tại vùng phát triển dân cư nông thôn mới được phân lô, bán nền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quy định các nội dung như sau:

Chủ đầu tư dự án được phân kỳ đầu tư theo giai đoạn:

1. Giai đoạn 1 đầu tư hoàn thành hạ tầng đồng bộ bao gồm cả đánh giá tác động môi trường (ĐTM), khu xử lý thải, được nghiệm thu và bàn giao cho Nhà nước quản lý. Đất chủ đầu tư đầu tư dự án đã được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, giấy chứng nhận QSD đất đã sang tên và  hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, giải phóng xong mặt bằng, không cầm cố, thế chấp cho ngân hàng, được cơ quan cấp Sở có văn bản đủ điều kiện được huy động vốn, chuyển nhượng nhận tiền cọc của người dân 100% diện tích đất nền dự án, để chủ đầu tư có nguồn vốn đầu tư giai đoạn 2 công trình xã hội.

2. Giai đoạn 2 chủ đầu tư phải đầu tưxâycông trình xã hội trên đất, đã ghi cụ thể trong quyết định 1/500 của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt 1/500, thì Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất xây dựng công trình xã hội, giao cho tổ chức khác đầu tư và đưa ra đấu giá, đấu thầu để xây công trình xã hội.

VI. Xin đóng góp ý kiến6: tại Điều 74 dự thảo Luật quy định hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã đăng ký trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mà sau 3 năm không thực hiện dự án sẽ bị thu hồi

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

Đề nghị chính phủ sửa đổi trong điều 74 trong dự thảo Luật đất đai quy định hàng năm của UBND cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát xử lý và công bố công khai việc thu hồi đất đối với tổ chức chuyển mục đích đã đăng ký ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Chính phủ nên quy định sau 5 năm.

Chính Phủ nên quy định rõ về trách nhiệm của các cơ quan ban ngành thực hiện thủ tục hành chính làm đúng quy định để tránh thiệt hại cho doanh nghiệp và thiệt hại cho Nhà nước, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp, chậm phát triển nền kinh tế đất nước.

Về quy định này Chính phủ nên chi tiết rõ về việc quy định dự thảo Luật đất đai nêu trên quy định giống như Luật nhà ở tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 43/2013/QH13; Khoản 7, Điều 4, Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ và Khoản 3 Điều 11, Thông tư liên tịch số 20/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng và Bộ trưởng Bộ Nội vụ và các quy định pháp luật điều chỉnh khác có liên quan.

VII. Xin đóng góp ý kiến 7: Điều 78: Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng:  

Điều 78 của dự thảo Luật quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (1) Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án do Nhà nước đầu tư để tạo quỹ đất; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; (2) Dự án công trình để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại Nhà nước làm chủ đầu tư.

Đồng thời, đã quy định về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất (chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Dự án khai thác khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép; Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch).

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, sửa đổi: Nên thu hồi đất để thực hiện các công trình An ninh quốc phòng, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ cho cán bộ công viên chức, công trình xã hội thì Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa đền bù tái định cư.

Đối với dự án nhà ở thương mại, khu du lịch, khu trung tâm thương mại kết hợp nhà ở, khu công nghiệp thuộc trường hợp doanh nghiệp tư nhân thực hiện đầu tư, thì Nhà nước không nên thu hồi, giải tỏa đất của dân đưa vào đấu giá, đấu thầu giao cho các nhà đầu tư. Để tránh tình trạng khiếu kiện, khiếu nại và người dân biểu tình.

Chính phủ nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân, theo đơn giá tự thỏa thuận giữa dân và doanh nghiệp.

VIII. Xin đóng góp ý kiến 8: Điều 85 của dự thảo Luật quy định cụ thể về việc lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm:

1. Hình thức lấy ý kiến (họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi);

2. Trách nhiệm lấy ý kiến và tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; (3) thời gian, đối tượng, nội dung lấy ý kiến. Đề nghị cho ý kiến về các quy định trên.

Việc dự thảo lấy ý kiến trên là phù hợp nhưng Chính phủ nghiên cứu bổ sung thêm về quy định thời gian ở mục 3 của Điều 85 nên rút gọn thời gian và khi giải tỏa đền bù làm chậm sẽ bị người dân phát sinh ý kiến khó khăn cho công tác giải tỏa đền bù.

IX. Xin đóng góp ý kiến 9: Điều 89: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

1. Nhà nước giải tỏa đền bù khi thu hồi đất ở, người sử dụng đất không còn đất ở thì được cấp tái định cư. Trường hợp diện tích đất còn lại lớn hơn diện tích đất thu hồi mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì không xem xét cấp tái định cư.

2. Nhà nước giải tỏa đền bù khi thu hồi đất phải cụ thể thời điểmraquyết định thu hồi thì phải bồi thường ngay cho dân, không áp dụng quyết định đền bù của năm này kéo dài sang nhiều năm sau mới đền bù cho người dân. Nếu thời gian kéo dài thì phải điều chỉnh lại Quyết định phương án đền bù áp dụng theo giá mới tại thời điểm đền bù cho dân để người dân không bức xúc, khiếu nại, kiện cáo.

3. Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp, cây lâu năm, cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản bị thu hồi người dân có nhà ở ổn định trên đất thì được bồi thường và giao đất ở từ 100m2đến 300m2  tùy theo nhân khẩu để dân có cuộc sống tốt hơn hoặc cấp nhà ở cho dân. Các địa phương không phải bị khó khăn trong công tác giải tỏa đền bù.

4. Về đền bù, hỗ trợ đường dây điện đi ngang qua đất dân đang canh tác sử dụng Nhà nước không thu hồi đất thì mức hỗ trợ cho dân với mức 60% so với mức đền bù tái định cư thu hồi đất. Đối với những trường hợp có nhà ở dưới đường dây lưới điện không an toàn, người dân không có nhà ở chỗ khác thì Nhà nước hỗ trợ cấp lại nhà ở hoặc đất ở cho dân có cuộc sống tốt hơn.

X. Xin đóng góp ý kiến 10: Điều 120 của dự thảo Luật quy định cụ thể một số trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, gồm (1) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (2) sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại thì Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để tạo ra nguồn thu ổn định, thường xuyên cho ngân sách nhà nước và giảm chi phí đầu vào cho các dự án sản xuất, kinh doanh.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung Điều 120 về việc hoàn trả lại đất Nhà nước giao đất, cho thuê, giao đất cho mượn.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: 

1. Đối với trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư. Trong hợp đồng thuê đất vẫn còn thời hạn thuê mà người thuê muốn trả lại đất không thuê nữa, trả trước thời hạn thuê thì Nhà nước ra quyết định thu hồi nhận lại đất và hoàn trả lại tiền thuê đất của những năm còn lại cho người thuê đất, Nhà nước không hỗ trợ đền bù tài sản trên đất. Do lỗi của nhà đầu tư tự trả đất trước thời hạn.

2. Đối với những trường hợp thuê đất Nhà nước giao đất cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, để thực hiện dự án đầu tư khu công nghiệp, khu du lịch, khu nhà ở. Tổ chức thuê đất đầu tư cầm cố ngân hàng, để thực hiện đầu tư dự án thì ngân hàng chịu trách nhiệm về thẩm định, xét duyệt cho vay tài sản thế chấp, thì chỉ thẩm định cho vay với số tiền tương ứng 50% của số tiền thuê đất, phòng rủi ro tổ chức doanh nghiệp trả đất trước thời hạn thuê, do kinh doanh không hiệu quả. Hoàn trả đất lại cho Nhà nước, Nhà nước ra quyết định thu hồi chỉ hoàn trả số tiền thuê đất còn lại của chủ đầu tư. Nhà Nước chi trả thay cho tổ chức đã vay vốn ngân hàng số tiền thuê đất còn lại, Nhà nước không đền bù tài sản trên đất. Trường hợp ngân hàng cho vay nhiều hơn số tiền Nhà nước hoàn trả lại tiền thuê đất thì ngân hàng tự chịu.

Nhà nước nên rõ ràng để giảm bớt áp lực khó giải quyết cho cơ quan pháp luật (Tòa án, Thi hành án).

3. Đối với những trường hợp thuê đất Nhà nước giao đất cho thuê trả tiền hàng năm thì Nhà nước không phải hoàn trả lại tiền thuê đất.Nhà nước ra quyết định thu hồi lại đất, nhận lại đất khi người thuê đất có nhu cầu trả lại đất thuê trước thời hạn. Trường hợp người thuê đất quá khó khăn thì Nhà nước hỗ trợ 50% giá trị tài sản trên đất.

4. Đối với những trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất,cho mượn hợp đồng thuê đất đã hết hạn, người thuê đất muốn tiếp tục ký hợp đồng gia hạn, nhưng không được Nhà nước cho gia hạn tiếp do đất thay đổi quy hoạch sử dụng đất và Nhà nước cần đầu tư vào những công trình quan trọng khác, nên không thể gia hạn tiếp thời hạn cho thuê đất, cho mượn đất. Nhà nước có quyết định thu hồi lại đất người thuê đất, mượn đất phải chấp hành trả lại đất cho Nhà nước. Và được xem xét hỗ trợ lại tiền cây cối, hoa màu trên đất.

5. Đối với người sử dụng đất tổ chức và cá nhân Nhà nước giao cho thuê, cho mượn thì hết hạn sử dụng đất, thì Nhà nước cấp có thẩm quyền xem xét về quy hoạch sử dụng đất có còn phù hợp với mục đích sử dụng đất trước đây cho thuê hay không? Nhà nước có cần dùng đến quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình của Nhà nước hay không? Nếu không quy hoạch thì không thu hồi lại và tiếp tục cho gia hạn.

6. Đối với người dân có thuê đất sản xuất nông nghiệp, trồng cây công nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, cây ăn quả, chăn nuôi hiệu quả, có đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước thì được xem xét cho gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất thuê và nộp tiền thuê đất khi được Nhà nước gia hạn cho thuê tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống tốt hơn về sản xuất nông lâm nghiệp góp phần phát triển đất nước. Trong trường hợp Nhà nước thay đổi quy hoạch phát triển đô thị hoặc quy hoạch xây dựng các công trình khác, khi hết thời hạn thuê đất sản xuất nông nghiệp không được gia hạn tiếp thời gian thuê đất. Nếu nhà nước thay đổi quy hoạch thu hồi lại đất không tiếp tục cho gia hạn thời gian thuê đất thì người sử dụng đất trả lại đất. Nhà nước ra quyết định thu hồi và hỗ trợ tài sản trên đất, cây cối hoa màu trên đất cho dân.

7. Đối với trường hợp đất dân đang sử dụng không phải đất Nhà nước giao cho thuê cho mượn mà đất dân nhận chuyển nhượng khai hoang, khai phá. Người dân cho người khác thuê hoặc cho mượn thì giữa hai bên tự thỏa thuận bằng hợp đồng thỏa thuận dân sự cho thuê đất, cho mượn đất. Căn cứ trên hợp đồng cho thuê đất, cho mượn đất và hoàn trả đất thuê,đất cho mượn 02 bên đã thỏa thuận mà thực hiện, khi hết thời hạn thì được gia hạn tiếp.

8. Đối với trường hợp đất tổ chức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn của dân không phải đất Nhà nước giao, cho thuê cho mượn đang sử dụng cho tổ chức khác thuê hoặc cho mượn thì giữa hai bên tự làm hợp đồng thỏa thuận dân sự (hợp đồng giữa tổ chức với tổ chức). Cho thuê đất, cho mượn đất có trách nhiệm hoàn trả đất thuê, đất cho mượn căn cứ trên hợp đồng 02 bên đã thỏa thuận mà thực hiện, khi hết thời hạn thì được gia hạn tiếp.

XI. Xin đóng góp ý kiến 11: Điều 122: Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Điều 122 của dự thảo Luật quy định phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc sử dụng đất thực hiện dự án sử dụng vào đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đồng thời giao Chính phủ quy định về điều kiện, tiêu chí, chế tài để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích này.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu: Nội dung việc phân cấp thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất tại điều 122 là rất phù hợp.

XII. Xin đóng góp ý kiến 12: Điều 125: Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung điều 125 như sau:

Đối với tổ chức tư nhân có nguồn vốn nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn của người dân tài sản quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án không phải đất công Nhà nước giao, cho thuê đất không xen lẫn đất công trong dự án, thì không thu hồi đất, không đấu giá, không đấu thầu, Nhà nước giao đất nộp tiền sử dụng đất của phần diện tích đất công theo quy định. Tổ chức tư nhân có quỹ đất thì được thực hiện đầu tư dự án không phải đấu giá, không đấu thầu. 

Góp ý cụ thể: Trường hợp dự án tổ chức tư nhân đầu tư có quỹ đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn của người dân để thực hiện dự án, trong khu dự án có xen kẻ một hai thửa đất công thì nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không phải thông qua đấu giá, đấu thầu của diện tích đất công xen kẽ.

XIII. Xin đóng góp ý kiến 13: Điều 154 của dự thảo Luật quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm (công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm) để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

1.Ban hành bảng giá đất nên quy định 03 năm một lần là phù hợp, vì điều kiện người dân không phải ai cũng đủ điều kiện nộp tiền giá đất tăng cao dần trong hàng năm, trong xã hội tỉ lệ giàu nghèo còn chênh lệch. Đề nghị Chính phủ xem xét 03 năm quy định ban hành giá đất một lần là phù hợp.

2.  Đóng góp ý kiến Bảng giá đất nông nghiệp.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Bỏ khung giá đất nhưng Chính phủ nên đưa ra mức giá tối thiểu tương ứng với giá thị trường để các địa phương căn cứ vào đó thực hiện. Và 03 năm điều chỉnh bảng giá đất một lần cho phù hợp với thực tế.

Xin góp ý kiến giá đất thực tế thị trường đang giao dịch cụ thể như sau:

1. Hiện nay ở các địa phương đang áp dụng bảng giá đất nông nghiệp gồm các loại đất, chưa phù hợp với giá thị trường, bảng giá đất nông nghiệp thì quá thấp chưa phù hợp. Về bảng giá đất ở thì tương đối phù hợp.

Giá đất nông nghiệp hiện nay ở vùng nông thôn vùng sâu giá thấp nhất cũng là 500.000đ/m2; vùng nông thôn có đường 4m giá đất nông nghiệp bình quân mặt đường và bên trong giá từ 1.000.000đ/m2 đến 1.200.000 đ/m2. Đất nông nghiệp thuộc các vùng gần thị trấn thuộc cấp huyện bình quân mặt đường và bên trong giá từ 1.200.000 đ/m2 đến 1.500.000/m2. Đất nông nghiệp thuộc vùng thị trấn cấp huyện bình quân mặt đường và bên trong giá từ 1.500.000đ/ m2.  đến 2.500.000/m2. .Đất nông nghiệp tại khu đô thị bình quân mặt đường và bên trong giá từ 2.500.000đ/m2 đến 3.000.000đ/m2.

Hiện nay ở các tỉnh áp dụng giá đất nông nghiệp khu vực đô thị chỉ áp dụng mức 450.000đ/m2, ở vùng nông thôn thì chỉ có 180.000đ, 280.000đ/m2 đến 350.000đ/m2 thì không phù hợp. Nếu như áp dụng giá đó thì khi người dân mua bán chuyển nhượng giao dịch giá thị trường nhưng đóng thuế TNCN theo mức Nhà nước và nộp thuế theo giá cấp tỉnh ban hành, như vậy Nhà nước thất thu tiền thuế.

Nếu áp dụng như thế thì Nhà nước khó thu hồi đất, khó giải phóng mặt bằng vì đơn giá quá thấp. Người dân không chấp nhận dễ xảy ra khiếu kiện khiếu nại vì chênh lệch lớn giữa đơn giá nhà nước với đơn giá thị trường. 

Như vậy Nhà nước thất thu tiền thuế thu của người dân lớn hơn so với số tiền giải phóng mặt bằng chi trả cho dân. Rồi Nhà nước lại cho rằng người dân trốn thuế, bán giá cao mà nộp thuế thấp.

Theo tôi nghỉ rằng, việc người dân mua bán chuyển nhượng giá cao mà áp dụng đơn giá Nhà nước ban hành thì không thể cho rằng đó là lỗi của người dân. Nếu như Nhà nước đưa ra mức giá phù hợp, rõ ràng thì người dân sẽ chấp hành theo đơn giá của Nhà nước.

Nên áp dụng đơn giá đất của cấp tỉnh tối thiểu đơn giá phải bằng 80% đơn giá thị trường như tôi đã nêu trên, để cho người dân thực hiện nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp thuế trước bạ, thuế TNCN khi sang tên chuyển nhựợng quyền sử dụng đất không thất thu tiền thuế cho Nhà Nước và khi giải tỏa đền bù tránh được khiếu kiện, khiếu nại của người dân.

2. Đối với tổ chức tư nhân đầu tư thực hiện dự án nhà ở khi chuyển mục đích sử dụng đất, đề nghị Chính phủ nên ban hành quy định theo bảng giá đất của địa phương và tính tăng thêm theo quy mô dự án lớn, vừa và nhỏ, để địa phương cấp tỉnh ban hành giá đất, giao cho cơ quan thuế thực hiện áp dụng tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất dự án nhà ở theo phương pháp góp ý như sau:

Ý kiến 1:

1. Đối với dự án đầu tư dân cư nhà ở có quy mô lớn vừa và nhỏ. Khi cơ quan Tài Nguyên môi trường cấp tỉnh xác định vùng, vị trí và khu vực chuyển mục đích sử dụng đất chuyển cơ quan thuế tính thuế. Nếu số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất dưới 20 tỷ thì áp dụng chung đơn giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

2. Đối với những dự án có quy mô diện tích rộng, lớn hơn khi cơ quan Sở Tài Nguyên môi trường cấp tỉnh xác định vùng, vị trí và khu vực chuyển mục đích sử dụng đất chuyển cơ quan thuế tính thuế. Nếu số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất trên 20 tỷ thì áp dụng tính giá của UBND tỉnh và tăng thêm 50% đến 60%, 80% tối đa là 100% theo quy mô dự án so với đơn giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Nhà nước. Nên áp dụng cách tính này theo đơn giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, và dựa theo quy mô lớn nhỏ mà tăng số thuế. Không nên phụ thuộc quá vào đơn vị khảo sát giá, định giá đất để tránh tình trạng xảy ra tiêu cực và lợi ích nhóm. Mặt khác, còn chậm phát triển nền kinh tế đất nước, do chậm thu tiền vào ngân sách Nhà nước và thuế thu nhập mà doanh nghiệp cũng khổ.

Ý kiến 2:

Khảo sát giá theo phương pháp thặng dư, phương pháp tính như sau:

Cơ quan cấp tỉnh thuê đơn vị khảo sát gía, khảo sát dự án liền kề tương tự đã giao dịch thành công giữa tổ chức với tổ chức, và tổ chức với cá nhân, lấy doanh thu trừ đi chi phí đầu tư hạ tầng, trừ đi chi phí đất doanh nghiệp nhận chuyển nhượng nhận góp vốn của dân để đầu tư thực hiện dự án, trừ  chi phí đầu tư theo dự toán đã được thẩm tra và hợp đồng giao thầu thi công, trừ đi phí lãi vay, trừ đi lợi nhuận 20%, trừ đi thuế VAT còn lại nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước. Cách tính này cũng được nhưng bị chậm thời gian hơn cách tính của ý kiến 1.

Ý kiến 3: 

Chính phủ nên tính theo phương pháp thặng dư áp dụng các tính giá trị tiền chuyển mục đích của dự án chủ đầu tư đã đầu tư hoàn thành hạ tầng, đã được nghiệm thu và bàn giao cho Nhà nước quản lý. Cho phép chủ đầu tư được giao dịch chuyển nhượng nhận cọc đất nền tại dự án tài sản hình thành trong tương lai như Luật nhà ở, lấy đơn giá chủ đầu tư chuyển nhượng cho tổ chức với tổ chức, tổ chức với cá nhân. Lấy đơn giá bán chuyển nhượng đất tổng doanh thu, trừ đi chi phí đầu tư, trừ chi phí lãi vay, trừ đi 20% lợi nhuận, còn lại là nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang khó khăn vay vốn ngân hàng. vì nhà nước tính giá đất khảo sát giá chậm trễ kéo dài trong nhiều năm không ra được giá để doanh nghiệp làm tròn nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, Nhà nước chậm thu được tiền thuế, còn doanh nghiệp mất đi cơ hội đầu tư, tốn chi phí lãi vay ngân hàng. Doanh nghiệp đầu tư mà kinh doanh thua lỗ, Nhà nước cũng bị thiệt hại không thu được 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, không phát triển được hạ tầng thì không phát triển nền kinh tế đất nước

Chính phủ nên tháo gỡ khó khăn, giải quyết cho doanh nghiệp thì Nhà nước mới thu được tiền thuế của chủ đầu tư nộp vào ngân sách Nhà nước và chủ đầu tư cũng không bị mất uy tín.

Chính phủ nên áp dụng theo 3 ý kiến đóng góp nêu trên để các địa phương căn cứ vào luật thực hiện thì mới không thất thu tài chính ngân sách của Nhà nước và không kéo dài thời gian chậm trễ đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khó khăn cho chủ đầu tư làm chậm phát triển nền kinh tế đất nước, gây thiệt hại cho Nhà Nước và doanh nghiệp và tránh tình trạng lợi ích nhóm.

XIV. Xin đóng góp ý kiến 14:  Về các trường hợp áp dụng Bảng giá đất

1. Điều 154 của dự thảo Luật quy định bổ sung các trường hợp áp dụng bảng giá đất (tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính thuế và tính tiền tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất…).

Đề nghị Chính phủ nên tách phần tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất riêng ra một nội dung.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:  Nên ban hành quy định công khai rộng rãi cho tổ chức và người dân được biết về việc khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp đầy đủ thuế thu nhập cá nhân theo đúng giá trị giữa hai bên thỏa thuận (bên mua, nhận chuyển nhượng và bên bán, bên chuyển nhượng) để tránh thất thu thuế Nhà nước. Trong quy định nên nêu rõ trường hợp người dân cố tình trốn thuế, kê khai thuế thu nhập thấp hơn so với đơn giá hai bên thỏa thuận sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Tính theo giá trị tiền trốn thuế, nhiều hay ít với mức quy định xử phạt 1 gấp 2 lần so với số tiền hai bên thỏa thuận giao dịch.

2. Quy định đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá (khoản 3 Điều 155).

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

1. Nên bỏ khảo sát giá đất, định giá đất đối với dự án nhà ở.

2. Đề nghị Chính phủ nên cụ thể giá đất, nên giao cho các tỉnh áp dụng vào bảng giá đất của Tỉnh ban hành, không nên giao nhiều quyền cho đơn vị khảo sát giá sẽ gây nên nhiều tiêu cực làm ảnh hưởng đến sự phát triển của đất nước. Hiện nay nhiều doanh nghiệp đang bức xúc trong vấn đề khảo sát giá, tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Có những đơn vị khảo sát giá không đúng với thực tế, thời gian kéo dài từ năm này qua năm khác gây thiệt hại cho doanh nghiệp làm ảnh hưởng đến sự phát triển của doanh nghiệp và phát triển nền kinh tế đất nước. Nhà nước chậm thu hồi được tiền thuế của doanh nghiệp nộp vào ngân sách Nhà nướcvà làm ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Các Sở ngành cũng bị áp lực vì đơn vị khảo sát giá kéo dài thời gian.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

1. Đối với tổ chức tư nhân đầu tư thực hiện dự án khi chuyển mục đích sử dụng đất đề nghị Chính phủ nên ban hành quy định để địa phương cấp tỉnh ban hành giá đất, giao cho cơ quan thuế thực hiện áp dụng tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất dự án nhà ở theo phương pháp góp ý ( như điều 154) như sau:

Ý kiến 1:

1. Đối với dự án đầu tư dân cư nhà ở có quy mô vừa và nhỏ. Khi cơ quan Tài Nguyên môi trường cấp tỉnh xác định vùng, vị trí và khu vực chuyển mục đích sử dụng đất chuyển cơ quan thuế tính thuế. Nếu số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất dưới 20 tỷ thì áp dụng chung đơn giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

2. Đối với những dự án có quy mô diện tích rộng, lớn hơn khi cơ quan Tài Nguyên môi trường cấp tỉnh xác định vùng, vị trí và khu vực chuyển mục đích sử dụng đất chuyển cơ quan thuế tính thuế. Nếu số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất trên 20 tỷ thì áp dụng tính tiền sử dụng đất tăng hơn 50% đến 60% so với đơn giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Nên áp dụng cách tính theo đơn giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, và dựa theo quy mô lớn nhỏ mà tăng số thuế. Không nên phụ thuộc quá vào đơn vị khảo sát giá, định giá đất để không còn tiêu cực.

Ý kiến 2:

Khảo sát giá theo phương pháp thặng dư, phương pháp tính như sau:

Cơ quan cấp tỉnh thuê đơn vị khảo sát gía, khảo sát dự án liền kề tương tự đã giao dịch thành công giữa tổ chức với tổ chức và tổ chức với cá nhân trừ đi chi phí đất doanh nghiệp nhận chuyển nhượng nhận góp vốn của dân để đầu tư thực hiện dự án, trừ  chi phí đầu tư theo dự toán đã được thẩm tra và hợp đồng giao thầu thi công, trừ đi phí lãi vay, trừ đi lợi nhuận 20%, trừ đi thuế VAT còn lại nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước. Đề nghị Chính phủ áp dụng ý kiến thứ 2 nên nêu rõ như nội dung như trên, để các cấp chính quyền địa phương dễ thực hiện.

Chính phủ nên áp dụng theo ý kiến đóng góp 1 hoặc ý kiến 2 nêu trên thì mới không thất thu tài chính ngân sách của Nhà nước và không kéo dài thời gian chậm trễ đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khó khăn cho chủ đầu tư làm chậm phát triển nền kinh tế đất nước, gây thiệt hại cho Nhà nước và doanh nghiệp.

XV. Xin đóng góp ý kiến 15: Điều 166: Việc thực hiện gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đề nghị chính phủ nghiên cứu, bổ sung: 

1. Cho phép hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất công,nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức khi hết hạn sử dụng đất thì không phải làm thủ tục gia hạn mà vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

2. Góp ý: Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nên quy định thời hạn cho thuê không quá 70 năm. Đối với những vùng trọng điểm gần khu vực an ninh quốc phòng thì không nên cho thuê vì sự an toàn cho Đất nước sau này.

XVI. Xin đóng góp ý kiến 16:  Điều 167: thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích và Điều 168 thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 167 thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: 

1. Đối với tổ chức tư nhân có nguồn vốn nhận chuyển nhượng đất của dân, nhận góp vốn từ người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất ở chuyển quyền sang sử dụng đất từ loại đất hàng năm, đất lâu năm và đất sản xuất nông nghiệp chuyển sang đất ở lâu dài, sau khi làm tròn nghĩa vụ tài chính, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ở lâu dài cho Nhà nước thì thời hạn sử dụng đất là lâu dài thể hiện trên giấy CNQSD đất là đất ở lâu dài thì mới đúng nếu ghi 50 năm là không phù hợp, đề nghị bỏ thời hạn 50 năm trong dự thảo Luật đất đai năm 2023.

2. Đối với tổ chức tư nhân: Có nguồn vốn đất thương mại dịch vụ sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế chuyển mục đích thì Nhà nước ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất 70 năm là phù hợp. Nhà nước không chuyển sang thuê đất, vì đất doanh nghiệp đã bỏ nguồn vốn, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn của người dân. Nếu chuyển sang thuê đất là không phù hợp vì như vậy doanh nghiệp phải bỏ ra 2 lần tiền.

Điều 168: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung :

Về dự án phát triển dân cư vùng nông thôn mới, thì Chính phủ nên có chính sách ưu tiên cho chủ đầu tư có nguồn vốn 100% vốn tư nhân đầu tư phát triển hạ tầng dự án nhà ở vùng nông thôn mới, thì Nhà nước nên cho chủ đầu tư được phân lô bán nền, giao dịch chuyển nhượng, nhận tiền huy động vốn tài sản hình thành trong tương lai, cụ thể như sau:

Chủ đầu tư có nguồn vốn tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn từ người dân và đã hoàn thành thủ tục hồ sơ dự án đầu tư, đã phê duyệt quy hoạch 1/500, đã được cấp chứng nhận đầu tư và thẩm định hồ sơ thiết kế xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đã được cấp phép xây dựng hạ tầng kỷ thuật.

Chủ đầu tư đã đầu tư xây dựng hoàn thành hạ tầng kỷ thuật gồm: đường, điện sinh hoạt, điện cáp quang, cấp thoát nước, nước sinh hoạt, giao thông, công viên, khu xữ lý nước thải (ĐTM), phòng cháy chữa cháy,… và được nghiệm thu đưa vào sử dụng, bàn giao cho Nhà nước quản lý. Tài sản giấy chứng nhận QSDĐ đầu tư thực hiện dự án không cầm cố, thế chấp ngân hàng, và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, thì chủ đầu tư được đủ điều kiện phân lô, bán nền.

 Chính phủ nên tạo điều kiện xem xét nội dung đóng góp ý kiến này đưa vào dự thảo luật đất đai, để thu hút được chủ đầu tư có nguồn vốn tư nhân.

XVII. Xin đóng góp ý kiến 17: Điều 175: Chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số.

Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật đã bổ sung trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng. Quy định giao đất lần đầu không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức đối với những đồng bào dân tộc thiểu số chưa được giao đất để sản xuất, kinh doanh; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và thực hiện chính sách miễn tiền thuê đất đối với những trường hợp đã được Nhà nước giao đất nhưng thiếu đất sản xuất. Quy định trách nhiệm của Thủ tướng Chính phủ trong việc ban hành Chính sách khung về hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo điều kiện thực tế của địa phương để quy định cụ thể chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống trên địa bàn (Điều 17). Đồng thời, dự thảo cũng quy định đối với diện tích đất của các Công ty nông lâm nghiệp đã giải thể; diện tích đất bàn giao cho địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc sử dụng vào mục đích theo quy hoạch sử dụng đất, trong đó ưu tiên giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 175).

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Về các chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số đã được quy định trong dự thảo Luật là phù hợp.

XVIII. Xin đóng góp ý kiến 18: Điều 176 Đất trồng lúa.

Với thực tế, hiện nay đang khó khăn rất nhiều cho người dân về việc sử dụng đất loại đất như: Trước đây đất khai hoang khi được cấp giấy CNQSD đất trước năm 1992 để là đất trồng lúa. Trong quá trình sử dụng lâu dài người dân bồi đắp thành cây lâu năm, cây ăn quả và cây hằng năm nhưng trong giấy CNQSD đất thì vẫn để đất lúa.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

Quy định các cấp địa phương, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã khi cấp đổi giấy CNQSD đất, đo đạc cập nhật bản đồ dữ liệu đất đai, cần rà soát luôn về mục đích sử dụng đất ghi trên giấy CNQSD đất có phù hợp hay không? Để cấp đổi cho người dân đúng với mục đích sử dụng thực tế, phân loại đất cho đúng, cụ thể như sau:

 Người dân đang sử dụng đất cây lâu năm thì ghi trên giấy CN QSDĐ đất cây lâu năm; người dân đang trồng lúa thì ghi trên giấy CN QSDĐ là đất trồng lúa; người dân đang nuôi trồng thủy sản thì ghi trên giấy CN QSDĐ đất nuôi trồng thủy sản; người dân đang trồng rừng thì ghi trên giấy CN QSDĐ là đất trồng rừng; người dân đang sử dụng đất là đất ở thì ghi trên giấy CN QSDĐ là đất ở lâu dài; người dân đang sử dụng đất thương mại dịch vụ thì ghi trên giấy CN QSDĐ là đất thương mại dịch vụ.

Và ghi rõ trong giấy CN QSDĐ người dân hoặc tổ chức khi sang tên  thì ghi rõ nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, tặng cho, thừa kế hay là đất nhà nước cho thuê, giấy chứng nhận cấp lần đầu,… để nhà nước dễ quản lý người sử dụng đất.

Trường hợp đất Nhà nước giao, cho thuê đất thì ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ là cho thuê và phân loại đất như trên.

XIX. Xin đóng góp ý kiến 19: Điều 179 Đất rừng phòng hộ.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Về đất giao khoán cho người dân:

1. Trước đây Nhà nước thành lập dự án rừng phòng hộ 595 giao cho BQL rừng phòng hộ quản lý, ký hợp đồng giao khoán với người dân, chăm sóc trồng cây rừng và chăm sóc bảo vệ rừng. Trong hợp đồng giao khoán Nhà nước có thể hiện nội dung trong hợp đồng là người dân nhận khoán chăm sóc bảo vệ rừng, được quyền chuyển nhượng lại quyền chăm sóc bảo vệ rừng cho người khác tiếp tục chăm sóc bảo vệ rừng. Do vậy người dân đã giao dịch chuyển nhượng quyền chăm sóc bảo vệ rừng theo thời gian ký kết hợp đồng với BQL rừng phòng hộ.

Người dân sang nhượng quyền chăm sóc bảo vệ rừng nhận một khoản tiền thù lao công chăm sóc bảo vệ rừng của thời gian trước đó và chuyển nhượng thành quả lao động của cây rừng trồng thêm. Nhưng nay Nhà nước quy định người dân lại không được nhận bất cứ một khoản tiền nào về đền bù hỗ trợ khi nhà nước lấy lại đất rừng như vậy quá thiệt thòi cho người dân. Đề nghị Chính phủ xem xét nên có chính sách hỗ trợ cho người dân khi Nhà nước thu hồi lại đất là đất rừng phòng hộ, đây cũng là khuyến khích hỗ trợ khích lệ người dân bảo vệ rừng tốt hơn. Chính phủ nên cho người dân được tỉa thưa những cây rừng có tuổi thọ ngắn như là cây tràm, bạch đàn, cây dại,… để trồng thêm những cây gỗ có giá trị cao thì tốt hơn, có hiệu quả kinh tế về sau này. Nếu không được tỉa thưa những cây khô, những cây có tuổi thọ ngắn dễ bị chết khô, gây ra cháy rừng.

Diện tích đất rừng phòng hộ cho các tổ chức đầu tư vào khu du lịch dưới tán rừng tỉ lệ cho phép là bao nhiêu phần trăm được phép xây dựng khu di lịch sinh thái dưới tán rừng cho khách du lịch thuê.

Đề nghị Chính phủ nên cho phép nhà đầu tư du lịch dưới tán rừng được sử dụng 5% hoặc 10% diện tích đất để đầu tư xây dựng trong khu du lịch, khu kinh doanh, khu nhà hàng ăn uống, bãi đậu xe, trung tâm dịch vụ mua sắm, resort nghĩ dưỡng cho du khách thuê ở lại.

Khi Chủ đầu tư xây dựng nên cho tận thu cây rừng có tuổi thọ ngắn như: cây tràm, cây gỗ tạp để xây dựng dưới tán rừng. Hạn chế vận chuyển vật tư, vật liệu, xi măng, sắt thép làm hư hại đến cây rừng. Chủ đầu tư không được làm hư hại đến cây rừng có giá trị cao như: Sưa, các loại cây rừng thuộc nhóm gỗ quý, thì không được chặt phá.

Đề nghị Chính phủ quy định rõ để các địa phương thực hiện về dự án rừng phòng hộ 595 trước đây đo đạc bản đồ giao đất rừng cho Ban quản lý rừng phòng hộ quản lý, khi đo đạc bản đồ vệ tinh đã bị chồng lấn lên đất của dân, sau nay đo đạc lại vẫn không trừ ra khỏi ranh giới rừng. Đề nghị chính phủ giao quyền cho UBND cấp tỉnh điều chỉnh rà soát lại ranh giới Rừng phòng hộ hoàn trả lại đất bị chồng lấn cho dân.

1. Đối với những trường hợp đất dân khai hoang,khai phá trước năm 1992 xen kẽ trong đất rừng phòng hộ nên giải tỏa đền bù tái định cư cho dân ra quyết định thu hồi đất, giao cho BQL Rừng phòng hộ quản lý và giao khoán cho người dân chăm sóc bảo vệ rừng. Sau này Nhà nước có quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội thì không bị xen kẽ đất dân, khó khăn trong công tác giải tỏa đền bù.

2. Đối với đất dân khai hoang khai phá trước năm 1992 nằm trong ranh giới rừng phòng hộmà chưa được cấp giấy CNQSĐ đất có hồ sơ pháp lý chứng minh về nguồn gốc đất, người dân vẫn canh tác sử dụng xuyên suốt từ thời điểm khai hoang khai phá đến nay, đã được người dân và chính quyền địa phương xác nhận và cơ quan pháp luật công nhận thì được cấp giấy CNQSD đất. Được đền bù giá trị đất và tài sản trên đất khi Nhà Nước thu hồi đất (nếu có).

XX. Xin đóng góp ý kiến 20: Điều 196: Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:  

1. Đối với tổ chức sử dụng khoángsản khai thác nguyên vật liệu thì khi khai thác không được khai thác hết lượng đất tầng phủ bán, phải trừ lại lượng đất tầng phủ để bù đắp lại tại chỗ khu dự án khai thác khoáng sản. Và trồng lại cây xanh phủ kín tạo cảnh quan môi trường trong sạch hoặc sau khi bồi đắp hoàn trả lại mặt bằng khu đất thì Nhà Nước ưu tiên cho tổ chức đó được sử dụng diện tích đất đầu tư sản xuất kinh doanh.

2. Đề nghị Chính Phủ nghiên cứu không nên cho phép khai thác khoáng sản ở các khu vực vùng ven biển, cần phải giữ lại các đồi cát để phòng chống thiên tai, che chắn gió bão và có thể là nơi phòng thủ khi xảy ra chiến tranh và còn là phong thủy có biển, có đồi núi sơn thủy hữu tình đem lại vận may cho Đất nước. Do vậy nên giữ lại và giao cho các địa phương trồng thêm cây xanh.

Đề nghị Chính phủ giao cho địa phương nên rà soát những khu mỏ gần khu dân cư, đã làm ảnh hướng đến môi trường của người dân, được các cơ quan báo chí vào cuộc phản ánh thì không nên cấp phép gia hạn, mở rộng mỏ khai thác khoáng sản làm ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân, tránh tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại.

XXI. Xin đóng góp ý kiến 21:  Bổ sung thêm tại điều 206: Về đất mương, kênh, suối và mặt nước chuyên dùng, thủy lợi.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Đất mương, kênh nằm trong quy hoạch các vùng dân cư hoặc các khu công nghiệp bề rộng của mương từ 01m đến 03m thì Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất thì không phải đấu giá đất. Do bề rộng của mương nhỏ nếu phải đấu giá thì không có doanh nghiệp nào tham gia đấu giá. Chính phủ nên xem xét bỏ đấu giá đất kênh mương thủy lợi. Nếu nằm trong khu đất đã quy hoạch là khu dân cư thì Nhà nước giao đất ở thu tiền sử dụng đất  Đây là nút thắt tháo gỡ khó khăn cho dân và chính quyền địa phương không bị lúng túng khó giải quyết.

Đề nghị Chính phủ nên quy định rõ hơn về hành lang đê điều, và giao cho địa phương rà soát đất của dân đang sử dụng ổn định Nhà nước quy hoạch mở rộng hồ hoặc cao trình hồ, người dân không làm gì được thì phải giải quyết đền bù, giải tỏa cho dân, để dân mua đất chỗ khác canh tác sử dụng, ổn định cuộc sống.

Xung quanh các hồ chứa nước nên quy hoạch đất thương mại dịch vụ du lịch ven hồ, để phát triển kinh tế.

Cụ thể với đóng góp ý kiến như sau:

1. Đất mương thủy lợi bề rộng từ 01m đến 03m nằm trong quy hoạch khu dân cư thì Nhà nước giao đất ở thu tiền sử dụng đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng không phải thông qua đấu giá.

2. Giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tính theo đơn giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

3. Đối với đất mương khô cạn, nằm trong khu đất dân khai hoang khai phá. Người dân tự khơi mương để canh tác sử dụng. Mương cạn, mương đất trước đây Nhà nước nhầm lẫn đưa vào bản đồ thành mương đất Nhà nước. Đối với nhưng trường hợp đất dân tự khai hoang làm mương sử dụng cần phải giao địa phương các cấp rà soát lấy ý kiến của dân và cấp phường, xã xác nhận rõ nguồn gốc và xác định rõ nguồn gốc đất dân tự khơi mương đất để canh tác sử dụng thì người dân được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không phải thông qua đấu giá đất, áp dụng theo đơn giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

XXII. Xin đóng góp ý kiến 22: Điều 225:

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Điều 225 của dự thảo Luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo hướng chuyển toàn bộ sang cho Tòa án nhân dân giải quyết; Ủy ban nhân dân các cấp không giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết. Việc quy định như dự thảo Luật để phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan hành pháp và cơ quan tư pháp; đảm bảo tính nghiêm minh, thống nhất của pháp luật, một việc chỉ giao cho một cơ quan giải quyết; phù hợp với chiến lược cải cách tư pháp của Nhà nước, thông lệ, luật pháp quốc tế. Có ý kiến cho rằng nên giữ như quy định hiện hành đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được lựa chọn cơ quan giải quyết là Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nên chuyển toàn bộ sang cho Tòa án nhân dân giải quyết là phù hợp.

XXIII. Xin đóng góp ý kiến 23: 

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

1. Nên giao cho các tỉnh  rà soát và điều chỉnh lại bản đồ ranh giới địa chính giữa tỉnh này với tỉnh lân cận, xã này với xã khác để cho địa phương dễ quản lý và để thuận tiện cho người dân canh tác sử dụng, vì hiện nay có nhiều hộ dân có khu đất đang sử dụng canh tác mà nằm vào ranh giới địa chính của hai xã và hai tỉnh.

2. Chính phủ cho phép các tỉnh điều chỉnh ranh giới địa chính giáp ranh giữa các xã các huyện các tỉnh liền kề cho phù hợp do bản đồ đo đạc trước đây không đúng thực tế, do trái đất có sự dịch chuyển cho nên không đúng như trong bản đồ sử dụng đất trước đây nữa.

XXIV. Xin đóng góp ý kiến 24:  

Hiện nay nhà nước đang có đề án xây dựng nhà ở xã hội và dự kiến chỉ tiêu là 1 triệu căn, Chính phủ có chính sách an sinh xã hội và đang rất cần Doanh nghiệp tư nhân chung tay xây dựng nhà ở xã hội. Vì Nhà nước đưa ra tiêu chí kiến chỉ tiêu là 1 triệu căn nhà ở xã hội nhưng trong luật đất đai Nhà nước nên giao cho các địa phương cấp tỉnh quy hoạch thành một khu để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì mới hiệu quả.

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung: Trong dự án nên bỏ quy định giao cho các nhà đầu tư phải dùng 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Nếu áp dụng theo quy định cũ khó đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội và không thu hút được nguồn vốn tư nhân chung tay xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp, Nhà nước quy định về dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải trừ 20% quỹ đất tại dự án để đầu tư nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp bằng tiền, phải cam kết xây dựng nhà ở xã hội.  Nên như vậy mới đạt được 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Nên giao cho các địa phương cấp tỉnh quy hoạch thành một khu nhà ở xã hội thì mới hiệu quả.

XXV. Xin đóng góp ý kiến 25: Đất vượt hạn điền: 

Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, bổ sung:

Giải quyết vướng mắc cho người dân về việc đất người dân tự khai hoang từ đời cha ông để lại cho con cháu. Sau này Nhà nước quy định về hạn mức sử dụng đất thì diện tích đất của dân bị vượt hạn mức nay hết thời hạn sử dụng đất trong giấy CNQSĐ đất thì người dân đi gia hạn không được. Cho nên đề nghị Chính phủ tháo gỡ vướng mắc cho dân. Đề nghị cho dân được gia hạn quyền sử dụng đất với diện tích đất khai hoang, khai phá không phải đất Nhà nước giao cho thuê và khi đền bù hỗ trợ nên đền bù cho dân có cuộc sống tốt hơn.

XXVI. Xin đóng góp ý kiến 26: Điều 135. Giấy tờ làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.

Ý kiến của Bộ Tài nguyên và môi trường: “Đối với những trường hợp không có các giấy tờ trên, Dự thảo quy định cụ thể như sau: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nội dung dự thảo này rất phù hợp. Kính mong Chính phủ xem xét

Đề nghị bỏ xác nhận chứng thực đối với người dân xin cấp giấy CN QSDĐ lần đầu, người dân mua bán chuyển nhượng bằng giấy tay, khi đi cấp giấy CN QSDĐ thì bị vướng luật không làm được do người chủ cũ không còn sống hoặc  giá đất tăng cao sau nhiều năm không chịu ký chứng thực cho người mua, rất khó cho người dân không xin cấp giấy CN QSDĐ được.

Trường hợp các tổ chức tư nhân nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc mua bán chuyển nhượng tài sản đất đai đã có giấy chứng nhận QSDĐ thì vẫn phải thông qua chứng thực tại phòng giao dịch công chứng.