Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Xây dựng mới gắn với bảo tồn

Vướng mắc được tháo gỡ

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP có 1.579 nhà chung cư cũ (CCC), trong đó 463/1.049 nhà do Công ty TNHH MTV Quản lý & phát triển nhà Hà Nội quản lý, đã tổ chức bán theo Nghị định số 61/CP. Giai đoạn 1960 -1970, chung cư chủ yếu cao từ 2 – 4 tầng, kết cấu tường gạch chịu lực, thi công bằng phương pháp thủ công; Giai đoạn 1970 – 1980 xuất hiện nhà kết cấu bê tông lắp ghép, chiều cao tối đa 5 tầng; Giai đoạn 1980 – 1994 thêm loại hình kết cấu khung bê tông cốt thép chịu lực, chiều cao tối đa 6 tầng.

CCC xuống cấp, tập trung chủ yếu tại quận nội thành, nội đô lịch sử thuộc khu vực hạn chế phát triển, bị khống chế bởi quy mô dân số, chiều cao công trình, trong đó: Ba Đình (211 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trung (244 nhà). Ngoài ra, còn tập trung nhiều ở Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông. Trong các khu nhà cũ này xen kẽ công trình nhà ở thấp tầng (có trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, công trình hạ tầng xã hội.

Diện tích căn hộ CCC phần lớn nhỏ dưới 30m2 không thỏa mãn nhu cầu ở, không đáp ứng được tình trạng gia tăng dân số (mỗi căn hộ chỉ đáp ứng được nhu cầu cho gia đình 2 – 3 người, nay nhiều thế hệ cùng sinh sống) dẫn đến tình trạng cơi nới tự phát, hư hại kết cấu công trình, hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc cảnh quan bên ngoài bị phá vỡ.

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội Đàm Văn Huân, vấn đề xây dựng, cải tạo lại nhà CCC được sự quan tâm đồng đảo của các tầng lớp Nhân dân. Hà Nội với đặc thù có số lượng CCC nhiều nhất cả nước (chiếm trên 60%), rất nhiều vấn đề liên quan đến thực tế triển khai, trong đó xuất phát từ những vướng mắc của quy định pháp luật.

Mặc dù, TP Hà Nội đã xây dựng nhiều đề án để lấy ý kiến phản biện làm căn cứ trong quá trình thực hiện, nhưng tiến độ thực hiện còn chậm. Việc Chính phủ ban hành Nghị định 69NĐ-CP cơ bản đã tháo gỡ vướng mắc trong quá trình này. Trên cơ sở đó, UBND TP Hà Nội căn cứ vào Nghị định 69 để điều chỉnh, sửa đổi nội dung đề án phù hợp đặc thù riêng, với 13 nội dung được Bộ Xây dựng chấp thuận và trình Chính phủ.

Hiện nay, UBND TP Hà Nội đã trình Đề án cải tạo, xây dựng lại CCC lên HĐND TP, trong đó đề cập đến 7 giải pháp liên quan, cơ bản bám sát vào Nghị định 69 và thực hiện nghiêm túc những yêu cầu đối với UBND cấp tỉnh, TP. Cụ thể: Xây dựng kế hoạch, rà soát, khảo sát các CCC; Tổ chức lập quy hoạch khu chung cư cần cải tạo; Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại CCC; Lựa chọn chủ đầu tư, nhà thầu tham gia thực hiện; GPMB; Vấn đề về tái định cư; Những ưu đãi đầu tư thực hiện theo Nghị định 69 và những văn bản hiện hành.

Phải có những nguồn lực và giải pháp đồng bộ

Trình bày ý kiến phản biện tại hội nghị, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm cho biết, xây dựng, cải tạo CCC là vấn đề được đặt ra đối với Hà Nội từ cách đây khoảng 30 năm, nhưng đến nay mới thực hiện được khoảng 1,2%. Vì vậy, đến lúc này cần phải xem là nhiệm vụ cấp thiết chứ không phải cần thiết. Trong quá trình thực hiện nên xác định rõ mức độ quan trọng của công tác cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn TP.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn TP Hà Nội đã nêu bật tồn tại, như: Công tác kiểm định, lập quy hoạch, GPMB, bồi tường tái định cư, đánh giá mô hình đã thực hiện, cơ chế ưu đãi, lựa chọn chủ đầu tư… Tuy nhiên, nên bổ sung vấn đề liên quan đến Luật Đất đai, Luật Thủ đô để thấy rõ đặc thù của Hà Nội đã được thể chế hóa và bổ sung kinh nghiệm nước ngoài từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc… trong việc xã hội hóa cải tạo chung cư, gắn với cải tạo phát triển đô thị theo định hướng từ quy hoạch chung.

“Ngoài ra, trên địa bàn Thủ đô còn những khu chung cư được xây dựng giai đoạn 1955 – 1957 đang gặp nhiều nhiều khó khăn, nhưng có dấu ấn về kiến trúc riêng. Vì vậy, nên bổ sung quan điểm, cải tạo góp phần xây dựng diện mạo mới, nhưng đồng thời có lựa chọn nhằm bảo tồn di sản, để cho thế hệ sau cảm nhận được công lao thế hệ đi trước, góp phần nâng tầm giá trị bảo tồn di sản của Hà Nội” – TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm nhìn nhận.

Theo Chủ tịch Hội đồng KTS Hà Nội, TS. KTS Nguyễn Văn Hải, Nghị định 69/NĐ-CP đã cơ bản giải quyết được 2 vấn đề liên quan đến hệ số bồi thường GPMB (hệ số K – PV), đó là: Quy định về bồi thường đối với phần diện tích tầng 1 được sử dụng kinh doanh, thương mại; Quy định về phần diện tích bồi thường thực tế căn cứ theo sổ đỏ của mỗi căn hộ chung cư, phần diện tích cơi nới chỉ được hỗ trợ.

“Tuy nhiên, với vấn đề hỗ trợ phần diện tích cơi nới, TP cũng cần quan tâm, phải xây dựng cơ chế sao cho phù hợp, từ đó mới nhận được sự đồng thuận từ người dân. Và đặc biệt, trong quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại CCC phải chú trọng đến nội dung kiểm soát quy mô dân số tại khu chung cư được cải tạo, đặc biệt là khu vực nội đô lịch sử để tránh những áp lực lên hạ tầng khi đưa vào sử dụng” – TS. KTS Nguyễn Văn Hải nói.

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, thực trạng quản lý các khu CCC hiện nay đang rất phức tạp. Nếu tính cả khu đơn lẻ là gần 2.000 khu. Công cuộc cải tạo CCC đặc biệt ở khu vực trung tâm, thực chất là cải tạo, tái thiết đô thị ở mức cao, nên cơ chế chính sách không chỉ tập trung vào đổi mới chất lượng sống, chất lượng hạ tầng, không chỉ đơn thuần là cải tạo một không gian làm chỗ ở.

“Chính vì vậy mà chúng ta phải có những nguồn lực và giải pháp đồng bộ trong quá trình thực hiện. Quá trình nghiên cứu cải tạo CCC trên địa bàn TP trước năm 2021 gặp nhiều khó khăn. Nhưng từ quý I, II/2021 là thời điểm quan trọng với nhiều chỉ đạo then chốt của Thành ủy và khi Nghị định 69/NĐ-CP được ban hành đã giải quyết được căn bản những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện của Thủ đô. Chúng tôi xin ghi nhận, tiếp thu những ý kiến đóng góp của các chuyên gia để làm căn cứ trong quá trình triển khai thực hiện” – Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn nhấn mạnh.