Sửa Luật Đất đai: “Đau đầu” với định giá đất

Theo dõi MTĐT trên

Mặt khác, vai trò của Nhà nước trong định giá đất cũng là điều cần cân nhắc thấu đáo.

Theo ông Nguyễn Tân Thịnh, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính, phương pháp định giá đất là một trong những vấn đề lớn, có tác động sâu, rộng đến nhiều mặt, nhiều tầng lớp, thành phần xã hội. Ông Thịnh cho biết, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó, một số nội dung cần nghiên cứu kỹ là: phương pháp xác định giá đất; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn; tính khả thi của việc định kỳ hàng năm xây dựng và công bố bảng giá đất…

Phương pháp xác định giá đất cũng là nội dung được góp ý tại Hội nghị về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Bộ Tài chính tổ chức ngày 28/2/2023. Ông Vũ Đình Xứng, Phó Giám đốc Sở Tài chính Quảng Ninh nêu điểm bất cập tại Điều 153 về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. Theo đó, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Ông Xứng cho rằng, thị trường giao dịch về đất chưa minh bạch, công khai, còn nhiều giao dịch ngầm, tình trạng đầu cơ, thổi giá, giá chuyển nhượng thực tế không được ghi nhận trên hợp đồng… Do vậy, nguyên tắc xác định giá đất như quy định tại Dự thảo Luật là chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, sẽ khó khăn, dễ sai sót trong tổ chức thực hiện.

Ngoài ra, Dự thảo Luật chưa có quy định liên quan tới yếu tố tăng giảm đột biến về giá đất, giá đất thống kê trong khoảng thời gian nhất định làm tài sản so sánh. Ông Xứng đặt vấn đề: “Cách thức nào để xác định yếu tố tăng giảm đột biến; một số khu vực không phát sinh giao dịch chuyển nhượng thì sẽ căn cứ vào đâu?” và đề xuất cần nghiên cứu, đưa ra các khung định lượng cho những nội dung trên để có thể dễ dàng kiểm chứng, tránh rủi ro cho người triển khai thực hiện.

Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để xác định được bảng giá đất định kỳ, đến từng thửa, theo vị trí… như Dự thảo Luật thì phải tốn nhiều năm, bởi cần có thời gian để thu thập thông tin đầu vào dựa trên các hợp đồng, giá trị giao dịch thật về đất được hiển thị trên các hợp đồng mua bán, giá cả giao dịch trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời gian đó, không còn cách nào khác là Nhà nước sẽ phải chủ động khảo sát để đưa ra bảng giá đất tiệm cận nhất với các giao dịch trên thị trường.

Ở góc nhìn khác, ông Phạm Đình Cường, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản đồng thuận với quan điểm cần điều chỉnh giá đất để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất của toàn dân, Nhà nước nắm quỹ đất, do đó cần là chủ thể điều tiết được cung – cầu trên thị trường. Trong một số trường hợp, một số thời điểm, Nhà nước có thể dùng chức năng quản lý cung – cầu để điều tiết giá đất nhằm giảm ảnh hưởng tiêu cực cũng như hệ lụy đối với sự phát triển hạ tầng nói riêng và kinh tế – xã hội nói chung.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng nên để hội đồng thẩm định giá độc lập định giá đất, song theo ông Cường, điều này cần hết sức cân nhắc. Thay vào đó, cần theo nguyên lý chung là người chủ sở hữu là người quyết định giá. Theo đó, dù chọn tính giá đất theo phương pháp nào thì Nhà nước cũng nên quyết định khung giá đất để bảo đảm nguồn lực đất đai được sử dụng công bằng, hiệu quả.