Chuyên gia: Phân khúc ở thực vẫn là ‘ngôi sao’ trong năm 2023

Phân khúc ở thực vẫn sẽ là điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản trong bối cảnh một năm “sóng gió” sắp tới gần.

Thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn chưa thực sự quá khởi sắc. Ảnh: Việt Linh.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch của BHS Group, ví năm 2023 như một “cơn bão” đối với thị trường bất động sản. “Năm 2023, bão đổ đến thì đầu tiên cây to đổ xuống, tiếp đến là lớp cây trung bình. Xong mưa bắt đầu trút nước, bào luôn cả những cây ở dưới mặt đất dẫn đến sạt, lở”, ông Nguyễn Thọ Tuyển ví von.

Theo Chủ tịch BHS Group, các chủ đầu tư lớn sẽ ảnh hưởng đầu tiên, tiếp đến là những doanh nghiệp trung bình, sau đó là nhà đầu tư. Tình trạng chiết khấu, giảm giá thu tiền về của các chủ đầu tư lớn đã xuất hiện ở thị trường sơ cấp. Sắp tới, điều tương tự sẽ đến với các chủ đầu tư nhỏ hơn và cuối cùng là những nhà đầu tư cá nhân.

Phân khúc ở thực vẫn là “ngôi sao”

Theo VNDirect, thị trường căn hộ tại cả Hà Nội và TP.HCM sẽ có lượng tiêu thụ cùng giá bán giảm trong năm 2023.

Cụ thể tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tương đối ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán. Tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90%, giảm 13,5% so với cùng kỳ. Giá bán căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới được cho là vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ đạt 80%, giảm 10% so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn chưa khởi sắc trong năm 2023.

Phân khúc ở thực vẫn được các chuyên gia đánh giá cao trong năm 2023. Ảnh: Việt Linh.

Đối với thị trường nhà đất để ở. Tại Hà Nội, nguồn cung mới có thể sẽ đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn trong năm 2023.

Bên cạnh đó, VNDirect đánh giá Hưng Yên sẽ là tâm điểm trong thị trường nhà đất giữa các tỉnh lân cận Hà Nội. Giá bán sơ cấp nhà thấp tầng tại khu vực này có thể tiếp tục tăng nhanh hơn so với Hà Nội trong năm 2023.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới nhà đất xây sẵn tiếp tục khan hiếm trong năm 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành. Giá sơ cấp nhà đất để có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2, khoảng 165-188 triệu đồng/m2, trong năm 2023-2024.

Nguyên nhân của đà giảm giá này là do tâm lý người mua nhà thận trọng hơn đối với các dự án có “vị trí vàng” sau khi nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn bị bắt giữ.

Thị trường nhà ở xây sẵn tại các vùng lân cận TP.HCM cũng được dự báo sẽ giảm sức hút trong năm 2023 do những sai phạm của cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản.

Đánh giá về những dự án đáng chú ý ,VNDirect nhận định Vinhomes sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản miền Bắc trong năm 2023 với hai dự án khu đô thị mới ra mắt tại Hà Nội. Một số dự án mới đáng chú ý có thể được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng, bao gồm đường vành đai 3 và đường vành đai 2,5 tại Hoàng Mai, là The Manor Central Park và Louis City.

Tại thị trường miền Nam, những sản phẩm sắp tới thuộc Tập đoàn Nam Long và Nhà Khang Điền được đánh giá cao trong phân khúc trung cấp. Một số dự án có thể kể đến như Izumi City, Akari City, Mizuki City, Clarita, The Privia.

Theo ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi, chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung, giá rẻ, từ 3 tỷ đồng đến 12 tỷ đồng, vẫn sẽ có thanh khoản tốt trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng những bất động sản cho thuê phục vụ ở thực hoặc những nơi gần khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu thuê nhà của người lao động, công nhân cũng sẽ có tính thanh khoản cao.

“Thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá trị sử dụng và có giá trị khai thác về dòng tiền. Phân khúc sẽ ‘lên ngôi’ trong năm sau là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội”, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch của Phú Hưng Property, nhận định.

2024 mới khởi sắc

Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt, phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ tiếp tục phải đối mặt với “sóng gió” trong năm 2023. Các hoạt động bán hàng sẽ gặp nhiều khó khăn trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía ngân hàng đối những phân khúc này.

Ngoài ra, giá bán của các sản phẩm thuộc phân khúc đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023. Các dự án có thể tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao 20-40% so với giá bán sơ cấp hiện nay.

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục trầm lắng trong năm sau. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TP.HCM, cho rằng phân khúc bất động sản du lịch sẽ khá trầm lắng vào năm sau. Hiện nay, thị trường còn tồn đọng một lượng lớn bất động sản du lịch dư thừa. Trong khi đó, suốt 3 năm qua, gồm 2 năm đại dịch và 1 năm chiến tranh giữa Nga và Ukraine, các dự án về bất động sản du lịch không thể đưa vào khai thác.

Theo VNDirect, tương lai của bất động sản công nghiệp trong năm 2023 không quá triển vọng. Nguyên nhân đến từ việc dòng vốn FDI đang chậm lại và nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền.

Giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là điểm tích cực hiếm hoi trong năm 2023. Theo VNDirect, giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong năm 2023. Điều này sẽ giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dự báo khả năng cao sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường bất động sản sẽ dần “ấm” lên và ổn định đến cuối năm.

“Quý III/2023 là thời điểm mà mọi người đang kỳ vọng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp hay nhà đầu tư vẫn nên chuẩn bị tâm lý ứng phó với các biến cố tiếp theo. Phải đến hết năm 2023, sang năm 2024, thị trường mới có thể bước vào giai đoạn ‘Uptrend’ bởi nhiều lý do”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhận định.

Lý do quan trọng nhất chính là việc những sửa đổi trong Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào đầu năm 2024. Bên cạnh đó, đây là khoảng thời gian mà các chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng sẽ hiệu quả hơn, vốn cho bất động sản cũng “mở” hơn.