Giải mã tình trạng đóng băng, vướng mắc của thị trường BÐS: Mỏi mòn chờ vốn

Sau 3 cơn “sốt” nóng lạnh trong 3 thập niên qua, thị trường bất động sản (BÐS) rơi vào cú sốc lớn đến mức khó gượng dậy. Không chỉ tê liệt vì không bán được hàng, nhiều doanh nghiệp (DN), tập đoàn lớn còn rơi vào tình trạng kiệt quệ tài chính, đứt thanh khoản.

Nhiều chủ đầu tư đang tăng chiết khấu bán BÐS để thu tiền về. Ảnh: Như Ý

Gục ngã vì đứt nguồn vốn

Hơn một tháng nay, thị trường BĐS rơi vào cảnh trầm lắng, những dự án lớn đang mở bán không có thanh khoản. Ở những dự án nhỏ, chủ đầu tư đã và đang thi công, sắp hoàn thiện, nhà đầu tư cũng không nộp thêm tiền, ngân hàng ký bảo lãnh cho vay không giải ngân tiếp vì lí do mà ai cũng biết “hết room tín dụng”. Tiền vào không có, tiền trả lãi ngân hàng cũng không có, tiền mở rộng đầu tư dự án càng không có, DN gặp khó. Với các dự án sắp mở bán, nhà đầu tư gần như không rút hầu bao vì cho rằng: Giá đất quá cao, khả năng tới đây sẽ phải giảm. Tất cả những điều đó đang khiến thị trường BĐS “nghẹt thở”, “thiếu máu”, “thiếu ô xy vốn”, rất cần cấp cứu gấp.

Báo cáo của các đơn vị tư vấn, hiệp hội BĐS và Bộ Xây dựng đều cho thấy sự sụt giảm nghiêm trọng của thanh khoản trong những tháng gần đây. Trong 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường giao dịch, tương đương khoảng 20% số lượng sản phẩm tung ra thị trường năm 2019. Tỉ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất trong 7 năm trở lại đây.

Dẫn khách đi xem nhà tại một dự án ở khu vực vùng ven Hà Nội vào giữa tháng 11, chị Nguyễn Minh Tân, nhân viên kinh doanh của một công ty BĐS có tiếng cho hay, đây là lần chị dẫn khách đi xem nhà đầu tiên trong 2 tháng trở lại đây. Nếu như trước đây, chị Tân đều đặn mỗi tuần 3- 4 lần chở khách đi xem và chốt hợp đồng, thì đến nay vài tháng mới có một lần dẫn khách đến dự án.

Còn chị Nguyễn Nhung (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) có nhu cầu mua chung cư 2 phòng ngủ tại các quận nội thành nhưng chưa dám chốt vào thời điểm này. Chị Nhung cho biết, giá chung cư tuy có hạ so với cách đây vài tháng, do chủ đầu tư chiết khấu nhưng chị không dám quyết định mua, bởi dự án không được vay vốn. “Bản thân tôi mua nhà để ở thật nhưng không có đủ tiền. Gia đình tính vay ngân hàng tối thiểu 40% nhưng dù hồ sơ đã hoàn thiện phía ngân hàng vẫn trả lời hết room tín dụng nên không giải ngân được. Vì vậy, tôi hoãn kế hoạch và chờ ngân hàng nới room tín dụng vào năm sau”, chị Nhung nói.

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu quá đà, trông vào vốn tín dụng, vay nợ lớn và mở rộng các dự án với tốc độ chóng mặt là nguyên nhân khiến thị trường BĐS rơi vào cảnh chợ chiều. Dữ liệu của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam tổng hợp trong tháng 10 cho thấy, chỉ có một DN phát hành trái phiếu vay nợ 210 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm 2022, thị trường có 413 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, trị giá 240,7 ngàn tỷ đồng. So với cùng kỳ năm trước, trị giá trái phiếu phát hành riêng lẻ giảm 51%. Cùng với đó, thời điểm này, có gần cả triệu tỷ đồng trái phiếu (trong đó trái phiếu do doanh nghiệp BĐS phát hành chiếm tỉ lệ lớn) đã đến kỳ đáo hạn.

Nới van tín dụng cho dự án phù hợp

Mới đây, Thủ tướng quyết định lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án BĐS. Nhiều DN, chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục khi những người đứng đầu các bộ ngành đưa ra chính sách gỡ vướng về room tín dụng, pháp lý… Tuy nhiên, cũng có luồng ý kiến cho rằng, không nên giải cứu bằng mọi giá…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng, thị trường đang gặp khó khăn lớn về nguồn vốn từ việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu. “Nguồn vốn giống như mạch máu, nguồn ô xy của doanh nghiệp, giờ đang có dấu hiệu bị khóa van. Các chủ đầu tư dự án BĐS đang trong tình trạng thiếu vốn, đói vốn, khó tiếp cận với các kênh huy động vốn như tín dụng, trái phiếu DN, thu tiền sớm của khách hàng”, ông Đính nói và cho biết, thanh khoản yếu dẫn đến doanh thu của các DN giảm rất mạnh, bao gồm cả DN BĐS và các DN kinh doanh ngành nghề liên quan như sản xuất vật liệu xây dựng, máy móc…

Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS EZ cho rằng, điểm nghẽn của thị trường trước hết là vốn. Tuy nhiên, việc giải cứu không nên chú trọng DN nào mà giải cứu sản phẩm BĐS. “Theo tôi, chúng ta nên nới room cho các dự án nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tránh cấp vốn, nới room, giải cứu cho phân khúc đầu cơ như 2 năm qua”, ông Toản nói.

Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, chỉ riêng BĐS đóng góp 5-6% GDP cả nước, xây dựng cũng chiếm 5-6% GDP. Như vậy, ngành xây dựng và BĐS đóng góp hơn 10% GDP của cả nước và là ngành nghề quan trọng của nền kinh tế. Việc thắt chặt tín dụng là đúng nhưng phải phân biệt dự án tốt, dự án xấu, dự án triển vọng và không triển vọng, nếu không thị trường sẽ “chết”. “Bản thân DN phải đa dạng hóa nguồn lực tài chính, tránh nguồn vốn phụ thuộc vào tín dụng quá sâu. Thị trường BĐS có nhiều giải pháp, tăng trưởng nóng và chênh lệch nhiều phân khúc, trong đó thiếu nhà ở xã hội, người có nhu cầu thực. Cơ quan quản lý phải khắc phục hiện tượng đầu cơ làm sao đầu tư BĐS lành mạnh, hiệu quả”, ông Ánh nói.