TPHCM gỡ đất công xen cài trong dự án bất động sản

Cơ quan có thẩm quyền cần sớm xem xét, có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra… theo hướng chấn chỉnh, bổ sung các thủ tục đầu tư xây dựng dự án còn thiếu. Đồng thời, phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho dự án, xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của chủ đầu tư dự án.

Tính đúng tính đủ

Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM vừa có tờ trình số 1147/Ttr-STNMT-KTĐ gửi UBND TPHCM đề xuất giải pháp tháo gỡ dự án có đất xen cài, kênh mương do Nhà nước quản lý.

Theo đó, đối với các dự án có phần diện tích đất kênh mương, lối đi xen cài rải rác trong các dự án giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ban hành trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định, phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương, lối đi xen cài rải rác trong dự án, sẽ được tính tiền sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng sử dụng và phải đóng 100% giá trị tiền sử dụng đất mà không được khấu trừ trong nghĩa vụ tài chính về đất đai.

TPHCM đang có đến 126 dự án nhà ở thương mại và 158 dự án bất động sản đang trong tình trạng “đứng hình” do không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai.

Tuy nhiên, hiện một số dự án thuộc trường hợp trên đến nay chưa thể xác định phương án giá đất vì trong dự án có đất do Nhà nước quản lý. Vì nhiều ý kiến cho rằng, đất do Nhà nước quản lý thì buộc phải đưa ra đấu giá, đấu thầu dự án mà không quan tâm đến diện tích đất do Nhà nước quản lý đó có đủ điều kiện để sử dụng khai thác một dự án độc lập hay không.

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể, Sở Tài nguyên Môi trường trình UBND TPHCM giải pháp: Đối với các dự án đã được UBND TPHCM ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì Sở Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với các sở, ngành liên quan thực hiện công tác định giá đất cụ thể. Còn đối với các dự án được giao đất sau thời điểm trên thì xem xét các quy định của TPHCM ban hành về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập để làm cơ sở xác định giá đất.

Các dự án có diện tích đất công trình công cộng là tiện ích nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước thì giao Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM chịu trách nhiệm thực hiện rà soát, xác định phần diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để chủ đất nộp đúng quy định nhằm đảm bảo tính đúng, tính đủ.

126 dự án “đứng hình”

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, có đến 126 dự án nhà ở thương mại và 158 dự án bất động sản trên địa bàn TPHCM đang trong tình trạng “đứng hình” do không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai. Các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất… nằm xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này.

Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân cũng bị ảnh hưởng do dự án vướng đất công xen cài.

Do đó, ông Châu đề xuất 3 phương án để giải quyết. Phương án thứ nhất, căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA kiến nghị UBND TPHCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2 được đưa ra dựa trên ý kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc nhà nước quản lý theo cơ chế dồn điền đổi thửa và quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Phương án 3, HoREA kiến nghị UBND TPHCM trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỉ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP DRH Holdings khẳng định, dự án nhà ở tại TPHCM hầu hết có quy mô đầu tư khá lớn, lên đến hàng ngàn hoặc hàng chục ngàn tỷ đồng. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, thì có tới 126.000 tỷ đồng tiền vốn đang bị ách tắc. Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng. Dự án không thể triển khai khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng… Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án nhà ở bị ách tắc kéo dài thì nguồn cung sẽ càng hạn chế, đẩy giá nhà tăng cao.