Thẩm quyền thu hồi đất của HĐND cấp tỉnh cần quy định cụ thể hơn

Theo dõi MTĐT trên

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang gấp rút việc xin ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế của Luật Đất đai 2013, đồng thời bổ sung các chính sách mới để điều chỉnh một số nội dung phát sinh trong thực tiễn.

Theo Luật sư Trương Xuân Hải, chuyên gia pháp lý có gần 30 năm tư vấn về Luật Đất đai, vấn đề “nóng nhất” của Luật Đất đai luôn là vấn đề thu hồi đất. Bởi theo thống kê có tới 80- 90% các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai mà trong đó đa số là khiếu kiện do thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Luật sư Hải cũng có biết, hiếm đạo luật nào được người dân, doanh nghiệp quan tâm, mong chờ như Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Không lâu sau khi Ban chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18), Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để xin ý kiến nhân dân.

Nghị quyết 18 đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai để “bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”; “Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội”.

Trong chính sách đất đai, thu hồi đất là chế định đặt ra yêu cầu cao nhất (đồng thời khó khăn nhất) về đảm bảo “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội”. Bởi thu hồi đất là việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính nhằm thu hồi quyền sử dụng đất của chủ thể này để giao cho một chủ thể khác – công việc luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng xã hội, tiêu cực, lợi ích nhóm và gây bức xúc trong dư luận xã hội.

Thẩm quyền thu hồi đất của HĐND cấp tỉnh cần quy định cụ thể hơn

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thẩm quyền của HĐND tỉnh trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất theo thẩm quyền.

Tuy nhiên, tiêu chí các dự án thu hồi đất thuộc thẩm quyền của HĐND chưa được quy định cụ thể, rõ ràng. Vì vậy, trong dự thảo luật cần bổ sung nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện để các dự án được HĐND cấp tỉnh chấp thuận thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để tạo quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thu hút các dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội. Việc chấp thuận thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần có quan điểm hướng dẫn, quy định thống nhất giữa các luật có liên quan, tránh chồng chéo.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định chi tiết hơn những nhóm dự án và thời hạn cụ thể các chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án. Điều kiện, thời hạn, số lần được gia hạn đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn, tránh để tình trạng nhiều dự án sau khi được HĐND cấp tỉnh chấp thuận nhưng chậm triển khai kéo dài trong nhiều năm, xin gia hạn nhiều lần.

Dự thảo cũng cần có hướng dẫn chi tiết về quy trình xử lý đối với những dự án chậm tiến độ triển khai thực hiện. Đồng thời, cần quy định về thẩm quyền của địa phương trong việc thu hồi đất, xử lý tài sản trên đất của doanh nghiệp khi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng. Quy định chi tiết trường hợp thu hồi đất khi hết thời gian gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền chỉ đạo lập hồ sơ, ban hành quyết định chấm dứt hoạt động đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tuy đã hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất; bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch nhưng cũng cần bổ sung làm rõ trách nhiệm cụ thể của các cơ quan, đơn vị trong việc xây dựng dự thảo, quy trình lấy ý kiến tham gia, xác định giá đất trước khi trình HĐND tỉnh quyết định…

Quỹ Phát triển đất nhiều tỉnh, thành hiện nay chưa phát huy hiệu quả

Theo quy định tại điều 113, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Quỹ Phát triển đất với mục đích tiếp nhận và ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) để tạo ra quỹ đất sạch cho việc thu hút đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc thành lập Quỹ Phát triển đất rất quan trọng khi điều 127, dự thảo luật còn quy định các dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị mới tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều đó đồng nghĩa với việc các dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô dưới 50 ha tại khu vực nông thôn và dưới 20 ha tại khu vực đô thị phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì dự án phải có mặt bằng sạch – nghĩa là đất đấu giá phải hoàn thành GPMB. Theo quy định, kinh phí bồi thường, GPMB được trích từ nguồn Quỹ Phát triển đất.

Tuy nhiên, Quỹ Phát triển đất nhiều tỉnh, thành hiện nay chưa phát huy hiệu quả. Nguyên nhân do vốn điều lệ ít, không đủ kinh phí cho việc GPMB các dự án có sử dụng đất.

Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên địa bàn tỉnh thời gian qua đều thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hình thức này gọi là “2 trong 1”, có nghĩa là khi chủ đầu tư trúng đấu thầu dự án sẽ phải ứng tiền trước để GPMB. Sau khi có mặt bằng sạch, Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án mới tính tiền sử dụng đất. Số tiền doanh nghiệp ứng trước bồi thường, GPMB được đối trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Với đơn giá hiện nay, chi phí bồi thường, GPMB từ 3,1 – 3,5 tỷ đồng/ha đất trồng lúa.

Với đất trồng cây lâu năm, đất trang trại, đất ở… chi phí cao hơn. Theo quy định, số tiền doanh nghiệp ứng trước để GPMB không được tính lãi. Với mức lãi vay như hiện nay, số tiền mà doanh nghiệp trả lãi cho khoản ứng trước bồi thường, GPMB khá lớn. Mặt khác, với hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhiều doanh nghiệp gặp khó khi người dân yêu cầu thỏa thuận giá bồi thường, GPMB, dẫn đến chậm tiến độ, làm tăng chi phí của chủ đầu tư.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích. Thứ nhất, tăng tính minh bạch trong quá trình đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Thứ hai, Nhà nước thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn khi dự án chưa có chủ đầu tư, qua đó rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu cho ngân sách.

Theo quy định tại điều 113 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho Quỹ Phát triển đất.

Theo tính toán, với mức phân bổ này sẽ không đủ cho việc đền bù, GPMB trong khi dự thảo luật quy định mức giá đền bù, GPMB cho người dân sẽ tiệm cận với giá thị trường.

Việc không có Quỹ Phát triển đất hoặc vốn điều lệ của quỹ ít sẽ cản trở thu hút đầu tư vào những dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất. Ban soạn thảo cần tính toán tăng tỷ lệ tối thiểu trên 10% từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất cho Quỹ Phát triển đất của địa phương.