Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo năm 2023

(Xây dựng) – Tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam và dự báo năm 2023” do Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) tổ chức tại Hà Nội ngày 3/1, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho biết, sau giai đoạn “ngủ đông” vì đại dịch, nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng hồi phục theo những xu hướng hoàn toàn mới.

Thị trường BĐS Việt Nam cần sớm được tháo gỡ để giúp môi trường đầu tư được ổn định.

Thị trường bất động sản cần sớm được cân bằng

Từ cuối quý II/2022, thị trường BĐS bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng nhiều lý do khác đã khiến nhà đầu tư lo ngại, giao dịch bị trì hoãn và nhiều dự án BĐS đang triển khai phải tạm dừng.

Cuối năm 2021, đầu năm 2022, với dòng tiền dễ được bơm vào thị trường, hướng vào hoạt động đầu cơ, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả phân khúc, thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường… kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới BĐS.

Tuy nhiên, từ cuối quý II/2022 đến nay, khi dòng vốn tín dụng vào thị trường bị siết chặt, thị trường đối mặt nhiều khó khăn, thách thức, cần có nhiều giải pháp hỗ trợ tốt, đồng bộ từ các cơ quan quản lý Nhà nước để thị trường phục hồi ổn định và khởi sắc trong năm 2023. Vì vậy, hội thảo đưa ra cái nhìn toàn cảnh về thị trường BĐS Việt Nam, làm rõ những những khó khăn của doanh nghiệp BĐS hiện nay, tại sao giá BĐS tăng cao, nhu cầu nhà ở hiện nay như thế nào, thực trạng phát triển các phân khúc BĐS ngoài đô thị và nhà ở, dòng vốn vào BĐS…? và đưa ra những giải pháp, kiến nghị, góp phần thúc đẩy sự phát triển và hồi phục của thị trường.

Báo cáo của VARS cho biết, giá trị vốn hóa của ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 – 30% tổng mức đầu tư của dự án. Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS trong GDP chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách.

Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp, với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33% giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm, trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” – dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn và tồn kho lớn, nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản.

Bên cạnh đó, giao dịch BĐS giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50%. Nguyên nhân chính là dòng vốn gặp khó và lãi suất tăng, khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiếu khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay…

Theo ông Nguyễn Văn Đính, tổng quan có thể thấy, thị trường BĐS năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường giảm đi, không đạt được mức kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường; giá BĐS tăng và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh thị trường suy giảm về giao dich; hầu hết các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.

Cần điều chỉnh chính sách kịp thời, linh hoạt

Thực tiễn cho thấy, bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến 35-38 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt. Chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Khi đó các thị trường khác liên quan sẽ được cải thiện.

Hội thảo thống nhất cao việc cần xác định thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế. Từ đó, đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, vận tải… thậm chí ngành hàng điện tử, tiêu dùng… phục vụ cho người dân mua sắm khi về nhà mới. Song song, đẩy nhanh quá trình sửa luật đang tạo rào cản để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Các đại biểu cũng kiến nghị, Tổ công tác Chính phủ sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý, đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường và tạo sự đình trệ của hoạt động sản xuất, kinh doanh liên quan. Đặc biệt là các dự án có tính phù hợp với nhu cầu thực của thị trường như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Hơn nữa, nên có các chính sách tín dụng linh hoạt đối với các dự án cần thiết, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Các chính sách giúp các doanh nghiệp ổn định các kênh dẫn vốn, để ổn định đầu tư, phát triển là vô cùng cần thiết. Điều hành lãi suất linh hoạt hơn chứ việc áp mức lãi cao với các hoạt động không thực sự cần thiết thời điểm này. Điều chỉnh giảm với các đối tượng có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội. Tạo cơ chế thông thoáng đối với người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm thiếu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn. Nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn “lực cầu thực” hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013. Thông tin thị trường, quy hoạch, sử dụng đất cần được công bố công khai và thường xuyên, đảm bảo có chất lượng, dễ tiếp cận, dễ sử dụng. Quản lý Nhà nước chặt chẽ, hiệu quả, chống các hoạt động vi phạm pháp luật, lừa dối, đầu cơ, lũng đoạn thị trường, đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.