Những điểm mới trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Với việc sửa đổi, bổ sung 8 nhóm chính sách lớn tại Dự thảo Luật Nhà ở lần này nhằm mục tiêu quy định đầy đủ, cụ thể và điều chỉnh kịp thời các nội dung liên quan trong lĩnh vực nhà ở, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội.

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở 2014. Luật đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở.

Sau hơn 7 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy phát triển nhà ở, nhất là phát triển nhà ở theo dự án, phát triển nhà ở xã hội để phục vụ cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở; góp phần hạn chế tối đa việc đầu tư xây dựng nhà ở theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch, từng bước đưa hoạt động đầu tư xây dựng và quản lý nhà ở đi vào nề nếp, đây cũng là căn cứ pháp lý giúp Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trong thời gian vừa qua.

Thông qua các cơ chế, chính sách về nhà ở được ban hành, đến nay đã có hàng trăm nghìn hộ gia đình nghèo tại khu vực nông thôn và người thu nhập thấp tại đô thị có khó khăn về nhà ở được hỗ trợ cải thiện nhà ở, hàng loạt dự án nhà ở được đầu tư xây dựng tại nhiều địa phương đã giúp nhiều hộ gia đình thay đổi được chỗ ở mới với điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế – xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội.

Luật Nhà ở cũng là cơ sở pháp lý để các địa phương triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại, văn minh…

Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đã đạt được nêu trên, lĩnh vực nhà ở cũng đã xuất hiện một số tồn tại, vướng mắc, gây khó khăn trong quá trình thực hiện như: Một số vấn đề đã được Luật Nhà ở điều chỉnh nhưng lại chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất tại các địa phương; một số tình huống liên quan mới phát sinh trong thực tiễn nhưng chưa được quy định trong Luật hoặc chỉ được quy định trong các văn bản dưới Luật chưa bảo đảm tính pháp lý cao; cũng có một số nội dung được nêu trong Luật Nhà ở nhưng trong thời gian vừa qua cơ quan có thẩm quyền đã sửa đổi, bổ sung các đạo luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… nên cũng cần thiết phải nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung các nội dung của Luật Nhà ở để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với (như các vấn đề về đất đai, đầu tư, đấu thầu…).

Do vậy, việc rà soát, cập nhật và sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở là hết sức cần thiết, bảo đảm tính đồng bộ chung của hệ thống pháp luật.

Xuất phát từ các lý do nêu trên, Bộ Xây dựng đang được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu và xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để thay thế cho Luật Nhà ở 2014. Theo đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở hiện hành chủ yếu tập trung vào một số nhóm chính sách như sau:

1. Sửa đổi, bổ sung chính sách về sở hữu nhà ở

Qua theo dõi việc thực hiện Luật Nhà ở cho thấy, việc triển khai thực hiện chính sách về sở hữu nhà ở là nội dung đặc biệt quan trọng, có liên quan đến quyền sở hữu tài sản của các tổ chức, cá nhân được quy định trong Hiến pháp, pháp luật dân sự.

Tuy nhiên, các quy định về sở hữu nhà ở được nêu trong Luật Nhà ở còn phân tán tại các chương mục khác nhau, nhiều nội dung được quy định trong văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư, một số quy định còn chưa rõ ràng. Vì vậy, cần thiết phải sắp xếp, sửa đổi, bổ sung để bảo đảm hiệu lực pháp lý trong vấn đề sở hữu nhà ở.

Đặc biệt, trong dự thảo lần này đã đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình được xác định trong hồ sơ thiết kế và thực tế sử dụng nhà ở này (xác định thời hạn sở hữu theo tuổi thọ của công trình).

Xuất phát từ yêu cầu nhà chung cư có đặc điểm là công trình có quy mô lớn, tập trung nhiều người, các hư hỏng, xuống cấp về chất lượng của nhà chung cư sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài sản, tính mạng của người dân đang sinh sống tại nhà chung cư. Từ thực trạng hoạt động cải tạo, xây dựng chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, cần phải có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư để có thêm cơ sở pháp lý khi xử lý các tồn tại này.

Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào tình hình thực tiễn công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong những năm vừa qua chưa đạt kết quả như mong muốn, do người dân đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ để xây dựng lại nhà ở này là quyền của người dân, mặc dù pháp luật hiện hành đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng như việc phá dỡ nhà ở này để xây dựng lại khi hết hạn sử dụng.

Mặt khác, Hiến pháp cũng quy định cho phép các đạo luật được quy định hạn chế các quyền của người dân khi các quyền này có thể có ảnh hưởng đến lợi ích của cộng đồng, quy định này cũng hoàn toàn phù hợp với Bộ luật Dân sự khi quy định quyền sở hữu bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc theo quy định của luật.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi của người dân, nhất là những đối tượng đang sinh sống trong các nhà chung cư về nội dung này, trên cơ sở tổng hợp các ý kiến góp ý gửi về, Bộ Xây dựng sẽ cân nhắc thận trọng, để đề xuất cơ quan có thẩm quyền quyết định trên cơ sở đảm bảo tính hợp hiến, tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân.

2. Sửa đổi, bổ sung chính sách về chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, các địa phương có trách nhiệm xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn làm cơ sở để điều tiết quan hệ cung – cầu thị trường cũng như thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Mặc dù trong thời gian vừa qua, hầu hết các địa phương đã ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, tuy nhiên trên thực tế việc phát triển nhà ở tại một số địa phương cũng chưa tuân thủ nội dung chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt.

Từ đó dẫn đến một số thực trạng như: giá nhà ở vẫn ở mức cao, diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn; tình trạng phát triển nhà ở thiếu quy hoạch và kế hoạch còn diễn ra phổ biến, dẫn đến quan hệ cung – cầu, cơ cấu sản phẩm nhà ở nhà ở chưa đảm bảo sự cân đối và ổn định (thiếu nhà ở có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, cho các đối tượng chính sách như người thu nhập thấp, công nhân…).

Việc phát triển nhà ở hiện nay chưa bảo đảm đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, an sinh xã hội đã đặt ra trong các Nghị quyết của Đảng và Nhà nước.

Chính vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung quy định thống nhất, cụ thể việc xây dựng chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong Luật Nhà ở lần này nhằm mục tiêu nâng cao vai trò của chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong giai đoạn mới để đảm bảo việc cân đối cung – cầu nhà ở.

Tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà ở của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương và địa phương. Việc xác định các chỉ tiêu phát triển cho từng loại nhà ở nhằm mục đích quản lý, theo dõi việc hoàn thành nhiệm vụ đặt ra trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đồng thời là cơ sở để phê duyệt các dự án phát triển nhà ở trong từng giai đoạn để đảm bảo việc phát triển nhà ở trên cơ sở cân đối cung – cầu; mặt khác, đây cũng là cơ sở để đảm bảo tính kết nối, đồng bộ với các quy định về quy hoạch liên quan.

3. Sửa đổi, bổ sung chính sách phát triển nhà ở (bao gồm các loại nhà ở thương mại, tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở của cá nhân, hộ gia đình)

Theo số liệu tổng hợp các địa phương cho thấy, từ năm 2014 đến nay, cả nước có tổng số 3.823 dự án xây dựng nhà ở đã được phê duyệt, trong đó có 1.216 dự án nhà ở thương mại chiếm khoảng 66,6% tổng số lượng dự án, có 350 dự án nhà ở tái định cư chiếm 9,15% tổng số lượng dự án.

Qua rà soát chính sách phát triển nhà ở cho thấy, vẫn còn tồn tại một số bất cập, như: pháp luật về đầu tư, xây dựng đã có sự thay đổi mà trong đó có một số nội dung liên quan, tác động đến các quy định của Luật Nhà ở như điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở.

Đối với nhà ở tái định cư thì một số quy định còn chưa cụ thể nên các địa phương gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện; một số dự án nhà ở tái định cư được xây dựng chưa dựa trên nhu cầu thực tế về tái định cư của người dân dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng nhưng đến nay không còn nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước.

Về phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì còn thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng dẫn tới nhiều nhà ở có phần diện tích sử dụng vào mục đích kinh doanh không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật.., ảnh hưởng đến an toàn tính mạng của người dân và gây mất mỹ quan đô thị.

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy một số các chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các căn hộ trong nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều hộ ở dẫn đến hạn chế các quyền của chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở này.

Nhằm khắc phục các tồn tại nêu trên, dự thảo Luật đã đưa ra đề xuất sửa đổi bổ sung chính sách về phát triển nhà ở với một số nội dung cơ bản để đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống pháp luật liên quan trong việc phát triển nhà ở thương mại (như lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, hình thức sử dụng đất, các bước thực hiện dự án nhà ở…); bảo đảm phát triển và quản lý sử dụng hiệu quả nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ; tạo cơ sở pháp lý cho cá nhân, hộ gia đình phát triển nhà ở và thực hiện các quyền nghĩa vụ đối với nhà ở.

4. Sửa đổi, bổ sung chính sách về phát triển nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một trong những chính sách quan trọng được Đảng và Nhà nước quan tâm. Luật Nhà ở 2014 đã dành riêng một Chương để quy định nội dung này.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7,79 triệu m2. Đang triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22,718 triệu m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Có thể thấy rằng, chính sách phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua đã giúp cho hàng triệu hộ gia đình khu vực đô thị không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường có cơ hội tạo lập và cải thiện nhà ở (đặc biệt là các đối tượng là người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo khu vực nông thôn; người thu nhập thấp khu vực đô thị; cán bộ, công chức, viên chức và công nhân khu công nghiệp), đảm bảo thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh các mặt đã đạt được thì cũng phải nhìn nhận rằng, công tác phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành việc xây dựng trong thời gian qua còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Một số bất cập cụ thể như việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện kinh tế – địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

Thiếu các mô hình dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cung cấp số lượng lớn nhà ở xã hội cho người dân tại các thành phố lớn, tập trung nhiều dân cư trong đó có người thu nhập thấp, công nhân, người lao động nhập cư. Thiếu quy định về quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ các chủ đầu tư đối với nghĩa vụ nhà ở xã hội tại các dự án.

Ngoài ra, pháp luật về nhà ở hiện hành chưa có hình thức phát triển nhà ở riêng cho công nhân khu công nghiệp; lực lượng vũ trang; chưa có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa đồng bộ với pháp luật mới được sửa đổi, bổ sung trong thời gian vừa qua như pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp tác công – tư, xây dựng…

Các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chung chung, chưa khuyến khích sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc sử dụng năng lượng hiệu quả trong đầu tư xây dựng nhà ở; chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công, đầu tư, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; chưa khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội…

Mặt khác, quy định về trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2014 chưa thể hiện toàn diện, rõ ràng các nội dung về quyền, trách nhiệm của Nhà nước (đặc biệt là vai trò chủ đạo của cơ quan quản lý nhà nước cấp Trung ương là Bộ Xây dựng) trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Từ những tồn tại nêu trên, trọng tâm sửa đổi chính sách nhà ở xã hội của Luật Nhà ở lần này sẽ tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đồng thời, rà soát, quy định cụ thể nhằm nâng cao vai trò, trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội; đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai đô thị, trong đó có đất ở đô thị; mỗi đối tượng sẽ có chính sách riêng và cụ thể, đảm bảo đúng mục tiêu, đúng đối tượng và đủ điều kiện cũng như các chính sách ưu đãi phù hợp, hạn chế việc phát triển nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công; thực hiện chính sách đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội thông qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn và đẩy mạnh khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội.

5. Sửa đổi, bổ sung chính sách về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng thì hiện nay, tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương khoảng hơn 3 triệu m­² sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TP.HCM có 575 nhà chung cư, Hải Phòng có 205 nhà chung cư, Quảng Ninh có 60 nhà chung cư…

Mặc dù vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó đã có những quy định mới đột phá nhằm đẩy nhanh tiến độ việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên các địa phương trong cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM là 2 địa phương có số lượng nhà chung cư cũ lớn nhưng đến nay, sau gần 2 năm triển khai thực hiện chính sách mới này vẫn chưa đạt được kết quả như yêu cầu đặt ra, tại TP.HCM đã có một vài dự án được triển khai thực hiện theo cơ chế mới, còn tại TP Hà Nội thì mới đang triển khai công tác chuẩn bị như lập quy hoạch, kế hoạch, ban hành tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư…

Trên thực tế, việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay vẫn áp dụng cho cả nước, trong khi tại TP Hà Nội có nhiều quỹ nhà chung cư cũ (trên 1.500 nhà) và có những điều kiện khác biệt so với cả nước như mật độ dân cư đông, hầu hết các nhà chung cư cũ đều bố trí ở các quận khu vực nội đô, người dân lại không muốn di chuyển ra các khu vực khác sinh sống do có it thuận lợi hơn so với khu vực đang sinh sống, mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa được quan tâm đặt ra, quỹ nhà ở để bố trí tạm cư chưa được quan tâm…

Do đó, thực tế đang gặp rất nhiều vướng mắc khi thực hiện chính sách này tại TP Hà Nội và cần phải tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ, bổ sung đưa vào quy định của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này.

Ngoài ra, vẫn còn có một số nội dung quy định trong Luật Nhà ở 2014 cần phải sửa đổi, bổ sung thì mới có thể tạo cơ sở pháp lý thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đặc biệt là quy định về vần đề lập quy hoạch, kế hoạch thực hiện dự án, vấn đề phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các hộ gia đình và nhất là chính sách xử lý đối với trường hợp nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu theo quy định.

Do đó, việc luật hóa đưa các quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP vào dự thảo Luật và sửa đổi bổ sung một số quy định liên quan nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bảo đảm việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân theo định hướng ưu tiên tái định cư tại chỗ có chất lượng nhà ở tốt, hạ tầng xã hội đầy đủ.

Việc sửa đổi các nội dung này cũng sẽ bảo đảm nâng cao vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vừa đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, chỉnh trang đô thị văn minh hiện đại và cân bằng được lợi ích 3 bên: Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

6. Sửa đổi, bổ sung chính sách về tài chính cho phát triển nhà ở

Chính sách tài chính cho phát triển nhà ở là một trong những chính sách quan trọng và cần thiết nhằm điều tiết các hoạt động huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại, cũng như khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các nhà ở chính sách khác theo quy định.

Về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 đã tạo hành lang pháp lý để huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo tính linh hoạt của hệ thống tài chính nhà ở. Tuy nhiên, hệ thống tài chính cho phát triển nhà ở vẫn chưa phát huy hết được tiềm năng huy động vốn để phát triển nhà ở trong khi nguồn lực của trung ương và địa phương vẫn còn hạn chế.

Do đó, việc sửa đổi chính sách này tại dự thảo sẽ góp phần tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách; đảm bảo tỷ lệ phân bổ hợp lý nguồn vốn dành cho nhà ở từ ngân sách trung ương và địa phương từ nguồn tiền thu được thông qua hoạt động phát triển nhà ở và tăng cường hiệu quả huy động và sử dụng nguồn vốn phát triển nhà ở.

7. Sửa đổi, bổ sung chính sách về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo thống kê, trên cả nước hiện nay có khoảng 4.500 nhà chung cư (trong đó có 2.467 chung cư cũ, 2.133 chung cư thương mại, tái định cư), tập trung chủ yếu tại TP Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP.HCM (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).

Theo báo cáo của các địa phương, có hơn 90% số lượng nhà chung cư hiện nay đang được quản lý, vận hành an toàn, ổn định, không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại. Có thể nói, về cơ bản Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư, góp phần đưa công tác quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư trên cả nước từng bước đi vào ổn định khắc phục được cơ bản những tồn tại trước đây, góp phần giải quyết các vướng mắc tranh chấp trong nhà chung cư, từng bước tạo nếp sống văn minh, hiện đại nâng cao điều kiện sống cho người dân tại các đô thị.

Bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cũng đang đặt ra nhiều vấn đề cần được quan tâm giải quyết. Đây là mô hình nhà ở mới được phát triển trong những năm gần đây, thay đổi tư duy từ nhà ở thấp tầng, liền kề sang sở hữu căn hộ chung cư cao tầng. Điều này cũng kéo theo những bất cập mới nảy sinh do đặc thù của nhà chung cư là có các diện tích sử dụng chung của các chủ sở hữu.

Do đó, một số tranh chấp liên quan đến sở hữu chung, sử dụng chung cũng phát sinh và thậm chí một số tranh chấp khá gay gắt như quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, cách xác định diện tích căn hộ nhà chung cư, tổ chức Hội nghị nhà chung cư, quyền trách nhiệm của Ban quản trị…

Việc sửa đổi, bổ sung chính sách về quản lý sử dụng nhà ở nói chung và quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ góp phần giảm bớt tranh chấp khiếu kiện, tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý sử dụng nhà ở, nâng cao chất lượng sống của người dân.

8. Sửa đổi, bổ sung chính sách về quản lý nhà nước về nhà ở

Vai trò, trách nhiệm của Nhà nước trong thực thi chính sách nhà ở là hết sức quan trọng trong việc thực hiện các chính sách về nhà ở. Nhà nước thông qua công cụ chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để điều tiết kiểm soát cũng như thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, có thể thấy rằng các quy định tại Luật Nhà ở 2014 còn chưa đầy đủ, do đó, dẫn đến vai trò của Nhà nước trong quản lý nhà ở còn mờ nhạt, thiếu hiệu lực, hiệu quả. Bên cạnh đó, vai trò của Nhà nước trong việc huy động nguồn lực của xã hội trong công tác xã hội hóa lĩnh vực nhà ở, nhất là nhà ở cho các đối tượng khó khăn trong từng thời điểm còn chưa được phát huy hết.

Mặt khác, vẫn còn có sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ giữa các Bộ ngành có liên quan trong thủ tục đầu tư, đất đai, nhà ở, tài chính, tín dụng, quy hoạch, xây dựng.

Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này sẽ tập trung quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan nhà nước (từ cấp Trung ương đến địa phương) trong việc quản lý phát triển nhà ở, bảo đảm phân cấp, phân quyền giữa các cơ quan quản lý nhà nước nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia lĩnh vực nhà ở.

Có thể nói rằng, với việc sửa đổi, bổ sung 8 nhóm chính sách lớn tại dự thảo Luật Nhà ở lần này nhằm mục tiêu quy định đầy đủ, cụ thể và điều chỉnh kịp thời các nội dung liên quan trong lĩnh vực nhà ở, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, tạo điều kiện hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng sống của người dân, góp phần thể chế hóa đường lối chủ trương chính sách của Đảng trong việc chăm lo, hỗ trợ cải thiện nhà ở cho người dân, là yếu tố quan trọng để thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển.

Nguyễn Mạnh Khởi
Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)