Cần xem xét, đánh giá và định hướng đúng việc nhân dân tự phát xây dựng nhà ở nông thôn tại tỉnh Lâm Đồng nói chung và huyện Bảo Lâm nói riêng

(Xây dựng) – Vừa qua, có rất nhiều bài báo đăng những thông tin về tình trạng dân cư tự hiến đất làm đường, đồng thời phân lô đất để bán. Có những nơi thì được xây dựng thành điểm dân cư tập trung, có những nơi thì xây dựng theo ý thích của từng chủ nhà. Nhìn chung, kiến trúc xây dựng rất đa dạng với nhiều kiểu mẫu khác nhau: Nơi thì chia thành nhà ống, xây dựng theo lối kiến trúc hiện đại như các khu đô thị với loạt căn hộ liền kề nối dài; Nơi thì tạo ra khung cảnh gồm nhiều nhà với kiến trúc mang dáng dấp nhà sàn, đặc trưng kiến trúc dân tộc Tây Nguyên nói chung và các dân tộc tỉnh Lâm Đồng nói riêng.

Hầu hết các bài báo nhìn nhận vấn đề này với cách nhìn chủ quan của phóng viên; đôi khi có phần áp đặt. Điều này đã tạo ra sự lúng túng của các cấp chính quyền tại Lâm Đồng trong việc xử lý các vấn đề báo chí nêu. UBND tỉnh Lâm Đồng với trách nhiệm của mình cũng đã có những văn bản tạm ngừng việc cho phép dân hiến đất để xây dựng hệ thống giao thông đồng thời ngừng việc xây dựng nhà ở; Yêu cầu các sở ngành chuyên môn tiến hành kiểm tra, làm rõ những vấn đề báo nêu và đề xuất các giải pháp tháo gỡ. Đồng thời thành lập đoàn kiểm tra để kiểm tra làm rõ…

Khu dân cư số 1 thuộc thôn 4 xã B’lá.

Để có những thông tin trung thực, chuẩn xác, Tổng Biên tập Báo Xây dựng đã cùng phóng viên, chuyên gia tiến hành khảo sát hiện trạng ở các địa phương như xã B’lá, Lộc Phú, Lộc Quảng, huyện Bảo Lâm và một số vị trí khác trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.

Sau khi khảo sát thực tế, trên cơ sở các báo cáo của các sở, ngành, của chính quyền địa phương, đặc biệt là báo cáo của xã B’lá (huyện Bảo Lâm), chúng tôi thấy có một số vấn đề cần làm rõ như sau:

Hiện trạng khu dân cư số 1 thuộc thôn 4 xã B’lá, khu dân cư số 2 thôn 2 xã B’lá do dân hiến đất làm đường và đầu tư xây dựng

Xá B’lá là một xã thuộc vùng sâu, xa của tỉnh Lâm Đồng, có khoảng cách từ trung tâm xã tới trung tâm huyện Bảo Lâm khoảng trên 15km. Từ thị trấn Bảo Lâm về Đà Lạt khoảng trên 140km. Theo Chủ tịch UBND xã B’lá, xã có khoảng 4.000 khẩu chia thành 8 thôn, chủ yếu là đồng bào dân tộc. Người Nùng, Tày chiếm đa số. Họ di chuyển từ tỉnh Cao Bằng vào xây dựng kinh tế mới từ sau giải phóng miền Nam. Toàn xã có 8 điểm dân cư, trong đó thôn 2 có khoảng 150 hộ và thôn 4 có khoảng 170 hộ. Đặc điểm dân cư ở đây là ở thưa thớt. Mỗi hộ được Nhà nước cấp khoảng 500m2 (được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để ở và làm vườn, ngoài ra người dân ở đây tự khai thác những vùng đất hoang xung quanh nhà để trồng cây công nghiệp, chủ yếu là cây cà phê. Diện tích đất mỗi hộ sử dụng gấp nhiều lần diện tích đất mà Nhà nước đã cấp.

Tại khu dân cư số 1 thuộc thôn 4, thực hiện chủ trương dân tự hiến đất để làm hạ tầng, các hộ dân ở đây đã xin chuyển đổi mỗi gia đình khoảng 200m2 được Nhà nước chuyển đổi mục đích thành đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Đặng Nguyễn Thùy Trang – nguyên quán sinh ra và lớn lên tại Bảo Lâm đã hợp đồng mua 3ha đất của 1 chủ hộ. Diện tích đất này đã được chủ hộ cũ phân lô, chuyển đổi mục đích sang đất ở cho từng lô. Bà Trang tiến hành thiết kế mẫu các công trình như hiện đang xây dựng và tiến hành thi công toàn bộ 90 căn hộ trên khu đất nêu trên. Sau đó, bà Trang tiếp tục bán một số căn hộ cho các chủ nhân khác ở nơi khác đến có nhu cầu mua để phục vụ nghỉ dưỡng và du lịch. Tuy nhiên, bà Trang vẫn hợp đồng thuê lại để kinh doanh khi các chủ nhà không đến ở, đồng thời quản lý toàn bộ khu dịch vụ, chăm sóc bảo vệ các nhà ở đã xây dựng như trồng hoa, cắt tỉa cây cảnh, thu gom rác, chất thải, xử lý nước thải, cung cấp nước sinh hoạt… phục vụ cho cư dân đến ở hoặc du lịch.

Hiện nay, toàn bộ khu đã được xây dựng 90 căn hộ ở với kết cấu khung thép bền vững, có kích thước, kết cấu thép giống nhau, đồng nhất, kiến trúc mang dáng dấp nhà sàn của đồng bào dân tộc Tây Nguyên; nhưng bên trong nội thất bố trí hiện đại, có phòng nghỉ, khu vệ sinh khép kín, có nơi tiếp khách, bếp nấu ăn, tiện nghi như các căn hộ đô thị, vật liệu xây dựng công trình là vật liệu nhẹ, như tấm ép, gỗ thông nhập khẩu. Nhìn tổng thể 90 căn đã được xây dựng cho thấy đây là khu nông thôn đẹp, mang đậm nét kiến trúc dân tộc, là nơi ở, nghỉ dưỡng lý tưởng. Bên cạnh khu nhà ở có hệ thống công trình dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí. Các trục đường trong khu nhà ở xây dựng rộng rãi, trải nhựa và kết nối với hệ thống giao thông bên ngoài. Đây là điểm dân cư lý tưởng nằm trong thung lũng, phía trên là những đồi thông; hệ thống cây xanh, hoa lá được trồng và cắt tỉa tạo nên vẻ đẹp cho từng căn hộ và tổng thể điểm dân cư.

Theo chủ nhân khu nhà này, sau 1 năm hoàn thành và đưa vào sử dụng, số lượng khách du lịch đến cư trú ngày một đông. Doanh thu của doanh nghiệp phát triển đã tạo ra công ăn việc làm cho gần 50 lao động là con em đồng bào dân tộc.

Khu dân cư số 2 thuộc thôn 2 có khoảng 150 hộ dân. Tại đây, bà Trang mua lại của một chủ hộ với diện tích khoảng 3,8ha, chủ hộ đã tách khu đất thành 58 nhà ở có sổ đỏ và được chuyển mục đích đất ở. Diện tích xây dựng mỗi căn hộ khoảng 80m2. Với cách làm như trên, bà Trang tiến hành thiết kế và thi công các công trình xây dựng nhà ở theo dạng nhà sàn, sử dụng một phần của tầng sàn, căn hộ có 2 tầng nổi, diện tích sàn khoảng trên 160m2. Vật liệu xây dựng cũng được sử dụng tương tự như khu dân cư số 1. Các trụ nhà, sàn được làm từ bê tông cốt thép, đảm bảo độ bền vững. Tường bao ngoài được xây dựng bằng loại gạch nhẹ khí chân áp, mái lớp ngói bê tông nhẹ. Hiện nay, hệ thống giao thông trong khu vực đã cơ bản hoàn thành những trục chính, xây dựng xong 13 căn nhà sàn và đang tạm ngừng thi công. Nhìn chung, nếu khu vực này được xây dựng hoàn thành 58 căn nhà với hệ thống giao thông cây xanh theo ý tưởng thiết kế thì đây sẽ là một điểm dân cư đẹp hơn điểm dân cư số 1. Khu vực này có địa hình phức tạp, các công trình xây dựng là nhà sàn được xây bằng những vật liệu kiên cố. Hiện tại đã có 1 gia đình từ Thành phố Hồ Chí Minh đến ở và nghỉ dưỡng, khi hỏi về cảm giác của cặp vợ chồng này khi ở căn nhà đó, họ cho rằng đây là khu nghỉ dưỡng tuyệt vời và thu hút được khách du lịch.

Khi chúng tôi hỏi Chủ tịch UBND xã B’lá, tại sao khu dân cư số 2 bị dừng lại thì ông Chủ tịch trả lời rằng: Khu vực này trước đây (năm 2012) phê duyệt khu nông thôn mới, thôn 2 vẫn là điểm dân cư nông thôn. Nhưng hiện nay, quy hoạch đang điều chỉnh, chưa được phê duyệt. Theo ý kiến của một số cán bộ chuyên môn trên huyện Bảo Lâm cho rằng khu vực này có một phần đất không thuộc quy hoạch điểm dân cư (?). Vì vậy, việc thi công đang bị ngừng lại.

Tại xã Lộc Phú, Lộc Quảng… dọc theo những tuyến đường chúng tôi đi cũng xuất hiện vài chục điểm đều đang cắm biển bán đất, mỗi lô với diện tích mặt đường khoảng 4-5m và không hiểu trong tương lai, những ngôi nhà xây nên sẽ được thiết kế dạng kiến trúc nào? Tại một điểm dân cư hiện nay đã quy hoạch, xây dựng cơ bản hoàn thành, các căn hộ ở đây thiết kế theo dạng nhà ở liền kề, nhà trệt, mặt tiền 4-5m với kiến trúc đẹp, hiện đại như những nhà ống ở khu đô thị dưới đồng bằng.

Luật pháp quy định về vấn đề này như thế nào?

Tại điều 42 của Luật Nhà ở 2014 yêu cầu đối với sự phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân khu vực nông thôn như sau:

1. Xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và đảm bảo yêu cầu vệ sinh môi trường.

2. Việc xây dựng nhà ở hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo tồn kiến trúc nhà ở truyền thống và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất của từng khu vực, của từng vùng miền.

3. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích ở hợp pháp của mình.

4. Trường hợp xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt.

Điều 44 về đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân quy định:

1. Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.

2. Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Điều 45 quy định phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:

1. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn thực hiện xây dựng nhà ở theo các phương thức sau đây:

a) Tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở.

b) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.

Điều 118, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

1.Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

a) Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền…

Khu dân cư số 2 thôn 2 xã B’lá.

Pháp luật quy định về việc cấp giấy phép xây dựng

Về các trường hợp miễn cấp phép xây dựng quy định tại khoản i Điều 89 quy định chung về cấp phép xây dựng tại Luật Xây dựng 2014 quy định:

Khoản i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Mặc dù chưa trích hết các quy định pháp luật trong bài viết này, song đối chiếu với các quy định của pháp luật về việc xây dựng, giao dịch nhà ở, trình tự thủ tục về thực hiện giao dịch nhà ở, tiêu chuẩn về chất lượng nhà ở, đối với trường hợp luật pháp quy định “hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn thực hiện xây dựng nhà ở theo các phương thức được pháp luật quy định”. Chúng tôi cho rằng, việc xây dựng nhà ở của cá nhân bà Đặng Nguyễn Thùy Trang trong việc xây dựng khu dân cư số 1 và số 2 tại xã B’lá là phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Đặc biệt, với các công trình nhà ở khu vực 1 và 2 như đã nêu trên, ngoài việc đảm bảo các quy định của pháp luật còn bảo lưu và phát triển được phong cách kiến trúc dân tộc, điều này cần phải được nghiên cứu để phát triển và nhân rộng đối với vùng nông thôn miền núi ở Tây Nguyên nói chung và tỉnh Lâm Đồng nói riêng.

Có một điều chúng tôi thấy cần làm rõ: Liệu có phải từ sức ép của thông tin báo chí mà việc xây dựng khu dân số 2 bị ngừng lại? Khu dân cư số 2 bị dừng là do Chủ tịch UBND xã báo cáo do cấp trên dừng bởi khu dân cư số 2 trong quy hoạch 2012 là điểm dân cư nông thôn nhưng theo quy hoạch điều chỉnh mới chưa được duyệt thì có một phần không thuộc điểm dân cư nông thôn? Điều này có lẽ cần thiết phải xem lại một cách nghiêm túc, nếu không sẽ gây cản trở cho người dân và doanh nghiệp. Bởi, điểm dân cư số 2 đã tồn tại nhiều năm, bằng chứng là các cây ăn quả như sầu riêng và một số loại cây khác đã phát triển thành cổ thụ. Mặt khác, khu đất này đã được cấp 58 sổ đỏ cho những hộ dân. Vậy tại sao lại có sự chồng chéo giữa các quy hoạch, điều này rất bất hợp lý và sự thật nếu đúng như vậy, thì hậu quả pháp lý của những tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ gia đình và chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, ai sẽ chịu trách nhiệm? Trong khi đó, theo chúng tôi, khu vực này chỉ dùng để ở và trồng trọt cây công nghiệp như cà phê hiện nay.

Những vấn đề chung

Qua đọc báo cáo của một số sở ngành của tỉnh Lâm Đồng về tình hình người dân tự hiến đất để xây dựng giao thông, tự phân chia đất đai bán hoặc xây dựng thành nhà ở để bán, cho thuê. Chúng tôi thấy rằng, trong hầu hết các báo cáo, không nêu bật được những ưu điểm, nhược điểm của những vấn đề này, chưa hiểu thấu các pháp luật về đất đai, nhà ở, quy hoạch, xây dựng. Vì vậy, chưa đưa ra được các giải pháp thấu đáo để tận dụng sức dân, xây dựng các khu nhà ở như khu nhà ở thôn 2, thôn 4 xã B’lá. Những khu nhà này sẽ là những điểm hút cho hoạt động du lịch, nơi nghỉ dưỡng trong những ngày nghỉ của cán bộ công nhân viên ở nơi khác đến, tạo ra những điểm sáng ở những vùng sâu vùng xa, tạo công ăn việc làm, nâng cao đời sống kinh tế, văn hóa của đồng bào dân tộc tại chỗ.

Cây xanh tại hiện trường minh chứng người dân đã định cư tại đây từ nhiều năm.

Bảo tồn và phát huy văn hóa dân tộc là một việc đúng đắn mà Đảng và Nhà nước đang quan tâm, Luật Kiến trúc 2019 cũng đã quy định về những vấn đề này. Tây Nguyên nói chung và tỉnh Lâm Đồng nói riêng là nơi cư trú của nhiều dân tộc lâu đời, mỗi dân tộc có một sắc thái, một nét văn hóa riêng, được khắc họa trên những công trình nhà ở. Nhiều năm gần đây, những văn hóa đó đang dần mai một, nhường chỗ cho những công trình nhà cấp 4, nhà gạch, nhà bê tông và đang có xu hướng bê tông hóa những vùng đất Tây Nguyên, làm mất đi bản sắc văn hóa của những căn nhà sàn trong những làng bản. Giữ gìn và phát triển bản sắc văn hóa dân tộc là trách nhiệm của chính quyền địa phương, của các ngành chức năng, đặc biệt là ở vùng có đồng bào dân tộc cư trú.

UBND tỉnh Lâm Đồng sẽ ứng xử như thế nào trong khi hàng ngàn những lô đất mà nhân dân đã hiến đất làm đường, đang tự đầu tư xây dựng nhà ở diễn ra trên địa bàn như hiện này?